Teie 09.10.2025 nr 1.1-10.1/1070-9
Rahandusministeerium
[email protected] Meie 10.11.2025 nr 1-10/25/15499-2
Rahandusministri määruse
,,Rahandusministri 15. juuni 2016. a
määruse nr 25 ,,Nõuded
elamukinnisvaraga seotud
tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva
kinnisvara hindamisele“ muutmise
eelnõu
Rahandusministeerium edastas Maa- ja Ruumiametile kooskõlastamiseks ning arvamuse
avaldamiseks rahandusministri 15.06.2016 määruse nr 25 ,,Nõuded elamukinnisvaraga seotud
tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ muutmise eelnõu (edaspidi
eelnõu).
Maa- ja Ruumiamet esitab eelnõu kohta järgmised märkused ja ettepanekud.
1. Eelnõu seletuskirjas on mitmel juhul viidatud Maa-ametile.
Märgime, et Riigikogus 19.11.2024 vastu võetud ja 14.12.2024 jõustunud Vabariigi Valitsuse
seaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadusega (457 SE) täiendati mh
Vabariigi Valitsuse seadust §-ga 10520 , millega korraldati Maa-amet alates 01.01.2025 ümber Maa-
ja Ruumiametiks. Sellega seoses läksid õigusaktides sätestatud Maa-ameti senised kinnisvara
hindamise ja analüüsimisega seotud ülesanded alates 01.01.2025 üle Maa- ja Ruumiametile.
Palume määruses sisalduvad viited Maa-ametile muuta läbivalt „Maa- ja Ruumiametiks“.
2. Teeme ettepaneku täiendada eelnõu paragrahvi 3 1 lõike 2 kolmandat lauset sõnaga „ainult“ ja
sõnastada järgmiselt.
„Statistikapõhist mudelit võib kasutada ainult elamukinnisvara omandamise või parendamise
eesmärgil võetud tarbijakrediidilepingu refinantseerimise korral.“.
Täiendus on vajalik selleks, et mudeli kasutusvõimalused oleksid selgelt piiritletud ning puuduks
mitmeti tõlgendamise võimalus või analoogia korras muudel juhtudel lähenemine.
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 /
[email protected] / www.maa ruum.ee
Registrikood 70003098
3. Eelnõu paragrahvi 31 lõike 6 osas märgime, et selle sõnastustest see ei selgu, kas hindamise ajal
peab hindajal olema kehtiv kutsetunnistus. Peame oluliseks nimetatud lõikes täpsustada, et
hindamisaruande võib koostada kehtivat kutsetunnistust omav 6. taseme kinnisvara hindaja või 7.
taseme vara hindaja.
4. Eelnõu paragrahvi 31 lõike 7 puhul leiame, et oluline on rõhutada, et statistikapõhiseks mudeliks
ei ole näiteks Maa- ja Ruumiameti poolt avaldatav kinnisvara hinnastatistika, kuna andmed
esitatakse üldistatult segmentide, piirkondade jt parameetrite lõikes ning statistilised andmed
hõlmavad reeglina väga erinevate omadustega varasid, näiteks korterid uuemates ja vanemates
elamutes on erinevas seisukorras ning pinnahulkade arvestus eluruumi ja abipindade (rõdud,
terrassid, panipaigad, parkimiskohad) lõikes on ebaühtlane. Statistiliste andmete alusvalimi
omaduste tõttu ei väljenda avaldatud andmed enamasti valimi ühegi liikme väärtust.
Selgitame täiendavalt, et avaldatav statistika tugineb suuresti toorandmetel, mille puhul ei ole
Maa- ja Ruumiameti poolt detailselt analüüsitud tehingute osapoolte tausta ega nende omavahelist
seotust ning muid vabaturu tingimustes toimunud tehingutele omaseid asjaolusid. Usaldusväärne
ja hindamiseks sobiv sisend tekib tehingute detailanalüüsi tulemusel, mille puhul on muu hulgas
aluseks EVS 875-11:2020 peatükis 5.3 märgitud põhimõtted, sealhulgas punktis 5.3.3 esitatud
kriteeriumid. Maa- ja Ruumiametile teadaolevalt on hinnastatistikat kasutatud väärtushinnangu
alusena, kuid selline tegevus ei ole eeltoodud põhjustel täpne ega ka usaldusväärne. Oleme
seisukohal, et seletuskirja tuleb vastava selgitusega täiendada.
5. Eelnõu paragrahvi 4 lõike 2 punkt 11 viitab teabe esitamisele võrdlustehingute kohta. Selgitame,
et Maa- ja Ruumiameti poolt kogutav ja hindajatele kättesaadavaks tehtav tehinguinfo on
konfidentsiaalne ning vähemalt seletuskirja tasandil tuleb rõhutada, et võrdlustehingute kohta
esitatav teave peab olema sellise üldistusega, mis ei võimaldaks infot seostada müüdud vara ja
selle tehinguhinnaga.
6. Eelnõu paragrahvi 4 lõike 2 punktis 19 nimetatud fotode puhul tuleks täpsustada, et need peavad
olema lisaks ka ajakohased (hetkel nimetatud üksnes „asjakohased“), vastasel juhul ei pruugi olla
hoomatav ruumide tegelik seisukord hindamise hetkel. Soovitame viidata ja/või välja töötada
kinnituskiri, millega fotode esitaja (tarbija) võtab endale vastutuse hinnatava vara seisukorra osas
(nt digiallkirjaga kinnituskiri).
Lisaks eeltoodule peame oluliseks märkida järgmist.
Eelnõu eesmärgiks on märgitud tarbija kulude vähendamine. Kutseliste hindajate
eksperthinnangud on hindajate lõikes koostatud samadel alustel ning eksperthinnangud sobivad
üheaegselt esitamiseks mitmele krediidiasutusele, s.t eksperthinnangu kulu on tarbija jaoks
ühekordne. Selleks, et kavandatavad muudatused õigusaktis täidaks oma eesmärki, tuleb ka
krediidiandjate lõikes tagada ühetaoline lähenemine ja ühetaoline hindamine selleks, et ühes
krediidiasutuses koostatud hindamisaruanne oleks kasutatav ka teistes krediidiasutustes laenu
refinantseerimisel. Vastupidisel juhul ei pruugi kavandatav muudatus täita oma peamist eesmärki,
sest tarbija võib mitme krediidiandja jutul käies teha mitmekordseid kulusid hindamisele. Leiame,
et määruse tasandil tuleb reguleerida, et ka krediidiandjate hindamisaruanded oleksid
ristkasutatavad.
Kutseliste hindajate puhul aitavad kvaliteeti tagada kutse andmise protsess ja regulaarne
juhuvalimil tööde auditeerimise protsess, kutseliste hindajate oskuste ja teadmiste nõuded on
avalikult kättesaadavad ning kutsetase väljendab pädevust. Krediidiandjate poolt koostatavate
hindamisaruannete puhul ei ole kvaliteedi tagamise protsess ja hindajale/hindamisele esitatavad
nõuded avalikud, sest eeldatavalt pole sise-eeskirjad avalikud, mistõttu ei ole nõuetekohasus
kontrollitav. Sellest tulenevalt tuleb Maa- ja Ruumiameti hinnangul määruse tasandil kõik olulised
nõuded piiritleda võimalikult täpselt. Selliselt on tagatud ka krediidiandjate hindamisaruannete
2
ristkasutuse võimalus.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Kaire Bamberg
juhataja
Õigusosakond
Rudolf Halapuu
5688 7554
[email protected]
Ele Kutti
5770 5901
[email protected]
3