Hindamisaruande edastamine

Tallinna Linnavaraamet [email protected] 02.07.2026 nr 7-2/25/8451-10 Hindamisaruande edastamine (Pikaliiva tn 69) Tallinna Linnavalitsus esitas 25.06.2018 kirjaga nr LV-1/1718-1 taotluse riigi omandis oleva Pikaliiva tn 69 kinnisasja (katastritunnus 78406:606:0018) tasuta võõrandamiseks Tallinna linnale. Tallinna Linnavolikogu algatas 10.03.2022 otsusega nr 30 Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu. Maa-amet andis 19.03.2024 planeeringu lahendusele põhimõttelise nõusoleku. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 10.10.2025 kirjaga nr 5-8/3290 teavitati Tallinna Linnavalitsust, et ideekonkursi ja projekteerimise alustamise osas lasteaia ja erihoolekande hoonete rajamiseks Pikaliiva tn 69 kinnisasjale ministeeriumil vastuväiteid ei ole, kuid enne detailplaneeringu kehtestamist ei ole võimalik kinnisasja linnale võõrandada. Tallinna Linnavolikogu 30.04.2026 otsusega nr 60 kehtestati Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt on kinnisasjale kavandatud lasteaed, põhikool, spordisaal, täisealiste hoolekandeasutus, eakatele teenusmajad, väikelaste perepesa ruumid, erivajadusega laste päevahoid, parki teenindav paviljon, vaatetorn. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 01.07.2026 koostatud hindamisaruande nr 2606-10847- 02/AT kohaselt on Pikaliiva tn 69 kinnisasja väärtus 6 697 000eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 3 1 ja 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Pikaliiva tn 69 kinnisasja väärtusena 6 697 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik Lisa: Pikaliiva tn 69 kinnisasja hindamisaruanne Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Aadress: Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT Väärtuse kuupäev: 01.07.2026 Hindamisaruande kuupäev: 01.07.2026 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10 3. Turuülevaade 13 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 13 3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus 17 3.3. Turustatavuse analüüs 19 4. Turuväärtuse hindamine 20 4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kestlikkus 21 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 21 Lisa 1. Fotod 27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28 Lisa 3. Hindamise lähteülesanne 30 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Aadress Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78406:606:0018 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 117 239 m2 Sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100% Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu väikeelamute ja Tallinna üldplaneering ühiskondlike puhkeehitiste alal. Lähteülesandest tulenevalt ÜP-ga hindamisel ei arvestata. Tallinna Linnavolikogu 20. aprilli 2017. aasta otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu järgi asub kinnisasi osaliselt rohealal ja Haabersti linnaosa osaliselt ühiskondlike hoonete juhtotstarbega alal. üldplaneering Lähteülesandest tulenevalt ÜP-ga hindamisel ei arvestata. Kinnisasjal kehtib Tallinna Linnavolikogu 30.04.2026 otsusega nr 60 kehtestatud üldplaneeringut muutev Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt on kinnisasjale kavandatud lasteaed, põhikool, spordisaal, täisealiste hoolekandeasutus, eakatele teenusmajad, Detailplaneering väikelaste perepesa ruumid, erivajadusega laste päevahoid, parki teenindav paviljon, vaatetorn. Lähteülesandest tulenevalt DP-ga hindamisel ei arvestata. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel Ülevaatuse kuupäev 01.06.2026 Väärtuse kuupäev 01.07.2026 Hindamisaruande kuupäev 01.07.2026 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/26/10, tellimus 20.05.2026, nr 3 Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et ülevaatuse kuupäeva ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud hinnatava varaga muutusi, mis mõjutaksid selle väärtust Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Puuduvad VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  4 HINDAMISTULEMUS Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 19703601) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 6 697 000 (kuus miljonit kuussada üheksakümmend seitse tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 19703601). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et ülevaatuse kuupäeva ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal ei ole toimunud hinnatava varaga muutusi, mis mõjutaksid selle väärtust. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 21.06.2026; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, minu.kataster.ee-st ja tehinguandmete päringukeskkonnast 21.06.2026 ning tehingute andmebaasist 11.06.2026; • Tallinna Linnavalitsuse kodulehelt 21.06.2026; • kinnisvaraportaalist kv.ee 21.06.2026. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  6 Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.06.2026. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Haabersti linnaosa Lähiaadress Pikaliiva tn 69 Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Haabersti linnaosa läänepoolses osas Kaugus keskusest Tallinna kesklinnast ca 9 km Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Haabersti linnaosa lääneosa, Pikaliiva asum, piirkonnas üldisemalt domineerivad Kirjeldus elamud Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis Pikaliiva tänavalt Piirkond on varustatud vajalike tehnovõrkudega Tehnovõrgud Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  8 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 19703601 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik 28.09.2009 sisse kantud isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat AS-i Tallinna Vesi Kanded kasuks ja 20.09.2019 tähtajatu isiklik kasutusõigus Telia Eesti AS-i kasuks. kinnistusraamatu Tegemist on tiheasustuse puhul tavapäraste kannetega, mis mh kattuvad ka kolmandas jaos järgnevalt kajastamist leidvate kitsendustega. Võib väita, et oluline mõju vara väärtusele puudub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  9 Maa- ja Ruumiameti avalike teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Hinnataval kinnisasjal on erinevad tehnovõrkudega (ühisveevärk ja -kanalisatsioon, elektripaigaldis, sideehitis, gaasipaigaldis) seoduvad vööndid, mis on ulatuselt väikesed ja tiheasustuse puhul tavapärased. Mh kattuvad need osaliselt kinnistusraamatu III jao kannetega. Oluliselt suuremad Harku järvest tulenevad vööndid, kuid ehituskeeluvööndi suuruseks on 8 202 m2, mis kinnistu suurust arvestades ei ole kuigi suur. Seega võib väita, et kitsendustel oluline mõju vara väärtusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  10 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Aadress Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Katastritunnus 78406:606:0018 Pindala 117 239 m2 Maakasutuse Ühiskondlike ehitiste maa 100% sihtotstarve Kõlvikuline koosseis Allikas: minu.kataster.ee Kirjeldus Hulknurkne, liigendatud, suurust arvestades kompaktne, tasane reljeef Hoonestus Puudub Maa maksustamishind (2022. aasta korralise 3 976 747 € hindamise tulemus) Riigi kinnisvararegistri KV15102 kood Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  11 Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu väikeelamute ja ühiskondlike puhkeehitiste alal. Tallinna üldplaneering Allikas: Tallinna üldplaneeringu põhijoonis Lähteülesandest tulenevalt ÜP-ga hindamisel ei arvestata. Tallinna Linnavolikogu 20. aprilli 2017. aasta otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu järgi asub kinnisasi osaliselt rohealal ja osaliselt ühiskondlike hoonete juhtotstarbega alal. Haabersti linnaosa üldplaneering Allikas: Haabersti linnaosa üldplaneering Lähteülesandest tulenevalt ÜP-ga hindamisel ei arvestata. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  12 Kinnisasjal kehtib Tallinna Linnavolikogu 30.04.2026 otsusega nr 60 kehtestatud üldplaneeringut muutev Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt on kinnisasjale kavandatud lasteaed, põhikool, spordisaal, täisealiste hoolekandeasutus, eakatele teenusmajad, väikelaste perepesa ruumid, erivajadusega laste päevahoid, parki teenindav paviljon, vaatetorn. Detailplaneering Allikas: Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu põhijoonis Lähteülesandest tulenevalt DP-ga hindamisel ei arvestata. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  13 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit SKP eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim. Statistikaameti esialgsel hinnangul suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 1,3%. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning THI töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 0,8% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,4%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes olid kaubad 3,8% ja teenused 2,8% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  14 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.–2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse Tööturg määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  15 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud oluliselt väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013– maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  16 Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal pikaajalised kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta märtsis 3,75% ja ettevõtete pikaajaliste laenude summaga üle 1 miljoni euro intressimäär 4,39%. Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  17 3.2. Tallinna maaturg piirkondades, kus määravaks on ehitusõiguse ulatus Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata kinnistute väärtus sõltub eelkõige kinnistu suurusest ning (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõigusest. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on äri- või elamumaaga, kuid üksikud eriti atraktiivsed ärikrundid on siiski pigem kallimad ja tavapärases Üldinfo elamupiirkonnas paiknevad ärikrundid on elamumaast üldjuhul odavamad. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust analüüsida aladel, kus lubatud mahud väiksema piirkonna siseselt võivad olla väga erinevad. See puudutab Haabersti piirkonda ja ka muid turu kontekstis atraktiivseid ja samas suhteliselt heterogeenseid alasid. Haabersti ja eriti kesklinna poolne osa on hinnatasemelt muudest Tallinna piirkondadest selgesti eristuv. Väiksemad elamuarendused ja korterid üldisemalt on tihtipeale kõrge hinnaga ka Põhja-Tallinna linnaosas, eriti Kalamaja asumis. Atraktiivseid äärelinna asukohti (kohalikud keskused jms) Piirkondlikud leidub kõigis linnaosades ja kohati ka väljaspool Tallinna administratiivpiire. erinevused Madalama hinnatasemega piirkondades ehitusõiguse ulatusest tulenev maa hinnaerinevus puudub või see on väike. Maa ruutmeetripõhised ühikuhinnad on sarnased üksikelamukruntide hindadega ja hinnastamise aluseks ongi tavapäraselt maa ruutmeetri hind. Turuolukorda iseloomustab mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²) Haabersti piirkonnas, mille hinnatase on valdavalt vahemikus ca 600 kuni 800 €/SBPm², kuid eriti atraktiivsetes asukohtades võib seda ka ületada. Võib väita, et parimas asukohas paikneva maaga viimastel aastatel pole tehinguid toimunud, mis jätab mõnevõrra lahtiseks ka absoluutse hinnatipu. Suuremad projektid on riskantsemad ja ehitusõiguse väärtus on nende puhul madalam. Projektide, mille ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või enam, hinnatase on 400 kuni 500 €/SBPm², kuid taas pole põhjust välistada kõrgemaid hindu, kui tegemist on eriti atraktiivse asukohaga. Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on üle 10 000 Tallinna SBPm², on harvad ja nende hinnatase on oluliselt madalam väiksemate hoonestamata maa projektide omast. Tallinna äärelinnas on tehinguhinnad omakorda oluliselt tehingud madalamad ning sõltudes projekti suurusest ja asukoha iseärasustest jäävad tavaliselt vahemikku 100 kuni 200 €/SBPm², väiksemate projektide puhul ulatuvad ka kõrgemale. Tuleb silmas pidada, et hulgiallahindluse mõju on pigem väike, sest vastupidises suunas mõjutab hindu arenduskulude suurus, mis suuremate projektide puhul on mahu kasvades pindalaühiku põhiselt arendaja jaoks soodsam. Hinnadünaamikat on keerukas jälgida, kuna toimub vaid üksikuid tehinguid. Hinnad on mõjutatud eelkõige iga konkreetse maatüki eripäradest ja olukorras, kus vähese hulga tehingute hinnavariatsioon on suur, puudub mõte keskmiste hindade võrdlemiseks. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  18 Hinnad püsivad stabiilsed või kasvavad mõõdukalt. Kuna tehingute arv on nii Prognoos 2026. nõudlusest kui pakkumisest tingituna väike, siis väiksemad hinnamuutused ei aasta kohta pruugi olla tajutavad. Järgnevalt on esitatud Lasnamäe, Mustamäe ja Haabersti linnaosa ehitusõigusega hoonestamata kinnisasjade müügitehingud 2023–2026 (seisuga 11.06.2026). Krundi Ehitus- Hind, Tehingu pindala, õigus, €/SBPm2 Sihtots- Linnaosa Asum kuupäev Hind, € m2 SBPm2 (ilma KM1) KM tarve2 Lasnamäe Mustakivi 21.01.2025 570 960 5 872 1 600 292,5 Jah Ä linnaosa3 asum Lasnamäe Sikupilli 30.12.2024 427 000 1 103 1 655 211,5 Jah E linnaosa asum Lasnamäe Priisle 09.12.2024 915 000 3 603 5 400 138,9 Jah Ä linnaosa4 asum Lasnamäe Paevälja 05.06.2024 1 220 000 1 899 2 375 421,1 Jah E linnaosa5 asum Lasnamäe Sikupilli 17.06.2024 1 001 250 3 514 linnaosa6 asum 15 800 284,8 Ei T Lasnamäe Sikupilli 17.06.2024 3 498 750 12 277 linnaosa asum Maa ühikuhind Lasnamäe Kuristiku DP 171 €/m2, 12.09.2023 225 720 1 320 Ei Ä linnaosa7 asum puudub müüdud enam- pakkumisel Lasnamäe Ä50%, Väo asum 18.09.2023 505 176 5 208 2 000 252,6 Ei linnaosa8 T50% Mustamäe Kadaka 22.11.2023 890 000 3 707 1 180 314,2 Ei Ä60%, linnaosa9 asum T40% Haabersti Astangu 06.09.2024 719 800 2 950 1 920 200,0 Jah Ä linnaosa10 asum 1 KM- käibemaks 2 Ä- ärimaa, E- elamumaa, T- tootmismaa, TR- transpordimaa 3 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna ehitustihedus (FAR) on eradlikult madal (0,3) 4 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna asukoht on oluliselt erinev 5 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna asukoht on oluliselt atraktiivsem 6 Ei ole kasutatud koos järgneva tehinguga kohandamisel, kuna tehingu detailid ei ole teada 7 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana ja enampakkumisel toimunud tehinguga 8 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna tegemist on suhteliselt vana tehinguga ja osaliselt tootmismaaga 9 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna hind on erandlikult kõrge ja DP on osaliselt kehtetuks tunnistatud 10 Ei ole kasutatud kohandamisel, kuna valiku tegemisel eelistati kahte Lasnamäe tehingut ja Haabersti tehingut, millel oli suurem ehitusõigus Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  19 Väike- Haabersti Õismäe 04.07.2024 736 000 6 258 5 006 147,0 Ei TR linnaosa asum Haabersti Pikaliiva 03.06.2026 2 356 000 11 787 8 251 285,5 Jah Ä linnaosa asum Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas Hoonestamata suurte maatükkide (üle 5000 m2) müügipakkumised Haabersti linnaosas seisuga 21.06.202611 Aadress Hind, € Maaüksuse Maapealne Hind, Kommentaar pindala, m² ehitusõigus, SBPm2 €/SBPm2 DP, Hinnas sisalduvad liitumised: ÜVK, gaas, side. Hinnale lisandub: elektriliitumine, asukoht Paldiski mnt ääres, hinnale Härgmäe tn 25 2 544 480 13 392 8 852 287 lisandub käibemaks, ehitusõigus projekti põhjal, võimalik ehitada rohkem ja tükeldada kuni kolmeks maaüksuseks Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on arendajad, kui kõrvale jätta kasutajad pärast hoonestuse valmimist Lõppkasutajaid Suured arendajad iseloomustavad tunnused Vastavus turusegmendi Vastab turusegmendi nõuetele, kuid samas segmendis on nõuetele atraktiivsemaid varasid Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat Lõppkasutajate hulk on arenduspotentsiaalist lähtuvalt piiratud vara soetada Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv.ee on Haabersti linnaosas vaid üks mõnevõrra sarnase vara pakkumine (vt ptk 3.2). Müügiperiood (likviidsus) Müügiperiood on kuni 1 aasta Võimalik kasutada ühiskondlike hoonete maana, nagu näeb ette kehtiv Alternatiivsed kasutused detailplaneering 11 Vaadeldud on maatükke, mille väärtus kujuneb eelkõige ehitusõiguse alusel, st kõrvale on jäetud üksikelamukrundid Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  20 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Pikaliiva tn 69, Tallinn kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on ühiskondlike ehitiste maa. Tegemist on hoonestamata kinnisasjaga, mille pindala on 117 239 m2. Kinnisasi paikneb Haabersti linnaosa keskosas Harku järve kaldal, kaugus kesklinnast ca 9 km. Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu järgi asub hinnatav kinnistu väikeelamute ja ühiskondlike puhkeehitiste alal. Tallinna Linnavolikogu 20. aprilli 2017. aasta otsusega nr 40 kehtestatud Haabersti linnaosa üldplaneeringu järgi asub kinnisasi osaliselt rohealal ja osaliselt ühiskondlike hoonete juhtotstarbega alal. Kinnisasja osas kehtib Tallinna Linnavolikogu 30.04.2026 otsusega nr 60 kehtestatud üldplaneeringut muutev Pikaliiva tn 69 kinnistu ja lähiala detailplaneering, mille kohaselt on kinnisasjale kavandatud lasteaed, põhikool, spordisaal, täisealiste hoolekandeasutus, eakatele teenusmajad, väikelaste perepesa ruumid, erivajadusega laste päevahoid, parki teenindav paviljon, vaatetorn. Kinnisasja vahetus ümbruses domineerivad elamumaa (üksik- ja korruselamud) ja maatulundusmaa ning kinnisasjast läände jääb Harku järv. Lähteülesandest ja hindamise eesmärgist tulenevalt peab eirama olemasolevat kasutust ühiskondlike ehitiste maana ja detailplaneeringust tulenevat kasutust eelkõige hariduslikel ja sotsiaalsetel eesmärkidel. Hinnatakse selleks, et leida väärtus, kui maa võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Kui maa müüdaks, siis tehtaks seda turu tõenäolist kasutuspotentsiaali arvestades. Tuleb lähtuda nii olemasolevast ümberkaudsest asustusest, milles domineerib elamumaa, kui ka Haabersti linnaosa üldplaneeringust, mille põhjal piirkonnas üldisemalt domineerib elamumaa kasutus. Ehitustiheduse määratlemiseks tuleb analüüsida nii kehtivat detailplaneeringut kui ümberkaudset hoonestust. Lähtudes kehtivast Haabersti linnaosa üldplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud maakasutusest on parimaks kasutuseks elamumaa. Selline kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit ja jäägimeetodit. Seesugune lähenemine tuleneb asjaolust, et puuduvad suurte maatükkide tehingud, mille väärtus kujuneb ehitusõiguse kaudu. Seetõttu on hinnatud võrdlusmeetodil turu kontekstis tavapärasema suurusega maaüksuseid ning jäägimeetodit rakendades on läbi pikemale ajaperioodile planeeritud müügitulu leitud maaüksuse kui terviku väärtus. Tavapärase suurusega maaüksuste turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  21 võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi rakendamisel on ülimalt oluline ehitustiheduse määratlemine, mida on tehtud Haabersti linnaosa üldplaneeringu andmetele tuginedes. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Jäägimeetodit kasutatakse maa hindamisel, kui informatsioon müügitehingute kohta on võrdlusmeetodi rakendamiseks ebapiisav ja puudub aktiivne rendisuhetel põhinev maaturg. Tihtipeale leiab see rakendust just suuremate ehituslikku potentsiaali omavate maatükkide puhul, mille kasutusele võtmiseks tuleb olemasolev maatükk enne tükeldada. (EVS 875-8:2018, p. 9.2) Selles hindamises seisneb jäägimeetodi rakendamine müügitulu diskonteerimises, kuid samas on arvesse võetud ka oodatavat hinnatõusu. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga hinnatava maaüksusel midagi arendatud ei ole, kestlikkust on võimalik tagada läbi sihipärase arenduse. 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Ehitustiheduse Ehitustiheduse määratlemisel on analüüsitud Haabersti linnaosa üldplaneeringus määratlemine esitatud ehitustihedusi. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  22 Allikas: Haabersti linnaosa üldplaneering Hinnatava maaüksuse puhul on see hoonestatavas osas 0,4, kuid tuleb silmas pidada, et Harku järve äärses osas ei ole hoonestamisega arvestatud. Samas ka hinnatavast alast kirdesse jäävas ja väikeelamutega piirneval alal on see 0,4 ehk siis ehitustihedus 0,4 ei ole ilmselt seotud üksnes ühiskondlike ehitistega. Silmas pidades, et Harku järve äärsel alal ei ole hoonestamine tõenäoline, on hindamisel lähtutud ehitustihedusest 0,3. Punktist 3.2 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava maaüksusega võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Võrreldavate varade valiku kohta on kommentaarid esitatud punktis 3.2. Tehingu- Tehingu- summa ilma Asukoht Kuupäev SBPm2 summa, käibemaksu- Võrdlustehingute €/SBPm2 ta, € valik Haabersti linnaosa, Pikaliiva 03.06.2026 1 900 000 8 251 230 asum Lasnamäe linnaosa, Sikupilli 30.12.2024 350 000 1 655 211 asum Haabersti linnaosa, Väike- 04.07.2024 736 000 5 006 147 Õismäe asum Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind, €/SBPm2 Üks tehing on tehtud selle aasta juunis ja selle hinda ei ole ajaldatud. Kaks Tehingute tehingut pärinevad 2024. aastast. Sellele järgneval ajal kuni väärtuse kuupäevani ajaldamine on toimunud mõõdukas hinnatõus, mistõttu neid hindu on ajaldatud 5%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  23 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Asukoht, juurdepääs o Parema asukoha eest ollakse turul nõus kõrgemat hinda maksma. Makroasukoha puhul vaadeldakse eelkõige kaugusi keskustest ning olulisest taristust. Mikroasukoha puhul vaadeldakse vara lähiümbrust, kaugust ühistranspordipeatusest jms. Ärikruntide puhul on olulisteks samuti juurdepääs, nähtavus, parkimisvõimalused piirkonnas. Kui võrreldavad varad on sama makroasukohaga, siis erisused ei ole tavaliselt suured ja jäävad üldjuhul 5-10% piiresse. • Ehitusõiguse ulatus o Suurem ehitusõigus kätkeb endas suuremat riski ja tavaliselt kehtib mastaabiefekt. Samas on suur maht eelis, sest võimaldab mastaabi arvelt arenduskulusid kokku hoida. Ehitusõiguse ulatusena on selles hinnangus käsitletud 25% kogu ehitusõigusest, sest jäägimeetodi rakendamisel on müügitulu jaotatud nelja-aastasele perioodile. • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada vara väärtust sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine läheb. Tüüpilises linnalises asustuses ja suhteliselt kõrge maa väärtuse puhul ei ole sellest tulenevad erisused Võrdluselementide tavaliselt märkimisväärsed. valik ja • FAR (ehitusõigus / kinnistu pindala) kohandamise o Madalam hoonestustihedus on enam hinnatud, sest see loob avarust, põhimõtted võimaldab hoonestamata maad kasutada muudel eesmärkidel, avab vaateid jms. • Kinnistu kuju o Kuju, mis raskendab krundi funktsionaalset kasutust alandab väärtust. Negatiivse mõju suurus sõltub sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. • Sihtotstarve o Elamumaa väärtus on võrreldes ärimaaga elamupiirkondades kõrgem. Ärimaa suhteliselt kõrgem väärtus on omane üksikutes äriliselt eriti atraktiivsetes asukohtades. • Detailplaneering o Detailplaneeringu puudumine võib avaldada kinnistu väärtusele negatiivset mõju juhul, kui detailplaneeringu olemasolu on kohustuslik. Detailplaneeringu olemasolul on oluline ka see, millal detailplaneering on kehtestatud, sest vanemate detailplaneeringute elluviimine võib osutuda keerukaks. Samas annavad need üldjuhul siiski hea aluse silmas pidades hoonestamise mahtu. • Kitsendused o Kitsendustest on linnalises asustuses olulised need, mis takistavad hoonestamist või muudavad kasutuse keerukaks. Enamjaolt on tegemist tehnovõrkudega seotud kitsendustega, millel mõju vara väärtusele puudub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  24 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Haabersti Haabersti Lasnamäe Haabersti Väike-Õismäe Pikaliiva asum Pikaliiva asum Sikupilli asum asum Pikaliiva tee 69 Tehinguhind ilma 1 900 000 350 000 736 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/SBPm2 230,28 211,48 147,02 Tehingu aeg 03.06.2026 30.12.2024 04.07.2024 Kohandus 0% 5% 5% Ajaldatud tehinguhind, 230,28 222,05 154,37 €/SBPm2 Viru väljak ca 9 km, Viru väljak ca 9 Viru väljak ca 3 Viru väljak ca 9 juurdepääs avalikult Asukoht, juurdepääs km, juurdepääs km, juurdepääs km, juurdepääs tänavalt, Harku järve avalikult tänavalt avalikult tänavalt avalikult tänavalt ääres Sarnane, Halvem, sarnane Halvem, sarnane kesklinnale palju Kommentaar kaugus, kuid ei kaugus, kuid ei ligemal, aga ei ole ole järve ääres ole järve ääres veekogu ääres Kohandus 20% 0% 20% Ehitusõiguse ulatus, 8 793 8 251 1 655 5 006 SBPm2 Kommentaar Sarnane Väiksem Väiksem Kohandus 0% -15% -5% Tehnovõrgud Läheduses Läheduses Läheduses Läheduses Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% FAR (maapealne ehitusõigus / kinnistu 0,3 0,7 1,5 0,8 pindala) Kommentaar Suurem Suurem Suurem Kohandus 10% 15% 10% Ligilähedaselt Hulknurkne, Trapetsilaadne, Ristküliku kujuga, ruudukujuline, Kinnistu kuju kompaktne, tasane kompaktne, kompaktne, kompaktne, reljeef tasane reljeef tasane reljeef tasane reljeef Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Sihtotstarve E100% Ä100% E100% Ä90%, T10% Kommentaar Halvem Sarnane Halvem Kohandus 5% 0% 5% Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  25 DP puudub, kuid hoonestamine on võimalik Detailplaneering DP puudub DP puudub DP puudub tõenäoliselt projekteerimis- tingimuste alusel Kommentaar Sarnane Sarnane Parem Kohandus 0% 0% -5% Väärtust Väärtust Maaüksusest ca Kitsendused ja Väärtust mõjutavad mõjutavad mõjutavad 54% jääb lammutamist vajav kitsendused kitsendused kitsendused elektripaigaldise hoonestus puuduvad puuduvad puuduvad kaitsevööndisse Halvem, Kommentaar Sarnane Sarnane elektripaigaldise kaitsevöönd Kohandus 0% 0% 15% Summaarne kohandus 35% 0% 40% Summaarne kohandus, 80,60 0,00 61,75 €/SBPm2 Kohandatud 310,88 222,05 216,12 tehinguhind, €/SBPm2 Kohanduste absoluutväärtuste 35% 35% 65% summa Kaalud 0,40 0,40 0,20 Kaalutud keskmine 256,40 124,35 88,82 43,22 tehinguhind, €/SBPm² Turuväärtus, € 2 254 477 Enam kohandatud tehingutele on antud väiksem kaal ja vähem kohandatud tehingutele suurem kaal. Hindamistulemus 2 254 477 € iseloomustab ¼ ehitusõiguse ehk 8 793 SBPm2 väärtust. Seesugune maht on realiseeritav nelja-aastase perioodi jooksul iga-aastaselt. Võtmaks arvesse oodatavat hinnakasvu, on ehitusõiguse müügitulu kasvatatud iga-aastaselt 3,0%. Seesugune kasv ületab pikaajalist inflatsiooniprognoosi, mis on 2% suurusjärgus. Kuna tegemist on atraktiivse asukohaga, siis hinnakasv ongi tavaliselt pisut kiirem. Samas, võtmaks arvesse asjaolu, et müügitulu laekub tulevikus, on seda diskonteeritud 15,0%-ga, mis on oluliselt kõrgem võrreldes rendi- jms tulu tootvate objektide näitajatega, aga silmas tuleb pidada erinevaid kaasnevaid riske ja eriti seda, et tegemist on Tallinna oludes märkimisväärselt suure ehitusõigusega. Aasta 1 Aasta 2 Aasta 3 Aasta 4 Ehitusõiguse müügitulu, € 2 254 477 2 322 112 2 391 775 2 463 528 Diskontokordaja (15%) 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 Diskonteeritud ehitusõiguse müügitulu, € 1 960 415 1 755 850 1 572 631 1 408 530 6 697 427 Hinnatava vara turuväärtus on ümardatult 6 697 000 €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  26 Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Hindamistulemuse täpsus on ±20%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  27 Lisa 1. Fotod Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  28 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  29 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  30 Lisa 3. Hindamise lähteülesanne Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  31 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT  32 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 19703601) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Pikaliiva tn 69, Haabersti linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2606-10847-02/AT