Hindamisaruande edastamine

Sihtasutus Tartu Kiirabi [email protected] 25.11.2025 nr 7-2/22/4575-15 Hindamisaruande edastamine (Kulbilohu tn 1) Sihtasutus Tartu Kiirabi (edaspidi sihtasutus) pöördus 21.03.2022 Maa-ameti (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) poole kirjaga nr 1-4.2/32, milles soovis alustada läbirääkimisi riigi omandis oleva, Tartu maakonnas Elva vallas Elva linnas asuva Kulbilohu tn 1 kinnisasja (katastritunnus 17101:001:0083) võõrandamiseks sihtasutusele eesmärgiga rajada kinnisasjale kiirabibaas. Elva Vallavalitsuse 02.09.2025 korraldusega nr 399 kehtestati Elva linnas Kulbilohu 1 kinnisasja detailplaneering, mille eesmärgiks on kiirabibaasi ehitamine ja sellega kaasnevalt juurdepääsude, tehnovõrkude, parkimise ja haljastuse põhimõtete ning servituutide seadmise vajaduse määramine. Kiirabibaasis on võimalus ka ambulatoorseks raviks. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 10.10.2025 kirjas nr 13-6/3394-2 nõustuti Kulbilohu tn 1 kinnisasja otsustuskorras tasuta võõrandamisega Sihtasutusele Tartu Kiirabi riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 3 alusel. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 23.11.2025 koostatud hindamisaruande nr 2511-10617- 03/AT kohaselt on Kulbilohu tn 1 kinnisasja väärtus 79 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning seda kasutatakse aluseks juhul, kui tuleb rakendada RVS § 33 lõigetes 3 ja 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning anda kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Kulbilohu tn 1 kinnisasja hariliku väärtusena 79 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõud. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik Lisa: OÜ Kinnisvaraekspert 23.11.2025 hindamisaruanne nr 2511-10617-03/AT Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Aadress: Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT Väärtuse kuupäev: 01.11.2025 Hindamisaruande kuupäev: 23.11.2025 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Elva valla hoonestamata elamumaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 17 4. Turuväärtuse hindamine 18 4.1. Parim kasutus 18 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 18 4.3. Kestlikkus 19 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 19 Lisa 1. Fotod 24 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 27 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Aadress Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 17101:001:0083 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 7 868 m2 Sihotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100% Elva Vallavolikogu 06.05.2024 otsusega nr 121 kehtestatud Elva valla üldplaneeringuga on Kulbilohu tn 1 kinnistu maakasutuse juhtostarve Üldplaneering ühiskondliku ehitise maa-ala (valitsus-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuse maa-ala) Elva Vallavalitsuse 02.09.2025 korraldusega nr 399 kehtestati Elva linnas Kulbilohu tn 1 kinnisasja detailplaneering, millega määratakse kinnisasjale Detailplaneering ehitusõigus Elva kiirabibaasi peahoone ja kuni kahe abihoone püstitamiseks ning antakse lahendus tehnovõrkudele, liikluskorraldusele, parkimisele ja haljastusele HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 3 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Ülevaatuse kuupäev 01.11.2025 Väärtuse kuupäev 01.11.2025 Hindamisaruande kuupäev 23.11.2025 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 21.10.2025, tellimus nr 12 Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et nii olemasolevat kui planeeringutega ette nähtud kasutust on võimalik muuta ning lähtutakse uute planeeringute kehtestamise võimalusest Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 11577550) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 79 000 (seitsekümmend üheksa tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 11577550). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 3 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Silmas pidades hindamise eesmärki eiratakse nii olemasolevat kui planeeringutega ette nähtud kasutust ning lähtutakse uute planeeringute kehtestamise võimalusest. Kui välistada kasutus tootmis- või elamumaana ehk siis sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse leidmine eeldusel, et maa olemasolevat ja planeeringus ette nähtud sihtotstarvet on võimalik muuta. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 03.11.2025; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 03.11.2025 ning tehingute andmebaasist 10.10.2025; • Elva valla kodulehelt 03.11.2025; • kinnisvaraportaalist kv.ee 03.11.2025. Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.11.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Tartu maakond Omavalitsus Elva vald Asustusüksus Elva linn Lähiaadress Kulbilohu tn 1 Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Elva linna põhjapoolses osas Kaugus keskusest Elva linna keskväljakust 2,4 km kaugusel Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Linna servas, tiheasustus, lähiümbruses alajaam, metsamaa, elumud ning Kirjeldus tootmis- ja laopinnad Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis teelt Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  7 Elektrisüsteemiga ampripõhise liitumise võimalus, samuti võimalus liituda vee- ja Tehnovõrgud kanalisatsioonisüsteemiga Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 11577550 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kinnistusraamatu III jao kehtivad kanded: • Isiklik kasutusõigus Elering AS (registrikood 11022625) kasuks. Tähtajatu Kanded isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt asjaõigusseaduse § kinnistusraamatu 158.1 elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi kolmandas jaos ulatuses vastavalt 17.06.2025 lepingu punktidele 2.1. – 2.3. ja lepingu lisaks nr 1 olevale plaanile, ruumiandmete tunnus 801340. Õiguse ruumiala on nähtav maakatastri infosüsteemis 801340. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  8 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Tegemist on valdavalt tiheasustusalale tavapäraste kitsendustega, kuid selgelt eristub elektripaigaldise kaitsevöönd (mh paiknevad seal kõrgepingeliini mastid), mis muudab kinnisasja lõunapoolses osas hoonestmise võimatuks. Samuti tuleb arvestada, et lisaks kinnisasjal paiknevatele kõrgepingeliini mastidele jääb kinnisasjast lõuna suunas alajaam, mistõttu vaade on tavapärasest halvem. Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  9 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega Aadress Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Katastritunnus 17101:001:0083 Pindala 7 868 m2 Maakasutuse Ühiskondlike ehitiste maa 100% sihtotstarve Kõlvikuline Muu maa 4 113 m2 ulatuses, metsamaa 3 755 m2 ulatuses, kusjuures metsamaa koosseis paikneb kinnisasja põhjaosas ja muu maa lõunaosas Kirjeldus Hulknurkne, kompaktne, liigendatud mikroreljeef Hoonestus Puudub Maa maksustamis- hind (2022. aasta 27 617 € korralise hindamase tulemus) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  10 Elva Vallavolikogu 06.05.2024 otsusega nr 121 kehtestatud Elva valla üldplaneeringuga on Kulbilohu tn 1 kinnistu maakasutuse juhtostarve ühiskondliku ehitise maa-ala (valitsus-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuse maa-ala) Üldplaneering Allikas: Elva valla kodulehekülg, väljavõte Elva valla üldplaneeringu Elva linna põhijoonisest Elva Vallavalitsuse 02.09.2025 korraldusega nr 399 kehtestati Elva linnas Kulbilohu tn 1 kinnisasja detailplaneering, millega määratakse kinnisasjale ehitusõigus Elva kiirabibaasi peahoone ja kuni kahe abihoone püstitamiseks ning antakse lahendus tehnovõrkudele, liikluskorraldusele, parkimisele ja haljastusele. Detailplaneering Allikas: Elva valla kodulehekülg, väljavõte detailplaneeringu põhijooniselt Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta II SKP kvartalis 0,9% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 23.09.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,6%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 3,5%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta septembris võrreldes 2025. aasta augustiga 1,1% ning tõusis võrreldes eelmise aasta septembriga 5,2%. Võrreldes 2024. aasta septembriga olid kaubad 2,8% ja teenused 8,9% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta II kvartalis oli töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,8%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga aktiivsus ja võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 maht 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel üheksal kuul toimus 3% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal Eluaseme- kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat laenud ja käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka pikaajalised erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka laenud sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel ettevõtetele tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta II kvartalis 3,8% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,79%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Elva valla hoonestamata elamumaa turg Elva vald on vald Tartu maakonnas. Elva valla elanike arv on 14 521 (seisuga Elva valla 01.09.2025). Elva valla pindala on 732,27 km2. Valla keskuseks on Elva linn. üldinfo Allikas: Elva valla kodulehekülg Eelistatud on looduslikult kaunid (männimets, veekogude lähedus) väljakujunenud asustusega elamupiirkonnad. Lisaks on oluline tehnovõrkude olemasolu ja nende puudumisel rajamise kulu. Metsaga kaetud krundid on enam hinnatud võrreldes lagedate aladega, kuid samas on oluline ka see, milline näeb välja lähiümbrus. Lähtutakse pigem tervikhinnast, sest privaatsuse seisukohast vaadatuna on lisaks konkreetse krundi suurusele muid privaatsust mõjutavaid asjaolusid. Elamumaa Enamik elamukrunte on suurusega vahemikus 1 000- 3 000 m2. Tehinguhinnad jäävad turg tavaliselt 70 000- 100 000 € vahemikku. Tihtipeale ostetakse ka halvas seisukorras hoonetega krunte, et olemasolev hoonestus lammutada ja ehitada uued hooned. Kui tegemist on erandlikult suure või mingi muu asjaolu tõttu tavapärasest eristuva krundiga, võivad hinnad oluliselt eespool toodud hinnavahemikust erineda. 2025. aasta paistab silma tehingute väikese hulga poolest ning samas on vaadeldaval perioodil erandlikud ka 2020. ja 2022. aasta, kui toimus ebaharilikult palju tehinguid. Sellised kõrvalekalded on tavaliselt seotud uute arendusprojektide valmimisega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  16 Tehinguinfo Analüüsitav Järgnevas tabelis on esitatud 2020.- 2025. (seisuga 09.11) aasta müügitehingute piirkond ja hinnainfo elamumaa kohta Elva linnas. sihtotstarbed Keskm Hind, € Hind, €/m2 Aasta Sihtotstarve Arv pindala, m2 Kokku Min Maks Min Maks Med Keskm 2020 elamumaa 22 1 078 224 092 3 000 24 000 3,8 26,0 7,3 9,7 2021 elamumaa 7 4 880 472 012 1 255 235 757 8,6 62,4 10,1 23,9 2022 elamumaa 16 3 142 975 870 13 200 252 000 7,8 157,3 12,9 26,7 2023 elamumaa 5 2 614 338 475 375 167 000 0,5 33,2 28,8 23,4 2024 elamumaa 6 1 546 377 103 1 500 170 000 11,8 104,1 32,0 39,0 1 2025 elamumaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Hoonestamata elamumaa tehingute arv, mediaan- ja keskmised hinnad (€/m2) Elva linnas Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Elva linna hoonestamata või lagunenud hoonetaga maa müügitehingud 2024.– 2025. (seisuga 10.11) aastal Linn Kuupäev Hind, € Käibemaks Pindala, m2 Hind, €/m2 Sihtotstarve2 1 Elva 23.05.2024 57 500 Ei 1 494 38 E100% 2 Elva 05.09.2024 113 003 Ei 1 086 104 E100% 3 Elva 25.09.2025 70 000 Ei 2 068 34 E100% 4 Elva 26.09.2025 79 000 Ei 1 909 41 E100% 1 Kui tehinguid on alla 5, siis statistilisi näitajaid ei esitata 2 E- elamumaa, T- tootmismaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  17 5 Elva 13.01.2025 110 000 Ei 3 821 29 T100% Elva linna hoonestamata elamumaa müügipakkumised seisuga 09.11.2025 Aadress Sihtotstarve Pindala, Hind, € Hind €/m2 Kommentaar m2 Elektri, vee ja kanalisatsiooni liitumislepingud olemas, esmatasandi Aia tn 3 Elamumaa 1 113 94 000 84,5 taristu 500 m raadiuses, ehitusluba väljastatud DP kehtestatud, vee, kanalisatsiooni ja elektri liitumispunktid sisalduvad Nurme tn 7 Elamumaa 1 300 72 800 56,0 müügihinnas, esmatasandi taristu ca 2 km raadiuses Ampripõhise liitumise võimalus, vee ja kanalisatsioonitrass kinnistu piiril, Mahlamäe tn 17d Elamumaa 1 438 89 900 62,5 esmatasandi taristu ca 1,5 km raadiuses Vastavalt kehtestatud DP-le kolme korteriga ridaelamu ehitamise võimalus, ehitusprojekt valmis, Nõmme tn Elamumaa 1 104 110 000 99,6 tehnovõrkudega liitumise võimalus, esmatasandi taristu ca 1 km m raadiuses, hinnale lisandub käibemaks Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Lähtudes eelduslikust kasutusest elamumaana on lõppkasutajaks Vara lõppkasutaja eelkõige leibkonnad, kes soovivad ehitada üksikelamut. Lõppkasutajaks on leibkonnad, kelle jaoks on oluline asukoht Elva Lõppkasutajaid iseloomustavad linnas või Lõuna-Eesti väikelinnas üldisemalt. See on tavaliselt tunnused seotud esmatasandi taristu suhtelise lähedusega. Vastavus turusegmendi Tulenevalt hinnatava vara asukohast Elva linnas on tegemist nõuetele perspektiivika asukohaga. Lõppkasutajate hulk, kes Raskesti määratletav, kuid kesist mikroasukohta silmas pidades soovivad ja saavad hinnatavat pigem piiratud. vara soetada Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalis kv.ee on 4 mõnevõrra sarnase maaüksuse (pindalalt palju väiksemad, kuid Konkureeriv pakkumine tehnovõrkudega paremini varustatud ja asukohalt pigem atraktiivsemad) pakkumist hinnavahemikus 72 800 - 110 000 € (kõrgeima hinnaga pakkumishinnale lisandub käibemaks). Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik (metsamaa), kuid samas võib alternatiivse kasutusena käsitleda ka DP kohast kasutust üldkasutatavate ehitiste maana. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  18 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Kulbilohu tn 1 kinnisasja puhul on tegemist metsa- ja muu maa kõlvikuga. Juurdepääs kinnisasjale on avalikult kasutatavalt teelt. Katastriandmete kohaselt on hinnatav maatükk 100% ühiskondlike ehitiste maa. Maatüki suurus on 7 868 m2. Krundi suuruse puhul on oluline, et hoonestamine on võimalik vaid krundi põhjaosas pisut enam kui 50% ulatuses, sest krundi lõunapoolne osa paikneb elektripaigaldise kaitsetsoonis. Krundi lõunapoolse osa säilitamine poollooduslikus seisundis tagab ühtlasi vaate metsale, mitte kõrgepingeliini mastidele ja alajaamale. Elva Vallavolikogu 06.05.2024 otsusega nr 121 kehtestatud Elva valla üldplaneeringuga on Kulbilohu tn 1 kinnistu maakasutuse juhtostarve ühiskondliku ehitise maa-ala (valitsus-, haridus-, tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande-, kultuuri- ja spordiasutuse maa-ala. Elva Vallavalitsuse 02.09.2025 korraldusega nr 399 kehtestati Elva linnas Kulbilohu tn 1 kinnisasja detailplaneering, millega määrati kinnisasjale ehitusõigus Elva kiirabibaasi peahoone ja kuni kahe abihoone püstitamiseks ning antakse lahendus tehnovõrkudele, liikluskorraldusele, parkimisele ja haljastusele. Hindamise eesmärgist tulenevalt tuleb eirata nii olemasolevat kui planeeringutega ette nähtud kasutust ning lähtuda uute planeeringute kehtestamise võimalusest. Piirkonnas domineerivad tootmis- ja elamumaa kasutus, kusjuures elamumaa puhul on tegemist üksikelamutega. Arvestades mikroasukohta, mille puhul on olulisteks nii hinnataval krundil paiknevad kõrgepingeliini mastid kui naaberkrundil paiknev suur alajaam, on tegemist elamumaa kontekstis pigem väheatraktiivse asukohaga ja seetõttu võiks kasutusena kaaluda ka tootmismaad. Samas tuleb arvestada, et väikelinnades toimub vaid üksikuid tootmismaa tehinguid ja hinnakujunduses domineerivad nagunii elamumaa tehingud. Seetõttu lähtuvalt parima kasutuse definitisoonist, mis mh viitab sellele, et tegemist peab olema kõige tõenäolisema kasutusega, on lähtutud elamumaa kasutusest. Seda vaatamata asjaolule, et hüpoteetiliseks kasutuseks võib olla ka tootmismaa. Säilitades krundi lõunapoolse osa poollooduslikus seisundis (kuna hoonestamine on elektripaigaldise kaitsevööndi tõttu nagunii välistatud, siis ei ole eriti ka muid võimalusi), on elektripaigaldiste mõju vaadet silmas pidades tagasihoidlik. Täiendava asjaoluna on hindamisel arvesse võetud, et tegemist on tehnovõrkudega varustamata nn toormaaga. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  19 eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kui välistada kasutus tootmis- või elamumaana ehk sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. See on hinnangus ka esitatud, kuid silmas tuleb pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse hindamine eeldusel, et maa olemasolevat ja planeeringus ette nähtud sihtotstarvet on võimalik muuta. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse. 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal toimunud elamumaa tehinguid Elva linnas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehinguid on napilt. Kohandamiseks on valitud kolm kõige sarnasemat. Teine tehing on kõrvale jäetud kui pindalalt kõige väiksem (ja seeläbi ka hinnatavast varast väga erinev) ja viies seetõttu, et tegemist on tootmismaaga ning ostja ja müüja on omavahel seotud isikud. Võrdlustehingute Käibemaksu Hind, Pindala, valik Asukoht Kuupäev Hind, € sisaldumine €/m2 m2 hinnas Elva linn 23.05.2024 57 500 38,49 1 494 Ei Elva linn 25.09.2025 70 000 33,85 2 068 Ei Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  20 Elva linn 26.09.2025 79 000 41,38 1 909 Ei Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m 2). Seda on tehtud vaatamata sellele, et enamjaolt on selles turusegmendis oluline Võrdlusühiku valik tervikväärtus. Ühikuhinnast on lähtutud, kuna kõigi võrreldavate varade pindala on hinnatava kinnisasja pindalast oluliselt väiksem. Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus mai 2024 – september 2025. Tehingute Tegemist on väärtuse kuupäevaga võrreldes pisut üle üheaastase perioodiga. ajaldamine Silmas pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldatud. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt Võrdluselementide või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu. valik • Maatüki suurus, m2 o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. • Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms. • Sihtotstarve ja planeering o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  21 • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga. • Kuju ja reljeef o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva. • Kitsendused o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Elva vald Elva vald Elva vald Elva vald Elva linn Elva linn Elva linn Elva linn Kulbilohu tn 1 Tehinguhind, € 57 500 70 000 79 000 Tehinguhind ilma 57 500 70 000 79 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/m2 38,49 33,85 41,38 Tehingu aeg 23.05.2024 25.09.2025 26.09.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 57 500 70 000 79 000 tehinguhind, € Ajaldatud 38,49 33,85 41,38 tehinguhind, €/m2 Elva kesklinn ca 2,0 Elva kesklinn ca 1,0 Elva kesklinn ca 4,0 Makroasukoht Elva kesklinnas km km km Kommentaar Parem Parem Halvem Kohandus -10% -20% 5% Äärelinn, lähinaabruses Äärelinn, Mikroasukoht ja elamu- ja Äri- ja Elamupiirkond elamupiirkond, jõgi juurdepääs tootmismaa, elamupiirkond läheduses suhteliselt suure tee ääres Kommentaar Parem Halvem Parem Kohandus -10% 10% -30% Maatüki suurus, 7 868 1 494 2 068 1 909 m2 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  22 Kommentaar Väiksem Väiksem Väiksem Kohandus -25% -20% -20% Valdavalt metsamaa (4 113 Õuemaa Valdavalt m2), kuigi katastris olemasoleva Kõlvikuline Õuemaa metsamaa, millest on muud maad haljastusega, kuid koosseis ja olemasoleva on võimalik pisut enam (3 755 olemasolev seisukord haljastusega, tiik kujundada m2), millest on hoonestus tuleb kõrghaljastus võimalik kujundada lammutada kõrghaljastus Halvem, haljastus olemas, mis on Kommentaar positiivne, kuid Parem Sarnane hoonete lammutus nõuab lisakulutusi Kohandus 5% -5% 0% Eelduslikult E100%, E100%, E100%, elamumaa, hoonestamine hoonestamine Sihtotstarve ja hoonestamine hoonestamine ilmselt ilmselt planeering võimalik ilmselt DP võimalik ilmselt DP projekteerimistingi- projekteerimstingi- alusel alusel muste alusel muste alusel Parem, Parem, Kommentaar hoonestamine on hoonestamine on Sarnane lihtsam lihtsam Kohandus -10% -10% 0% Ampripõhise Elektriliitumine liitumise võimalus, Kõik liitumised Kõik liitumised olemas, vee- ja Tehnovõrgud vee- ja olemas olemas kanalisatsioonitrass kanalisatsioonitrass krundi piiril krundi piiril Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -20% -20% -10% Hulknurkne, Trapetsi kujuga, Trapetsi kujuga, kompaktne, Trapetsi kujuga, pisut välja Kuju ja reljeef kompaktne, kaldega liigendatud kiiljas, tasane reljeef venitatud, tasane jõe suunas mikroreljeef reljeef Kommentaar Halvem Sarnane Parem Kohandus 10% 0% -10% Olulised elektripaigaldiste kaitsevööndi Valdavas osas kitsendused ranna või kalda Väärtust mõjutavad Väärtust mõjutavad peaaegu 50% piiranguvööndis, Kitsendused kitsendused kitsendused ulatuses, mis mis eeldatavalt ei puuduvad puuduvad muudavad sellel mõjuta oluliselt krundiosal väärtust hoonestamise võimatuks Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Summaarne -70% -75% -75% kohandus Summaarne -26,94 -25,39 -31,04 kohandus, €/m2 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  23 Kohandatud 11,55 8,46 10,35 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 100% 95% 85% summa Kaalud 0,20 0,30 0,50 Turuväärtus, €/m2 10,02 2,31 2,54 5,17 Turuväärtus, € 78 844 Ümardatud 79 000 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Kulbilohu tn 1 kinnisasja turuväärtus on: 10,02 €/m2 x 7 868 m2 = 78 844 € ehk ümardatult 79 000 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta. Kui välistada kasutus tootmis- või elamumaana ehk sisuliselt loobuda hinnangus püstitatud eeldusest, on tegemist ühiskondlike ehitiste maaga, mille puhul turuväärtuse hindamine ei ole võimalik. Ainsaks väärtuse leidmise viisiks võib sellisel juhul pidada maa maksustamishinna rakendamist. Selle suuruseks on 27 617 €, kuid tuleb silmas pidada, et eksperthinnangu eesmärgiks on turuväärtuse hindamine eeldusel, et maa olemasolevat ja planeeringus ette nähtud sihtotstarvet on võimalik muuta. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  24 Lisa 1. Fotod Vaade kinnisasja põhjaosast Vaade kinnisasja idaosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  25 Vaade kinnisasja kirdeosast Vaade kinnisasja kaguosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  26 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  27 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT  28 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 11577550) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kulbilohu tn 1, Elva linn, Elva vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2511-10617-03/AT