Teie 22.04.2026 nr
Riigikogu Õiguskomisjon
[email protected] Meie 04.05.2026 nr 6-6/26-35
Arvamuse avaldamine
Täname võimaluse eest asjaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muutmise
seaduse eelnõu (864 SE) kohta. Käesolevaga edastame arvamuse.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Liina Reisberg
Riigikohtu õigusteabe- ja koolitusosakonna juhataja
Lisa 1: Arvamus eelnõu 864 SE kohta
Lossi 17, 50093 TARTU. Registrikood 74001127. Telefon 730 9002, e-post
[email protected]
www.riigikohus.ee
Riigikohtu arvamus1 eelnõu 864 SE kohta
Riigikohus ei toeta eelnõus pakutud lahendust, mille kohaselt kaotatakse notariaalse tõestamise
vorminõue hüpoteegiga tagatud nõude kokkuleppe (tagatiskokkuleppe) puhul juhul, kui
elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust tulenevaid nõudeid tagav hüpoteek antakse
üle ühelt krediidiandjalt teisele ja tarbijakrediidilepingu tarbijast laenusaaja või üks neist ning
tagatiskokkuleppe pool või üks neist jäävad samaks.
Eelnõu seletuskirja järgi on seaduse eesmärk muuta eluasemelaenud taskukohasemaks ja
suurendada konkurentsi, kaotades eluasemelaenu refinantseerimisel tagatavate nõuete
muutmise kokkuleppe notariaalse tõestamise nõude juhul, kui laenu ja tagatisega seotud
tingimused ei muutu kliendile kahjulikumaks.
Riigikohtu hinnangul ei tagaks muudatus praegusel kujul seda, et hüpoteegi loovutamise korral
ei muutuks tagatiskokkuleppe muutmisel tarbija olukord kahjulikumaks. Tagatiskokkulepe
määrab, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (AÕS § 346 lg 2 esimene lause). Põhimõtteliselt
saab üks hüpoteek tagada sama krediidiandja erinevaid nõudeid sama tarbija vastu. Juhul kui
krediidiandja on sõlminud tarbijaga eluasemelaenulepingu, mida tagab hüpoteek, ja ta soovib,
et sama hüpoteek tagaks ka sama krediidiandja ja tarbija vahel sõlmitud nt liisingulepingust ja
väikelaenulepingust tulenevaid nõudeid, nõuab tagatiskokkuleppe muutmine kehtiva AÕS §
346 lg 2 järgi notariaalset tõestamist. Pakutava muudatuse puhul kaoks selline nõue juhul, kui
enne sellist tagatiskokkuleppe muutmist oleks hüpoteek ühelt krediidiandjalt teisele. Kuigi
eelnõu seletuskirja järgi peaks selline võimalus olema üksnes juhul, kui tingimused ei muutu
tarbijale kahjulikumaks, ei võimalda sätte sõnastus teha järeldust, et digitaalsest
allkirjastamisest ei piisaks sellises olukorras ka juhul, kui krediidiandja, kellele loovutati
hüpoteek, soovib, et hüpoteegiga oleks tagatud ka mitmetest teistest lepingutest tulenevad
varasemalt tagamata nõuded.
Kuivõrd tagatiskokkuleppe muutmine võib potentsiaalselt muuta olukorra tarbija jaoks
kahjulikumaks, siis oleks tarbija õiguste kaitsmiseks tarvis erapooletu spetsialisti (notari) nõu,
kes selgitaks tagatiskokkuleppe muutmise potentsiaalselt kahjulikke tagajärgi.
Kui ka täiendada pakutud sõnastust selliselt, et notariaalne tõestamine ei ole vajalik üksnes
juhul, kui tingimused ei muutu tarbijale kahjulikumaks, tekitaks see täiendavaid probleeme,
sest iga hüpoteegi loovutamise ja tagatiskokkuleppe muutmise korral esineks õigusselgusetus
selle osas, kas konkreetne tagatiskokkulepe üldse kehtib. See, kas tingimused võivad muutuda
tarbijale kahjulikumaks, on igakordse hinnangu küsimus ning eelduslikult ei oleks selline
selgusetus ka krediidiandjate huvides.
Eelnõu seletuskirja järgi takistavad pankadevahelist liikumist mh kõrged refinantseerimisega
seotud tasud. Seletuskirjas toodud näite puhul oleks tagatiskokkuleppe muutmise korral
notaritasu 62 eurot 71 senti. Samas kaasnevad kirjeldatud refinantseerimisega eelkõige
1
Riigikohtu arvamus ei väljenda Riigikohtu siduvat seisukohta. Riigikohus kujundab siduvaid seisukohti ainult
kohtuasjade menetlemisel Riigikohtus.
krediidiandjatega seotud kulud vähemalt 3463 eurot. Sellest võib järeldada, et peamine põhjus
vähesele pankadevahelise liikumisele on pankade endi tüüptingimused, mis muudavad tarbija
jaoks refinantseerimise ebamõistlikult kulukaks.