Selgitustaotlus

Rahapesu andmebüroo 17. märts 2021.a Selgitustaotlus kinnisvaramaaklerite käitumisjuhiste kohta Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda palub RahaPTS tulenevate hoolsuskohustuste täitmisel teiepoolseid käitumisjuhiseid järgmistes olukordades käitumiseks ning hoolsusmeetmete kohaldamiseks. 1. RahaPTS kohaselt tuleb kohustatud isikul hoolsusmeetmeid kohaldada ärisuhte väliselt tehingute juhuti tegemisel või vahendamisel, kui tehingu väärtus on üle 15 000 euro. Tänases infotehnoloogilises ühiskonnas esineb tihtipeale olukordi, kus kinnisvara ostja (isik, kellega kohustatud isikul ei ole loodud ärisuhet RahaPTS tähenduses) tutvub kinnisvaraga üksi ilma maakleri juuresolekuta. Eriti sageli tuleb seda ette hoonestamata kinnistute müügi korral, sest nendele on reeglina kõigil huvilistel vaba juurdepääs ja maakleri kohalolek ei ole vajalik. Ostusoovi korral suhtlevad tehingut vahendav isik ja ostja telefoni või e-kirjade vahendusel ning selliselt lepitakse kokku tehingu toimumise tingimustes. Sellest tulenevalt on võimalik olukord, kus kinnisvaramaakler (kohustatud isik) ja vara ostja kohtuvad esmakordselt müügilepingu sõlmimisel notari juures. Ostja, saabudes notaribüroosse esitab oma isikut tõendava dokumendi isikutuvastamiseks notarile. Maakler võib küll kõrvalt isikut tõendavat dokumenti näha ja selliselt tuvastada, et tegemist on sama isikuga, kuid dokumendist koopiat sellises olukorras teha ei õnnestu. Ometigi kohustab RahaPTS säilitama kõikide isiku tuvastamise aluseks olevate dokumentide koopiaid. Vastasel korral on keelatud kohustatud isikul võimaldada tehingu tegemist. Kuid sisuliselt ei ole tekkinud olukorras maakleril võimalik tehingu toimumist takistada, sest müügilepingu sõlmimisel tuvastab ostja isiku notar ning notar viib ka läbi ja tõestab poolte poolt allkirjastatud maaklerilepingu. Maakleri poolt ostja isiku tuvastamine võib notari juures müügilepingu sõlmimisel teha võimatuks ka asjaolu, et ostjal ei pea alati isikut tõendava dokumenti kaasas üldse olema, sest notaritel on võimalik isik tuvastada ka PPA andmebaasi alusel või, kui on tegemist notarile tuntud isikuga, ei vaja notar tehingu läbiviimiseks isikut tõendavat dokumenti. Siit küsimus: kuidas peab sellises olukorras käituma tehingut vahendav maakler, kui temal ei õnnestu notari juures tuvastada ostja isikut või teha sellest dokumendist koopiat, kuigi müügilepingut tõestav notar on ostja isiku tuvastanud ja müügilepingu tõestanud? 2. Kinnisvaramaaklerid kohtuvad objekti müües paljude võimalike ostuhuvilistega neile objekti tutvustades. Enamasti langetavad objektiga tutvunud isikud lõpliku ostuotsuse ________________________________________________________________________ Lõõtsa 4 Tallinn 11 415 tel. 562 09000 e-mail [email protected] www.maakleritekoda.ee  hiljem ja jällegi tekib p.1. viidatud probleemile sarnane olukord, kus maakler on küll ostjat näinud, kuid tal puudub võimalus tema isikut tõendavast dokumendist koopiat teha. On ette tulnud ka olukordi, kus maakler on palunud saata ostjal enda isikut tõendavast dokumendist koopiat, viidates sealjuures nii RahaPTS-le kui ka vajadusele dokumendi koopia notarile tehingu ettevalmistamiseks saata, kuid ostja on dokumendi koopia saatmisest keeldunud põhjendusega, et saadab dokumendi koopia otse notarile. Kuidas peab käituma tehingut vahendav kinnisvaramaakler olukorras, kus ta on kohtunud tulevase ostjaga objektil seda talle tutvustades, kuid ostja keeldub talle dokumendi koopiat andmast? Tehingu ärahoidmine sellises staadiumis on jällegi võimatu, sest müüja on huvitatud vara müügist ja ostja ostmisest ning maakleri keeldumise korral pöörduvad osapooled otse notari poole, kes müügilepingu tõestab. 3. Tänane seadusandlus lubab notaritel kinnisvara müügilepingu sõlmimiseks kasutada kaugtõestust. Kaugtõestuse korral tuvastab notar osapoole isiku spetsiaalse näotuvastuse programmi abil. Kinnisvaramaakleril, kes ei ole tehingu osapooleks, ei ole võimalik kaugtõestuse protsessis osaleda. Sealjuures võib ostja viibida mistahes maailma nurgas. Kaugtõestuse kasutamine on muutunud eriti vajalikuks ja leiab palju kasutust just tänases pandeemia olukorras, kus reisimine on piiratud ja tehingu tegemiseks Eestisse lennata pole võimalik või tihtipeale ka mõistlik. Jällegi tekib olukord, kus tehingu tingimused lepitakse kokku elektroonilisi kanaleid kasutades ning füüsilist kokkupuudet maakleril ostjaga ei teki, samas kui notar tuvastab kaugtõestuse keskkonnas ostja isiku ning müügileping osapoolte vahel saab sõlmitud, seda maaklerist sõltumata, ehk maakleril tehingut ära hoida ei ole võimalik. Taaskord kerkib üles küsimus, kuidas peab sellises olukorras käituma kinnisvaramaakler, kes füüsiliselt ostjaga ei kohtu ning seetõttu ei ole võimalik maakleril tema isikut tuvastada ning tema isikut tõendavast dokumendist koopiat teha ning säilitada. 4. Palume teiepoolset tõlgendust "juhuti tehtavate tehingute" mõistele eeldusel, et müüja ja kinnisvaravahendaja vahel on loodud ärisuhe. Millistel alustel, kui suures ulatuses ja kas üldse peab kinnisvaravahendaja rakendama RahaPTS käsitletud hoolsusmeetmeid ostja suhtes (isik, kellega maakleril ei ole ärisuhet) kui ei teki rahapesu või terrorimi rahastamisega seotud kahtlust? Täna ei ole vahendajad oodatud notaribüroosse tehingu toimumise juurde, et vältida viiruse levikut ja see teeb hoolsusmeetmete rakendamise tihtipeale võimatuks. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja eesmärgiks on maaklerite tegevuse seaduslikkusele kaasa aidata ning tagada maaklerite poolne seaduste nõuetekohane täitmine ja palume selle teema käsitlemisel Teie kaasabi. Kirjeldatud olukorrad on reaalsest elust võetud ja teevad RahaPTS ________________________________________________________________________ Lõõtsa 4 Tallinn 11 415 tel. 562 09000 e-mail [email protected] www.maakleritekoda.ee täitmise ülimat keeruliseks, kui mitte võimatuks. Samadele probleemidele juhtisime ka seadusandja tähelepanu möödunud aastal, kui Riigikogus oli arutusel RahPTS muutmise eelnõu. Kahjuks meie poolt olukorra parandamiseks tehtud muudatusettepanekuid arvesse ei võetud. Seetõttu palume Rahapesu Andmebüroolt konkreetseid käitumisjuhiseid, kuidas kinnisvaramaaklerid eelpool kirjeldatud olukordades peaksid käituma. Lugupidamisega, (allkirjastatud digitaalselt) Ardo Lepp EKMK juhatuse esimees ________________________________________________________________________ Lõõtsa 4 Tallinn 11 415 tel. 562 09000 e-mail [email protected] www.maakleritekoda.ee