Kinnistute detailplaneering

KÖITE SISUKORD I MENETLUSDOKUMENDID 1. Detailplaneeringu algatamise taotlus II SELETUSKIRI ....................................................................................... 2 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ................................... 2 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................ 3 3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS ......................... 4 4 PLANEERINGUS KAVANDATU ............................................................. 6 5 VASTAVUS LASNAMÄE TÖÖSTUSALADE ÜLDPLANEERINGULE ............ 9 6 VÕRDLUS TEEMAPLANEERINGUGA „KÕRGHOONETE PAIKNEMINE TALLINNAS“ .......................................................................................... 10 7 HOONE FUNKTSIONAALSUS JA INNOVATIIVSUS .............................. 12 8 LENNUJAAMA- ÜLEMISTE ÄRIPIIRKONNA STRUKTUURPLAAN ......... 13 9 KEHTIVA DETAILPLANEERINGU OSALISEKS KEHTETUKS MUUTMISE PÕHJENDUSED ...................................................................................... 17 III LISAD 1. Planeeringulahenduse illustratiivne materjal 2. Ülemiste Väravahoone liiklusuuringu kokkuvõte IV JOONISED 1. Algatamisettepaneku joonis  II SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on määrata ehitusõigus kuni 28 maapealse ja kolme maa-aluse korrusega hoone ehitamiseks Rail Baltica reisiterminali ja Euroopa väljaku kõrvale. Eesmärk on kavandada logistiliselt heasse asukohta atraktiivne ja pilkupüüdev hoonestus, mis moodustaks tervikliku ruumilise keskkonna, arvestades piirkonnas toimuvaid arenguid sh korrastada linnaruum ja parandada piirkonna arhitektuurset üldilmet. Kõrghoone planeerimisega on kavas muuta piirkond linnaehituslikult mitmekesisemaks, tekitades visuaalselt atraktiivsema silueti siiani Ülemistel arendatud üsna ühekõrguste hooneplokkide sekka. Planeeritava maamärgilise tähendusega hoone rajamise olulisus ja erisus seisneb Ülemiste piirkonnas rahvusvahelise multimodaalse transpordikeskuse kujunemises, mis moodustab Tallinna ja Eesti värava. 2017 aastal, kui otsustati, et RB Ülemiste reisiterminali hoone tuleb üle raudtee ja Suur-Sõjamäe tänava ning hoone alla rajatakse tunnel, töötas 3+1 arhitektid välja reisiterminali hoone, maamärgilise tähendusega kõrghoone ja Euroopa väljaku lõunapoolse ala integreeritud arhitektuurse lahenduse. Ideed rajada Euroopa väljak koos maamärgilise kõrghoonega toetavad paljud ettevõtted ja ettevõtlus- organisatsioonid, sh Kaubandus-Tööstuskoda. Euroopa väljaku planeeringut koos kõrghoonega tutvustati mitmel koosolekul linnavalitsuses. Üksnes kõrghoone annab võimaluse luua transpordisõlme vahetusse lähedusse kõrgema hoonestustiheduse, võimaldades see läbi rajada hoonete ümber avaramad kergliiklusteed ning rohealad. Transpordisõlme läheduses linnaruumi tihendamine on eeldus ka „Arengustrateegia Tallinn 2035: roheline maailmalinn hoolivate inimestega“ ja „15 minuti linna“ põhimõtete elluviimiseks. Strateegia eesmärgiks on kompaktse, erinevaid liikumisviise võimaldava ja mitmekesise linnaruumi kujundamine, mis aitab kaasa kliimaneutraalsuse, elurikka ja tervisliku keskkonna ja ressursisäästlikkuse saavutamisele. Tallinna sisenemise väravad – olgu selleks rongijaam, lennujaam, sadam või ka maanteed – on ülejäänud linnaruumiga hästi ühendatud. Ülemiste linnak koos planeeritava kõrghoone ja Euroopa väljakuga looks Tallinnale uue atraktiivse keskusala, võimendaks uut rohelist transpordikeskust. Ülemiste City`st on kujunenud Baltimaade suurim nutilinnak, kus 2025. aastal töötab, elab ja õpib 20 000 talenti. Ülemiste linnaku osas on Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu seletuskirjas märgitud, et just seal saab enim rääkida ülemaailmseid suundumusi järgivast arengust ehk inimkapitali arendamisest ja ettevõtete innovatsioonivõime suurendamisest ning tehnoloogiate täiustamisest. Seetõttu on põhjendatud vajadus kõrghoonete järele Ülemiste linnakus, mis on ühest küljest omased arenenud ja atraktiivsetele äripiirkondadele ning lisaks aitavad kõrghooned pakkuda vertikaalset lahendust aina kasvavale nõudlusele äripindade järele. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 2 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Ülemiste linnakusse kõrghoonete rajamise võimalus aitaks oluliselt kaasa linnaku tähtsuse kasvule äri- ja innovatsioonikeskusena. Juba täna on Ülemiste linnak üks kõige kiirema kasvu-, laienemis- ja arengu potentsiaaliga piirkondi. Ülemiste linnaku tihendamine, sh kõrghoone näol on õigustatud ka liikuvuse vaatenurgast, kuna siin on suur potensiaal ühistranspordi kasutamiseks ja autoliikluse minimiseerimiseks. Ülemiste ühisterminali detailplaneeringuga on Suur-Sõjamäe tänavale välja töötatud uus liikluslahendus, mille eesmärgiks on muuta autokeskne tänav kõiki liikumisviise arvestavaks linnatänavaks. Käesoleva planeeringu üheks eesmärgiks on ühistranspordipeatuse integreerimine planeeritavasse hoonesse või hoone kõrvale. 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeritav maa-ala asub Lasnamäe linnaosas, Suur-Sõjamäe tänava ja Keevise tänava nurgal. Juurdepääs planeeritavale alale toimub olemasolevatelt piirnevatelt tänavatelt – Suur-Sõjamäe tänavalt ning Keevise tänavalt. Ehitisregistri andmetel paikneb Suur-Sõjamäe tn 6a krundil üks ehitis: rehabilitatsioonikeskus ning Keevise tn 2 // Suur-Sõjamäe tn 10 krundil 2 ehitist: koolihoone ning hostel. Koolihoones tegutseb kaks kooli: Tallinna Rahvusvaheline Kool ja Tallina Emili Kool ning lasteaed Kalli-Kalli. Olemasolev kvaliteetne haljastus paikneb peamiselt Suur-Sõjamäe tänava pool – kõrghaljastus ja põõsad. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 3 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  3 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS Planeeritava ala kõrvale on menetlemisel Rail Balticu reisiterminali detailplaneering (DP038610 Ülemiste ühisterminali detailplaneering), mis on vastu võetud Tallinna Linnavalitsuse 13.04.2022 korraldusega nr 355. Rail Baltica ühisterminali piirkond on kujunemas Tallinna üheks olulisemaks ühistranspordi sõlmpunktiks. Reisiterminali juurde kavandatakse trammipeatus ja bussipeatused. Euroopa väljaku alla on kavas rajada Air to Rail tunnel, mille kaudu teostakse rongijaama ja lennujaama vahelist pagasi vedu. Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja Tallinna Strateegiakeskus on koostanud Lennujaama-Ülemiste äripiirkonna struktuurplaani, millega on Ülemiste ühisterminali ja Tallinna Lennujaama ühendamiseks kavandatud Euroopa väljak. Väljakuäärne linnaruum on vaja kujundada atraktiivseks, millele aitab kaasa kavandatav kõrghoone. Euroopa väljakust lääne pool asuv Ülemiste kaubanduskeskus on plaanis laiendada nii, et hoone avaneb Euroopa väljaku poole ja moodustab selle osa (DP045560 Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu detailplaneering). Ida suunas, teisel pool Keevise tänavat, Suur-Sõjamäe tn 10a kinnistul, paikneb arhitektuurimälestis tehase „Dvigatel“ administratiivhoone, mis on renoveeritud ja mida kasutab koolihoonena Eesti Ettevõtluskõrgkool Mainor ning millest lõunas paikneb Ülemiste City park. Oma arenguplaane on kavandatava Ülemiste reisiterminali ja Euroopa väljakuga asunud siduma ka teised naaberkinnistute omanikud. Keevise tn 4a kinnistule on väljastatud 14.aprillil 2021 projekteerimistingimused nr 2111802/02882. Projekteerimisel on 7. korruseline äri- ja külaliskorteritega hoone. Juhul kui Eesti ja Soome valitsuste poolt 26.04.2021 sõlmitud kavatsuste protokolli järgne peaks realiseeruma, tähistaks maamärk ka Eesti ja Soome vahelise raudteetunneli asukohta. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 4 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Maaomand Maa-alal asuvad järgmised kinnistud: Nr Aadress Pindala Registriosa Katastritunnus Sihtotstarve Omanik m² nr 1 Suur-Sõjamäe Ühiskondlike Tallinna 1323 13255901 78403:315:2840 tn 6a ehitiste maa linn 2 Keevise tn 2 // Mainor Suur-Sõjamäe 5390 23473601 78403:315:0141 Ärimaa Ülemiste tn 10 AS 3 Mainor Ülemiste AS 1154/ 4529 kaas- omandist, Keevise tänav Transpordi- AS 23474101 78403:315:0031 osa maa Technopol is Ülemiste 3375/452 9 kaasoman dist Tehnovarustus Planeeritav ala on tehnovõrkudega hästi varustatud. Planeeringu tehnovõrkudega varustamine lahendatakse detailplaneeringu staadiumis vastavalt võrguvaldajate tehnilistele tingimustele. Tallinna Linnavolikogu 18.05.2017 määrusega nr 9 kinnitatud „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus” järgi paikneb planeeritav ala kaugkütte piirkonnas. Kitsendused Planeeritavale alale jääb nii kinnistusraamatu kannetest tulenevaid tehnovõrkude kitsendusi kui ka kehtivatest määrustest tulenevaid kitsendusi olemasolevate tehnovõrkudele kaitsevööndite ulatuses. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 5 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  4 PLANEERINGUS KAVANDATU Ülemiste Väravahoone - hoone kui olulise avaliku huviga maamärk Kõrghoonete teemaplaneeringu (16.04.2009) p.5 järgi on maamärk kaugvaadeldav, kaugnähtav ,mille järgi orienteeruda ja viitama linnaosakeskusele või linnakeskusele, arengupiirkonnale (ettevõtlus, äri, uuselamupiirkond), osundama millegile olulisele, mis sealt algab. Seega on kõrghoone maamärgina sümbioosis terminalihoonega, mis loob ühtse arhitektuurse terviku, suunates muidu horisontaalse ja maadligi hoidva terminali mahu läbi kõrghoone vertikaalselt üles, võimendades seeläbi terminalihoonet ning luues kaugele nähtava maamärgi. Zaha Hadid arhitektide poolt projekteeritud kõrghoone oleks maamärgi mõiste järgi orientiir Ülemiste arengupiirkonnale ja linnakeskusele ning RB terminalile. Ilma kõrghooneta ei ole RB reisiterminal kesklinna ega lennujaama poolt vaadeldav. Jaam muutub nähtavaks alles siis, kui jõutakse selle juurde, kuid linnast vaadates on see nähtamatu. Ülemiste, Sikupilli ja Juhkentali asumitesse rajatakse järgnevatel aastatel rida erineva kõrgusega hooneid, mis on kõrgemad kui rajatav RB Ülemiste reisiterminali hoone. RB Ülemiste reisiterminali suhteliselt madal hoone „surutakse“ visuaalselt kaugvaates kõrgemate hoonete vahele ja eraldiseisvana mingit maamärgilist tähendust ei oma. Samuti ei ole RB reisiterminal vaadeldav ka linna sisenemisel Tartu mnt poolt. Seega RB Ülemiste reisiterminali suunas orienteerumiseks on oluline käsitleda terminali koos rajatava 28. korruselise kõrghoonega. RB Rail AS uuringus „Maximation of Gross Value Added for RB Rail AS International Passenger Stations“ on välja toodud, et jaamade „arendust ei tohi vaadelda linnasüsteemi isoleeritud ja sõltumatute elementidena, vaid pigem osana integreeritud linnaarengu strateegiast, võttes arvesse erinevaid linna transpordi elemente ja liike, äri- ja äriarendused, maa kättesaadavus ja ruumiline planeerimine, tulevased linnaarendused muud asjakohased strateegiad. Antud analüüsi punktis 5.1.1 kus käsitletakse terminali arhitektuuri ja linnalist vormi ning on välja toodud peamised olulised täiendused, mis on terminali võimestamiseks vaja sisse viia sh terminali visuaalse esituse suurendamine, ühendades selle kõrge hoonega (nt kavandatav ZHA kõrghoone Euroopa väljaku kõrval) (lk 19), suurendada võimalusi terminali ja Ülemiste City vahelise avaliku ruumi tihendamiseks ja tugevdamiseks ning tulevase Euroopa väljaku arendamine peab looma elujõulise telje terminali ja Tallinna lennujaama vahele (lk 20). Oluline on seejuures, et kõrghoone arhitektuurilise lahenduse on välja töötanud Ülemiste reisiterminali arhitektuurikonkursi võitnud arhitektid, mis tagab kõrghoone rajamisel arhitektuurilise visiooni terviklikkuse. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 6 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Algatamisettepaneku aluseks on Zaha Hadid Architects poolt koostatud mahuline ning asendiplaaniline visioon. Kõrghoone tinglikuks nimeks on Ülemiste Väravahoone ning selle eskiisi on arhitektid tutvustanud linnaametnikele 21.01.2021 ja 11.05.2021 ning linnapeale Mihhail Kõlvartile 10.08.2021. Strateegiakeskuse taotlusel on Mainor Ülemiste AS koostanud kõrghoone rajamise põhjendatuse: Strateegiakeskuse vastused_kõrghoone_A3.pdf Pos 1 Krundi kasutamise sihtotstarve: ärimaa Hoonete suurim lubatud arv krundil: 1 Hoone suurim lubatud hoonealune 4500 m2 (maapealne) pindala: 5500 m² (maa-alune) Hoone suurim lubatud kõrgus maapinnast: 120 m Hoone suurim lubatud absoluutkõrgus: 163 m (EH2000 kõrgussüsteemis) Korruselisus 28/-3 Maks. maapealne suletud brutopind 51 000 m2 Kavandatavad hoone kasutusotstarbed: äriruumid (bürood, teenindus, majutus, toitlustus, konverentsikeskus) ja eluruumid (korterid) Liikluse ja parkimise korraldamise põhimõtted Planeeritud ala piirneb põhjast Suur-Sõjamäe tänavaga ja idast Keevise tänavaga. Keevise tänav on antud lõigus ühesuunaline tänav, kus liiklus toimub Tallinna Lennujaama suunas. Piirkonnas on samm-sammult edendatud ühistransporti: Suur-Sõjamäe tänaval liiguvad mitmed linnaliinide ja lähiliinide bussid. Ülemiste raudteejaam paikneb teisel pool Suur-Sõjamäe tänavat. Keevise tänaval sõidab alates 2017. aastast trammiliin nr 4 (Tondi-Lennujaam). Kuna Ülemiste City piirkonnas rendivad büroopindu paljud rahvusvahelised ettevõtted, on oluline lennujaama ja raudteepeatuse lähedus. Ülemiste raudteejaam on plaanis ehitada ümber Rail Balticu reisirongide algusjaamaks ning sinna kõrvale on plaanis rajada ka Tallinna ühissõidukite terminal. Ülemiste City arendajad on rajanud ja kavatsevad Ülemiste City piirkonda juurde ehitada kergliiklusteid ja jalgrattaparklad ning parkimishooneid. Suur-Sõjamäe tänava sõiduteest lõuna poole on kavandatud 2,5 meetri laiune kahesuunaline jalgrattatee ja vähemalt 3 meetri laiune kõnnitee. Planeeritavale alale rajatavad kergliiklusteed mida ühendatakse Suur-Sõjamäe tänava äärse, Rail Baltica raames ehitatavate kõnni- ja rattateedega ning teiste Ülemiste Citys olevate kergliiklusteedega. Ülemiste ühisterminali detailplaneeringuga on ette nähtud bussipeatuse rajamine Keevise tn 2 // Suur-Sõjamäe tn 10 kinnistu ette, seetõttu on juurdepääs krundile ainult Keevise tänavalt. Bussipeatusega samalt rajalt on kavandatud parempööre K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 7 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Keevise tänavale. Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 kinnistuga piirneval lõigul on Keevise tänav ette nähtud muuta kahesuunaliseks. Keevise tänava äärde on ette nähtud lühiajaliste peatumiskohtade rajamine (ka taksodele). Parkimine on lahendatud maa-aluses parklas. Parkimiskohtade kontrollarvutus Pos Ehitise Norm. Normatiivne Planeeringus ettenähtud nr otstarve arvutus alal, maksimaalne parkimiskohtade arv kus normi parkimiskohtade krundil rakendatakse arv 1 Bürood, ~46500:100 465 konverentsi- keskus, restoranid, kohvik, hotell rendikorterid 50 4500 m²: 90=50 Planeeritud krundil kokku: 515 188 Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna parkimise arvu normile (kehtiv alates 17.09.2020). Krunt asub kesklinna piirkonnas, kus normatiivne kohtade arv on kavandatavate parkimiskohtade ülempiiriks. Parkimiskohtade arv täpsustub ehitusprojektis. Kesklinnas peab 100% parkimiskohtadest planeerima maa alla või hoone mahtu. Nõuded ehitusprojektide koostamiseks: Hoone püstitamisel tuleb näha ette Ehitusseadustiku § 651 alusel Elektriautode laadimistaristu. Elektriautode laadimistaristu paigaldamiseks lähtutakse „Ehitusseadustiku ja teiste seaduste muutmise seadusest“ (RT I, 30.06.2020, 9). Jalgrataste parkimiskohtade arvutus vastavalt Tallinna jalgrattastrateegiale 2018- 2027: Ehitise Arvutus Soovituslik otstarve parkimiskohtade arv Ärihoone 51 000:100 510 Jalgrataste parkimiskohad on ette nähtud hoone maa-alustele korrustele ning sissepääsu uste lähistele. Parkimiskohtade arv täpsustatakse ehitusprojektides. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 8 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  5 VASTAVUS LASNAMÄE TÖÖSTUSALADE ÜLDPLANEERINGULE Vastavalt Lasnamäe ÜP-le ei ole kõrghoone välistatud, see ei asu piirangualas. Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu järgi paiknevad Suur-Sõjamäe tn 6a ja Keevise tn 2 // Suur-Sõjamäe tn 10 kinnistud ettevõtlusalal, millel on korterelamu-, tootmis- ja laondusettevõtlusala kõrvalotstarve (B+T+EK). Sellel alal võivad paikneda kaubandus-, äri-, teenindus-, toitlustus- ja büroohooned, vaba aja veetmise võimalusi pakkuvad ettevõtted. Väljavõte Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu maakasutusplaanist (planeeringuala märgitud sinise ovaaliga). Üldplaneeringu tingimused Ülemiste City piirkonnas: - elamispinda võib rajada maksimaalselt 25% ulatuses planeeritava ala kavandatavast brutopinnast. Soovitatav on ehitada eluruumid kõrgematele korrustele ning avalikult kasutatavad või äriruumid tänavatasapinnale, kuna tegemist on peamiselt ärikvartaliga; - eraldiseisvaid korterelamuid ei ole soovitatav ehitada. Need on lubatud vaid põhjendatud juhul, kompaktselt planeeritud ning rohke haljastuse ja kvaliteetse avaliku ruumiga alale. (kas oleme 25% piires?) Haljastusega alade osakaal kinnistul peab ettevõtlus-, tootmis- ja laondusettevõtlusalal olema vähemalt 15%, korterelamualal 20%. Kui olemasoleval hoonestusalal haljastuse osakaal on väiksem kui 15% või puudub üldse, võib olemasoleva hoonestuse laiendamisel või rekonstrueerimisel põhjendatud juhtudel haljastuse osakaal jääda alla 15%. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 9 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Krundile kavandatud avalik ruum maapinnal (jalakäijate alad + haljastus) moodustab üle poole krundist. Ka hoone alla jäävad kõnniteed on planeeritud avalikkusele avatutena. Keevise tänavate äärde on ette nähtud tänavahaljastus. 6 VÕRDLUS TEEMAPLANEERINGUGA „KÕRGHOONETE PAIKNEMINE TALLINNAS“ Ülemiste kõrghoone vastab teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ (edaspidi TP) eesmärgile ja põhimõtetele. Teemaplaneeringu järgi ei jää Ülemiste City piirkond kõrghoonete keelualale või mõnele piirangualale, mis välistaks kõrghoonete kavandamist. Rajatav kõrghoone ei jää lennukoridori alale. Lennukoridori kõrval oleva kõrghoone ehitamine ei ole välistatud, arvestades hoone erisust ja olulisust. Lahendust tutvustati Transpordiametis 29.09.2021 Ülemiste Väravahoone vastab TP eesmärgile (p.2), milleks on kesklinna ja linnakeskuste tihendamine, et pidurdada valglinnastumist. Hoone aitab vastavalt TP-s toodule suurendada Tallinna kesklinna ja selle lähinaabruse maakasutuse intensiivsust. Sellega aidatakse kaasa kesklinna autoliikluse vähenemisele ja suurendatakse linnasüdame atraktiivsust. Samuti vastab välja toodud kõrghoonete paiknemise kriteeriumidele (TP p. 5) ega ole planeeritud keelualadele (TP p. 4). Kõrghoonete paigutamine oluliste magistraaltänavate äärde või nende ristumiskohta eeldab kaugvaadete olemasolu, mis annabki neile võimaluse olla olulisteks orientiirideks liiklusmaastikus (TP p. 5.). Kõrghoone vastavust TP-le saab hinnata tänases olukorras lähtudes TP-s kehtestatud põhimõtetest ja kriteeriumidest, mitte TP-s näidisena toodud prioriteetsete alade loeteludest. Alates 2009 aastast, mil TP kehtestati, on kogu Ülemiste ala oluliselt arenenud ja muutunud järjest enam üheks linnaliseks keskuseks oma linnaosas. Juba TP eksperdid /E-Konsult 2005/nägid võimalikku linna arengut kõrghoonestuse aspektist ka Ülemiste piirkonnas ( Peterburi tee ja raudteevaheline ala), eeskätt ühistranspordikoridori silmaspidades. Samas tuleb silmas pidada et TP ekspertiisi ja planeeringu koostamise eel ja ajal ei nähtud Ülemiste äripiirkonnas veel nii suurt arengupotentsiaali. See on kindlasti üks põhjusi, miks eksperdid ega ka TP Ülemiste ala kõrghoone ( sh maamärk) aspektist täpsemalt ei käsitlenud. Kõrghoone vastab igati maamärgi definitsioonile, milleks on TP ( p 5) järgi : Kõrghoone kui maamärk töötab eelkõige kaugvaadete puhul ja peab olema seotud ka koha olulisusega, st maamärk ei ole mitte ainult nähtav/vaadeldav, vaid peab selgelt viitama kohale – seal toimub midagi, siit algab midagi, see on tähtis paik, selle järgi on võimalik orienteeruda jne. TP järgi võib maamärk viidata nii linnaosakeskusele, linnakeskusele kui arengupiirkonnale. Arengupiirkond tähendab nii ettevõtlus-, äri- kui ka uuselamupiirkonda, näitena on väljatoodud Tallinna city ala, Sossi mäe piirkond jne. Kuna see ja ka järgnevad TP näidisloetelud ei ole lõplikud ja on jäetud mõistlikult avatuks, saab kõrghoone vastavust TP-le hinnata lähtudes K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 10 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  põhimõtetest ja kriteeriumidest. Maamärgi definitsiooni järgi saab arengupiirkonnaks, millele kõrghoone viitab seega olla ka Ülemiste. Ülemiste Väravahoone vastab seega TP (p.5) väljatoodud kolmele põhi- kriteeriumile: hoone tähistab piirkonnakeskust – multimodaalne transpordisõlm, arengupiirkonda( Ülemiste City ärilinnak)), magistraaltänavate ristmikku, millele perspektiivne kõrghoone peab vastama. Ülemiste kõrghoone on targa äri ja multimodaalse transpordikeskuse kui arengupiirkonna tähis ning asub magistraaltänavate ristil. TP järgi: Kõrghoonete paigutamine oluliste magistraaltänavate äärde või nende ristumiskohta eeldab kaugvaadete olemasolu, mis annabki neile võimaluse olla olulisteks orientiirideks liiklusmaastikus. Väljaspool Kesklinna (Maakri ala) on kõrghooned tekkimas väljakujunenud keskuste mõjupiirkonnas, magistraalteede ristumise ümbruskonnas peamiselt maamärkidena. Antud kõrghoone on tagatis, et terminal oleks lihtsalt leitav linnapildis ka tulevikus lähedusse lisanduvate hoonemahtude hulgas. Multimodaalse transpordikeskusega kõrghoone ja uuenev Ülemiste kaubanduskeskus, mis avaneb Euroopa väljakule ning Ülemiste järve kaldaala avanemine loovad piirkonnale olulist rahvusvahelist mõõdet ja atraktiivsust. Ülemiste Väravahoone järgib TP põhimõtteid (p.5): Tallinna vanalinna silueti dominantsuse tagamisel; linna maa ja infrastruktuuri kasutusefektiivsuse suurendamisel; ühtse hoonestuslaadiga piirkondades väljakujunenud hoonestusstruktuuri säilitamiseks ja hoonestuse omavahelise sobivuse tagamisel; teisenevate piirkondade arendamise võimaluste tagamisel. Kõrghoone ei mõjuta Tallinna vanalinna silueti vaadeldavust merelt, jäädes vanalinnast oluliselt kaugemale. Tallinna Lennujaama visioon aastaks 2035 näeb ette reisiterminali laiendamist kuni 6 miljoni reisija teenindamiseks. See loob samuti eelduse maamärgilise tähtsusega hoone kavandamiseks, mis märgib kesklinna poolt tulijaile nii Ülemiste Citysse kui ka lennujaama viiva, tulevase Euroopa väljaku sõlmpunkti Suur- Sõjamäe tn ääres. Kuna planeeritav kõrghoone märgib samas ka väljaku läbipääsu kohta raudtee alt ja ühisterminali sisenemise asukohta, teeb see orienteerumise lihtsaks ka linnas esmakordselt viibivatele inimestele. Tegemist piirkonnaga, kus reisivate inimeste ja külastajate osakaal on suur, mistõttu on otstarbekas luua neile hotellid, töökohad ja teenused otse piirkonna südames järgides „ 15 minuti linna“ põhimõtteid. Sümbioos ühistranspordisõlmega aitab kaasa, et DP eskiisi hoone kasutajatest üha suurem hulk kasutab ühistransporti. Ülemiste Väravahoone rikastab ja täiendab olemasolevat keskkonda. Ei ole ette näha, et ümbritsevate maaomanike õigused või huvid võiksid saada arendustegevusest kahjustada. Ümbritsevad maaomanikud pigem toetavad kõrghoone rajamist ning soovivad lähedalasuvate detailplaneeringute elluviimise näol ühtselt panustada ruumilise keskkonna arengusse. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 11 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  7 HOONE FUNKTSIONAALSUS JA INNOVATIIVSUS Kõrghoone saab olema maamärgilise tähendusega oma energiatootmise ja efektiivse ning energiasäästlike ülalpidamiskulude tõttu, mis on kliimamuutusi arvestades äärmiselt oluline. Hoone hakkab olema energiat isetootev, sh päikesekiirguse, tuuleenergia ja vihmavee kasutamine lisaks energiavaiadest saadav soojusenergia talvel ja jahutus suvel. Hoonel saavad olema roheterrassid ja roheline siseõu. Innovaatiline ja uudne on hoone topeltfassaadikasutus, mis võimaldab ka Eestis aastaringset fassaadihaljastust ronitaimedega. Hoonet võiks kutsuda roheliseks maamärgiks - Green tower. Innovatsioon on hoone efektiivses kasutuses just hoonesse ja hoonetevahel liikuva- sõitva inimese mugavust silmaspidades. Samuti integratsioon RB ja lennujaama funktsioonidega. Kõrghoone üheks funktsiooniks on planeeritud kõrgtaseme konverentsikeskus ja hotell. Äriturismi jaoks olulised funktsionaalsed nõudmised tänapäevaselt toimivale konverentsikeskus-hotellile, seavad eeldused vajaliku põhimahu koondamiseks ühte hoonesse ja sellise hoone vahetu läheduse olulistele transpordisõlmedele, ärikeskusele (Ülemiste City) ja meelelahutuskeskusele (Ülemiste keskus). Funktsionaalsed nõudmised tänapäevaselt toimivale konverentsikeskus-hotellile, seavad eeldused vajaliku põhimahu koondamiseks ühte hoonesse ja sellise hoone vahetu läheduse olulistele transpordisõlmedele (lennujaam, raudteejaam, bussijaam, võimalik Tallinna-Helsingi tunnel), ärikeskusele (Ülemiste City) ja meelelahutuskeskusele (Ülemiste keskus). Kõrghoone konverentsikeskus- hotellina (mille kese on multi- modaalne transpordikeskus) + uuenev Ülemiste kaubanduskeskus, mis mõlemad avanevad multifunktsionaalsele Euroopa väljakule ning tulevikus Ülemiste järve avamine loob võimalused turistidele atraktiivse piirkonna kujunemiseks ja lisab RB reisiterminali - lennujaam ala ümber turistidele vajalikku funktsionaalsust. Linnaplaneerimisel on oluline arvestada, et Tallinn 2035 eesmärgiks on 14 miljonit reisijat Tallinn-Helsingi liinil. Kogu turistide arvu soovitakse rohkem kui kahekordistada, selleks on püstitatud eesmärk, et Tallinn oleks rahvusvaheliselt tuntud ja hinnatud külastuskoht aasta ringi ning et Tallinnas oleksid ideaalsed võimalused konverentside, motivatsioonireiside ja ürituste korraldamiseks. Seetõttu vajab nii riigi kui Tallinna arengustrateegiate järgi järjest rohkem arendamise fookust äriturism (äriturist jätab pea 4x rohkem raha (886 eurot) kui puhkuse turist (233 eurot). Äriturismi arengu mõju nii Eesti kui Tallinna majandusele on märkimisväärne. Eesti Konverentsibüroo eesmärk saavutada aastaks 2024 konverentsiturismis sama tase mis oli 2019 aastal jõuda 1100 rahvusvahelise konverentsi ja 58 000 välisdelegaadini tuues seeläbi Eestisse hinnanguliselt 52 miljonit eurot ja Tallinn 2035 arengustrateegias välja toodud hinnang, kus kaotatakse aastas 20 miljonit eurot sobivate konverentsiruumide puudumise tõttu. Riigi, Tallinna ja Ülemiste piirkonna ühine panustamine uute kaasaegsete ruumidel loomise läbi nii Linnahallis kui ka Ülemiste piikonnas viisil, K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 12 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  mis üksteist täiendavad mitte ei konkureeri, võimaldab kasvatada konverentsiturismi tulu 44%. Selleks on vajalik lisaks innovatiivsele arhitektuurile, lahedal asuvale transpordisõlmele, hotellidele ka mitmekesist programmi (tervis, sport, õppimine läbi networkingu), võimalust kohtuda ettevõtetega, start-up kogukonnaga, mis on Ülemistel käejala juures olemas, lisaks on lähedal mugav külastada e-Briefing center, Rakett 69 vmt. Esimesel korrusel on linnaruumiga intensiivsemaks suhestumiseks tähelepanu pööratud olulistele avalikele funktsioonidele nagu Tallinna linna turismiinfopunkt ning funktsioonidele, mis kõnetavad ka teisi linnakodanikke ja turiste nagu kohvikud, äripinnad. Oluline on rõhutada, et lisaks vahetule lähedusele terminalile ja arhitektuurse tervikliku maamärgi moodustamisele, on kavandatud otseühendus hotelli/konverentsikeskuse lobby ja terminali maa-aluse korruse vahe seega on olemas otsene sidusus ja funktsionaalne toimivus. Samuti on võimalik tekitada ühendus tulevikus valmiva Air-to-Rail maa-aluse ühenduskoridoriga (kas siis pagasi või reisijate otseliikumiseks). 8 LENNUJAAMA- ÜLEMISTE ÄRIPIIRKONNA STRUKTUURPLAAN Tallinna Linnaplaneerimise Amet ja Tallinna Strateegiakeskus on koostanud Lennujaama-Ülemiste äripiirkonna struktuurplaani, millega on Ülemiste ühisterminali ja Tallinna Lennujaama ühendamiseks kavandatud Euroopa väljak. Struktuurplaani tarbeks on Tallinna linn tellinud Spin Unitilt liikuvusuuringu, kus linnaruumi tihedust analüüsides märgitakse, et kõrgemad hooned peaksid olema põhjas, et summutada magistraalteede müra ja säilitada päikesevalgust lõunast ja läänest. Kuna Ülemiste asub linna kohal, peaastangul, on tegemist kohaga, mis nö kutsub püstitama maamärke. Lennujaama-Ülemiste struktuurplaani ideekorjes on mitmed tunnustatud Eesti arhitektuuribürood näinud ette kõrghoonete mahtu RB terminali ja loodava Euroopa väljaku kõrval (Skeemid 1, 2, 3), mis ühtlasi haakub Spin Uniti linnaruumilise ettepanekuga. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 13 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Skeem 1: Arhitektuuribüroo 3+1 ideekavad Skeem 2: Arhitektuuribüroo Pluss ideekavand K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 14 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Skeem 3: Arhitektuuribüroo Rein Murula ideekavand Ühtlasi on Struktuurplaanis RB terminali kõrvale ette nähtud Ülemiste City väravahoone, mis on 28 korruseline. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 15 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Skeem 4: Lennujaama-Ülemiste äripiirkonna struktuurplaan. Ideekorje tööde süntees Skeem 5: Lennujaama-Ülemiste äripiirkonna struktuurplaan. Ülemiste City väravahoone mahuline ettepanek K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 16 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  9 KEHTIVA DETAILPLANEERINGU OSALISEKS KEHTETUKS MUUTMISE PÕHJENDUSED Planeeritava krundi kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 06. veebruari 2003 otsusega nr 32 kehtestatud „Suur-Sõjamäe tn 10 Dvigateli Tööstuspargi detailplaneering“ (DP 010300). Kehtiva detailplaneeringuga on antud ehitusõigus Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistule kuni 2-korruselise ühiskondliku hoone ehitamiseks (olemasoleva hoone säilitamiseks). Keevise tn 2 // Suur-Sõjamäe tn 10 kinnistule on antud ehitusõigus kuni kahele kuni 10-korruselise ärihoone ehitamiseks. Praeguseks on muutunud linnaehituslik situatsioon: Ülemiste linnaku ja Ülemiste kaubanduskeskuse vahelisele alale kavandatakse Ülemiste reisiterminali ning Tallinna Lennujaama ühendava Euroopa väljaku rajamist. Seoses sellega on vajalik ümber kujundada ka seda ümbritsev ala ning kavandada avatus ning seotus Euroopa väljaku ja terminali suunas. Parkimiskohti kavandati kehtivas planeeringus kokku 266. 17. septembrist 2020 kehtib Tallinna parkimise arvu norm, mille kohaselt asub planeeritud ala kesklinna piirkonnas ja kus normatiivne kohtade arv on kavandatavate parkimiskohtade ülempiiriks. Kesklinnas peab 100% parkimiskohtadest planeerima maa alla või hoone mahtu. Planeeringuga on kavandatud hoone maa-alustele korrustele 188 parkimiskohta ehk kavandatud on kolmandiku võrra vähem parkimiskohti kui kehtiva planeeringuga. Vaade Euroopa väljakult RB terminalile ja Ülemiste Väravahoonele K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 17 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx  Seletuskiri on koostatud koostöös tellija ja arhitektidega. K-Projekt Töö nr 20074 Aktsiaselts Tallinn, Lasnamäe LO Keevise tn 2//Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: https://kprojekt.sharepoint.com/20074/Algatamisettepaneku kaust/20074 18 / 18 13.09.2022 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx TINGMÄRGID N Planeeritud ala piir 1-2K W E Katastriüksuse piir S Moodustatava krundi piir Külgneva detailplaneeringu piir Naaberhoone Olemasolev autoliikluse ala 1-2K 190-1/19 190-1/19 Planeeritud autoliikluse ala Planeeritud kergliikluse ala 2-4K Perspektiivse raudtee teljed 190-1/19 190-1/19 Perspektiivne trammitee 1-2K 1 Haljasala Ä Planeeritud maapealne hoonestusala 2-4K 120 4500 1 28/-3 5500 Planeeritud maa-alune hoonestusala 188 6713 m² - Suur-Sõjamäe tänav Planeeritud maapealne hoonestusala ühendusgaleriide rajamiseks 2K 4K 28K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Planeeritud võimalik hooneosa alates 2 . korrusest Planeeritud katuseterass katusehaljastusega 7,8 1 Krundi positsiooni number 4,0 2-4K 4,0 8.35 SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES Ülemiste ühisterminali KÕRGUS MEETRITES EHITISEALUNE PIND MAAPEAL HOONETE detailplaneering SUURIM EHITISEALUNE ARV KRUNDIL Krundi ehitusõigus KORRUSELISUS PIND MAA-ALL Tunneli DP038610 KRUNDI SUURUS P - hoones P - õues lõunasissepääs 2/-3K ühisterminali Ä Bürood, kaubanduspinnad ja konverentsikeskus 4K Autode võimalik juurdepääs krundile Autode võimalik sissepääs hoonesse Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse 28/-3K Allalastud äärekivi 3.00 2.50 7.00 4.16 Planeeritud hoonesisese panduse võimalik asukoht Keevise 3.25 Teekattemärgistus Planeeritud tugimüüri võimalik asukoht Kõrghaljastuse võimalik asukoht SJ SJ Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik 28/-3K 4/-3K Likvideeritav objekt Perspektiivne hoonestus Projekteerimistingimuste nr 2111802/02882 (väljastatud 14.04.2021) alusel projekteeritav jalakäijate ja ratturite ala Kalle 7% Kalle 10% 7.00 Raudtee kaitsevööndi piir 30 m rööpme teljest 43m 30m 4,0 Kultuurimälestis Tingmärgid vastavalt naaberplaneeringule 1,4 1,4 (Joonisele kantud vastavalt K-Projekt AS tööle nr 20030 "Ülemiste ühisterminali detailplaneering") Planeeritud hoone 2.-4. korruse välisseinte gabariidi asukoht ja korruselisus Keevise Keevise tänav Planeeritud autoliikluse ala Planeeritud kergliikluse ala 7K Planeeritud jalgrattarada Planeeritud objektid Avalikuks kasutamiseks määratud ala Terminali teenindav väljak - maastikuarhitektuurse projektiga lahendatav ala Märkused: 1. Hoone alla jäävad kõnniteed peavad olema avalikkusele avatud. Seega on üle poole krundi maapinnal jäävast osast avalikk. Madalamate hooneosade katusele kavandada poolavalikke alasid koos haljastusega. 2. Asendiplaanilise ja võimaliku mahulise lahenduse autor on Zaha Hadid Architects ja osaühing Esplan. Keevise tn 2 // Suur-Sõjamäe tn 10 ja Suur-Sõjamäe tn 6a kinnistute detailplaneering Algatamisettepanek K-Projekt Aktsiaselts, Ahtri tn 6a Tallinn 10151 Eesti tel +372 626 4100, [email protected] M 1:500 Koostatud: 27.05.2022