Kübassaare tehnohoone hinnang

ARVAMUS Hinnatav objekt: Tehnohoone (hoonestatud kinnistu) Aadress: Kübassaare küla, Pöide vald, Saare maakond kinnistu nimi: Kübassaare tehnohoone Arvamuse tellija: Pöide Vallavalitsus Turuväärtus: 5 000 € (viis tuhat eurot). Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Käesolevas arvamuses on 45 lehekülge koos lisadega. Väärtuse kuupäev: 11.05.2017.a. Arvamuse koostamise kuupäev: 06.06.2017.a. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -1- 1. ARVAMUSE TELLIJA Tellija: Pöide Vallavalitsus, registrikood 75020440; aadress: Rahvamaja, Tornimäe küla, Pöide vald, Saare maakond, 94501 Tellija esindaja: Andres Hanso, vallavanem Kontaktandmed: e-post: [email protected]; mob +372 5179010 Tellimislepingu kuupäev: 02. mai 2017.a. Lepingu vorm: Kirjalik tellimus e-posti teel 2. HINDAMISE EESMÄRK JA ALUSED Hindamise alused: - Eesti Vabariigi seadusandlus; - Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks. Hindamise eesmärk: Kinnistu turuväärtuse hindamine. Hinnang on esitamiseks: Tellijale Väärtuse liik: Turuväärtus Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sundusteta. (Eesti standardid EVS 875-3) Ülevaatuse kuupäev: 11. mai 2017.a. Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal on teostatud vara ülevaatus. Vara ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema hindamise kuupäevale (EVS 875-4). Hindamisaruande kuupäev: 06. juuni 2017.a. Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-4). Väärtuse kuupäev: 11. mai 2017.a. Väärtuse kuupäev- kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-4). Hinnangu koostaja: Merle Siigla, LVM Kinnisvara OÜ hindaja, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Hinnangu allkirjastaja: Merle Siigla, kutseline vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116127 LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -2- 3. ARVAMUSE KEHTIVUSE EELDUSED JA AVALIKUSTAMINE Hindamise eeldused: Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: - hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõesed; - vara on omandatud vastavalt seadustele; - vara ei koorma käesolevas hinnangus käsitlemata lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust; - vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud. Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ja on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Avalikustamine: Käesolev arvamus on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -3- 4. VARA ÜLEVAATUS JA HINDAMISEL KASUTATUD ALGMATERJALID Ülevaatuse kuupäev: 11. mai 2017.a. Ülevaatuse teostaja: Merle Siigla, LVM Kinnisvara OÜ kutseline hindaja. Ülevaatuse juures viibinud isik: Tellija esindaja, Pöide valla ehitus- ja majandusspetsialist Toomas Oll. Ülevaatuse ulatus: Hoone väline ja siseruumide ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus: Teostatud on vara visuaalne inspekteerimine, ehitusekspertiisi ei tehtud, konstruktsioone ei avatud, erivahendeid ei kasutatud. Hindajat ei ole teavitatud varaga seotud võimalikest varjatud puudustest ja hinnangu koostamisel ei ole nendega arvestatud. Hindamise teostamisel lähtuti eeldusest, et need hoonete osad on rahuldavas seisundis. Hindamisel kasutatud - Ehitisregistri andmed www.ehr.ee, 26.01.2017.a.; algmaterjalid: - Tartu Maakohtu kinnistusosakonna andmed https://kinnistusraamat.rik.ee, 01.06.2017.a.; - Maa-ameti andmed www.maaamet.ee, 01.06.2017.a; - Maa-ameti tehinguregister seisuga 30.04.2017.a; - LVM Kinnisvara OÜ müügitehingute andmebaas; - Tellija poolt esitatud informatsioon; - Kohapealne vara ülevaatus 11.05.2017.a. 5. VARA KIRJELDUS 5.1 Kinnistu üldandmed Omandivorm Kinnisasi Aadress Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare maakond Kinnistusregistri nr 7565250 Katastriüksuse tunnus 63401:005:0052 Katastriüksuse suurus 227 m² Katastriüksuse sihtotstarve Transpordimaa 100% Vara omanik Eesti Vabariik Registriosa III jao kanded: Puuduvad Registriosa IV jao kanded: Puuduvad Üürilepingud Hindajale edastatud informatsiooni kohaselt üürilepingud puuduvad. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -4- Kitsendused: Maa-ameti kitsenduste kaardile tuginedes jääb katastriüksus kogu ulatuses kitsenduste ja piiranguvööndite alale. Katastriüksusel on järgmised kitsendused: Olemasoleva hoonestuse jätkamisel ei takista kaitsevööndite olemasolu hinnatava vara sihtotstarbelist kasutamist ega mõjuta oluliselt selle turuväärtust. 5.2 Asukoht Asukoha kirjeldus: Kinnistu asub Saaremaa idapoolses küljes, Pöide valla äärealal, Kübassaare poolsaare tipus. Kinnistu asub hajaasustusega alal, jäädes Kahtla-Kübassaare hoiualale. Kinnistu asub looduskaunis asukohas, linnulennult 60 m kaugusel merest. Pöide valla keskus Tornimäe küla on 16 km kaugusel. Kuivastu sadam, kust toimub praamiühendus mandriga on 43,6 km. Lähiümbrus Läheduses asuvad meri, Kübassaare ajalooline renoveeritud tuletorn, endised veeteede ameti hooned, hoonestamata maad. Kaugus Kuressaare kesklinnast: Ca 70 km Juurdepääs: Juurdepääsu teed on rahuldavas seisukorras, ca 16 km ulatuses viib kinnistuni kruusatee. Viimane teelõik kulgeb üle eravalduses oleva naaberkinnistu Linnaku. Hinnatava kinnistu igakordse omaniku kasuks on seatud tasuta ja tähtajatu juurdepääsu servituut. Käesoleval ajal seda juurdepääsu ei kasutata. Käesoleval ajal kasutatakse juurdepääsuteed, mis kulgeb üle Kübassaare metskonna kinnistu. Üle selle kinnistu juurdepääsu tagamiseks servituuti seatud ei ole. Infrastruktuur piikonnas: Nõrgalt arenenud. Kõik olulised teeninduspunktid (kool, pood, lasteaed, vallamaja, kultuurikeskus jms) asuvad Tornimäe külas, 16 km kaugusel. Parkimisvõimalused: Kinnistu territooriumil parkimisvõimalused puuduvad. Parkida saab naaberkinnistul (Kübassaare metsakonna kinnistu) LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -5- Asukoha skeem Hinnatav objekt on tähistatud punase A tähega Asukoht keskuste suhtes 5.3 Krundi kirjeldus Kuju Korrapärase nelinurkse kujuga. Reljeef Tasane Heakord ja haljastus Kinnistu on suuremas osas hoonestatud, teenindusmaa osa on minimaalne. Hoonestuse alt vabal maal on looduslik rohttaimestik. Krunt on osaliselt ümbritsetud aiaga. Üldplaneering Pöide valla üldplaneering on kehtestatud Pöide Vallavolikogu LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -6-  määrusega nr 44; 28.05.1999.a. Põide valla üldplaneeringu teemaplaneering „Puhke-, virgestus- ja haljasalad“, kehtestatud 16.06.2016.a. Pöide Vallavolikogu määrusega nr 9. Hinnatav kinnistu asub piirkonnas, mis üldplaneeringus on määratud metsamaana ja põõsastikuna, samuti kaitstava loodusobjekti kaitsevööndis. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt ei ole kinnistu suhtes kehtestatud ega koostamisel olevaid detailplaneeringuid. Ehitusõigus Olemasoleva hoonestuse piires, täiendav ehitusõigus puudub Kinnistu olulised osad Tehnohoone 5.4 Ehitised Ehitisregistri kood 106021742 Esmane kasutus Ehitisregistris informatsioon ehitusaasta kohta puudub. Ehitise kasutamise otstarve Tehnohoone Ehitus- ja kasutusload Ehitisregistris informatsioon ehitusloa ja kasutusloa kohta puudub, hoone seisundiks on märgitud kasutusel. Enne 1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, siis enne seda püstitatud ehitistele kasutusluba ei nõuta. Samas on ehitusseaduse kohaselt alates 1995 aastast väljastatud ehituslubadele ehitise püstitamiseks, -laiendamiseks või -rekonstrueerimiseks kohustuslik taotleda kasutusluba. Korruselisus 1 Tehtud renoveerimistööd Remonttöid tehtud ei ole Ehitisealune pind 122 m² Suletud netopind 93,5 m² Maht 438 m³ Arhitektuurne lahendus ja Hoone on ühekorruseline madala viiluga katusega hoone, kus planeering paiknevad erinevad tehnoruumid ja väiksed laoruumid. Põhikonstruktsioonid, viimistlus Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioon Tellis Vahe- ja katuslaed Monteeritav raudbetoon Välisseinad Tellis, väikeplokk Katusekate Rullmaterjal Välisviimistlus Puhasvuuk ja värv Trepid Betoonist LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -7- Välisuksed Puidust Siseuksed Puidust Aknad Puitraamidel Siseviimistlus Põrandad: laudis, metlahh-plaadid, põrandaplaadid Seinad: värv Laekatted: värv Siseviimistlus on amortiseerunud San tehnika Puudub Hoone üldine seisukord Hoone üldine seisukord on remontivajav, siseviimistluse seisukord kap remonti vajav 5.5 Tehnovõrgud* Elektrivarustus Elektriliitumine hetkel puudub, võimalik liituda ampritasuga Gaasivarustus Puudub Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub Küttesüsteem Algselt on olnud ahiküte, käesoleval ajal ei ole ahjud ilmselt töökorras Signalisatsioon Puudub Ventilatsioon Loomulik Muud tehnoseadmed Puuduvad *-Andmed põhinevad algandmed esitanud isiku ütlustel, hindaja kohapealsel ülevaatlusel ning Ehitisregistri andmetel, kehtivaid liitumislepinguid esitatud ei ole. 5.6 Kvaliteediklass Standard EVS 875-10:2008 näeb ette kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil objektide jagamist kvaliteediklassidesse (A, B ja C, millest A on kõrgeim ning C madalaim). Kvaliteediklass näitab objekti konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi üürnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (üür, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes ning seda hinnatakse järgmiste tunnuste alusel: - asukoht ja krundi kasutus (hinnatakse asukohta piirkonna siseselt, üldplaneeringut ja objekti kasutusviisi, infrastruktuuri laiemas ja kitsamas tähenduses, haljastust, keskkonnatingimusi, turvalisust, juurdepääsu, parkimisvõimalusi, maatüki ehitusõigust, suurust, haljastust, kommunikatsioonidega varustatust jms tegureid); - ehitise/ehitise osa kvaliteet (antakse hinnang arhitektuurilisele lahendusele, funktsionaalsusele, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukorrale); LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -8-  - kinnisvara juhtimine (hinnatakse objekti haldamist, üürnike olemasolul üüritasu ja vara kasutajate homogeensust ja maksejõulisust, jäätmete käitlemist, elektrienergiat säästvate meetmete rakendamist ning andmete olemasolul ka energia- ja tarbimisteenuste kulusid). Hindamisel on analüüsitud eeltoodud mõjutegureid ja hinnatavale objekti kvaliteedile on sellest lähtuvalt antud järgmine hinnang: Asukoht ja krundi Ehitise kvaliteet Kinnisvara juhtimine Tunnus kasutus Kvaliteediklass B C B Koondhinnang BCB kvaliteediklassile 5.7 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta Hindaja vastuolusid ei tuvastanud, andmeid võib pidada usaldusväärseteks. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. 6. PARIMA KASUTUSE ANALÜÜS Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1) Füüsiline võimalikkus – Kinnistul paiknev hoone on kasutusel olnud tehnohoonena. Arvestades hoone suurust ja planeeringut sobiks see kasutamiseks ka väikse laopinnana või töökojana. Õiguslik lubatavus – Kinnistul paiknev hoone on Ehitisregistris arvel tehnohoonena, katastriüksuste sihtotstarve on 100% transpordimaa. Õiguslik lubatavus oleks selle ajaloolise kasutuse jätkamine. Samas ei ole ilmselt keeruline muuta maa sihtotstarvet, mis võimaldaks hoone kasutusele võtta mistahes väikse töökojana. Finantsmajanduslik otstarbekus – Arvestades ümbritsevat hoonestust, hoone füüsilisi parameetreid ja planeeringut ning asukohta on majanduslikult otstarbekas hinnatava hoone kastus töökojana. Alternatiivse variandina võiks kaaluda kinnistul paikneva hoone ümberehitamist kas elamispinnaks või suvilaks, kuid selleks vajaminevad investeeringud on liiga suured ning krundi suurus on nii väike, teenindusmaa osa on minimaalne. Seega arvestades eeltooduga on hinnatava vara parimaks kasutuseks selle kasutus väikse laohoonena või muu analoogse abihoonena. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] -9- 7. TURUÜLEVAADE Majanduskeskkond - Eesti Pank detsember 2016 Prognoos: Eesti majanduse kasvuvõime on aeglustunud • Kolmel järjestikusel aastal kahanenud investeeringud on vähendanud järgmiste aastate kasvupotentsiaali • Valitsuse kulude suurendamine eelarvepuudujäägi abil võib majanduskasvu lühiajaliselt kiirendada, kuid majanduse pikemaajalist konkurentsivõimet kahjustada • Konkurentsi- ja ekspordivõime paranemine on majanduskasvu kiirenemiseks võtmetähtsusega • Palkade kiire kasv ülehindab elanike sissetulekutaseme tõusu, kuna osa sellest tuleb ettevõtlus- ja palgatulu ümberjaotumisest Eesti majanduskasv kujuneb sel aastal kriisijärgse perioodi aeglaseimaks. Ühest küljest on majanduskasvu aeglustanud kaubanduspartnerite tagasihoidlik nõudlus, mis on piiranud töötleva tööstuse ja ekspordi kasvuvõimalusi, kuid ennekõike on selle aasta nõrga majanduskasvu põhjuseks majandusharupõhised probleemid: raskused põlevkivitööstuses ja energeetikasektoris ning lisandväärtuse kahanemine kinnisvara tegevusalal. Majanduse potentsiaalne kasv on aeglustunud kolmel eelmisel aastal vähenenud investeeringute tõttu. Varasemad hinnangud Eesti majanduse potentsiaalsele kasvule olid 3% lähedal, kuid tootmisvahendite lisandumine oodatust väiksemas mahus on surunud potentsiaalse kasvu 2,5%st allapoole. See tähendab, et Euroopa Liidu keskmisele sissetulekutasemele järele jõudmine toimub ka edaspidi märgatavalt aeglasemalt, kui varem arvatud. Jõuliselt tõusnud keskmine palgatase pole seejuures sissetulekutaseme ühtlustumise hindamisel objektiivne näitaja, kuna see on osaliselt tulnud ettevõtlus- ja palgatulu ümberjaotumisest. Kiiret palgakasvu aeglase majanduskasvu ajal selgitab tööjõumahukate tegevusalade parem käekäik. Suurem osa majanduskasvu takistanud tegevusaladest on kapitalimahukad (mäetööstus, energeetika, veondus, kinnisvaraalane tegevus), mis kujundavad tööturu olukorda suhteliselt vähem. Samas on tööjõumahukate tegevusalade areng olnud kiirem ja nõudlus täiendava tööjõu järele on toonud kaasa palgakasvu lahknemise majanduskasvust. Sellele on lisandunud miinimumpalga ja sektoripõhiste kokkulepete mõju, aga ka fakt, et tööjõudu jääb Eestis järjest vähemaks. Tööturul osalemise aktiivsus, mis juba on rekordtasemel, jätkab suurenemist. Töövõimereformi tulemusena lisandub tööturule inimesi, kes jäävad suure tõenäosusega esialgu töötuks, sellele viitavad ka esialgsed andmed. Ilmselt leiavad nad mõne aja pärast siiski rakendust ja leevendavad tööjõupuudust ennekõike madalama palgaga töökohtadel, kus töötajate nappuse probleem on suurim. Erinevad palgakasvu indikaatorid osutavad tööjõukulude kasvu aeglustumise suunas. Selle aasta jooksul on palgakasvu kiirus taltunud. Palgatõususurve siiski märkimisväärselt ei leevene, sest seda põhjustavad peamised tegurid (sobiva tööjõu puudus ja rahvaarvu kahanemine) jäävad tööturu LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 10 - olukorda kujundama ka järgmistel aastatel. Tööjõukulude kasv aeglustub tõenäoliselt siiski ka edaspidi, sest ettevõtlussektori võimalused töövõtjate survele järele anda on piiratud. Sel sügisel lõppes üle kahe aasta väldanud hinnalangusperiood ning inflatsioon on hakanud kiirenema. Kuna samal ajal toimub palgakasvu aeglustumine, siis jääb jaemüügi ja eratarbimise kasv senisest aeglasemaks. Samas on majapidamiste säästumäär viimastel aastatel olnud kõrge ning säästud suurenenud sedavõrd, et see annab võimaluse tarbimisharjumuste järsku muutust vältida. Ettevõtete konkurentsivõime paranemine on tootlikkuse ja majanduskasvu kiirenemiseks võtmetähtsusega. Konkurentsivõime üldnäitajad pole tööjõukulude kiirest kasvust hoolimata sel aastal halvenenud, mis võib viidata ettevõtete ja nende toodangu hinnavälise konkurentsivõime paranemisele. Sellele osutab ka selliste eksportkaupade parem käekäik, mis sisaldavad enam Eestis loodud lisandväärtust. Samas võib konkurentsivõime kannatada, kui tööjõukulude kasv mingil põhjusel ei taltu ning ettevõtted ei suuda tootmiskulude tõusu tootlikkuse kasvuga kompenseerida. Valitsuse lisastiimul võib ühest küljest küll majandust lühiajaliselt ergutada, teisalt aga vähendada majanduse pikemaajalist konkurentsi- ja kasvuvõimet. Eesti majanduskasvu pole eelnevatel aastatel aeglustanud mitte vähene sisenõudlus, vaid kesised ekspordivõimalused. Juhul kui lisaraha abil hakatakse ergutama niigi jõuliselt kasvanud sisenõudlust, võib see takistada tööjõukulude kasvu normaliseerumist ja halvendada konkurentsivõimet. Lisaks takistaks see majandusstruktuuri muutumist ekspordipõhisemaks ja töötajate liikumist pikemaajalise kasvu seisukohast perspektiivikamatesse harudesse. Kui valitsuse plaanitavad suuremahulised investeeringud koonduvad ehitussektorisse, võib tekkida oht, et see haru kuumeneb üle, nagu juhtus kümme aastat tagasi. Valitsemissektori eelarve püsib järgmisel kolmel aastal tõenäoliselt puudujäägis. Käesolev prognoos sisaldab uue valitsuskoalitsiooni poliitikameetmeid ulatuses, mida oldi prognoosi koostamise hetkeks piisavalt detailselt kirjeldatud, et nende mõju saaks arvestada. Planeeritavad, kuid seni täpsemalt formuleerimata tulu- ja kulumeetmed võivad nominaalse puudujäägi prognoositust veelgi suuremaks paisutada. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 11 - Majandusprognoos põhinäitajate kaupa * Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, juhul kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud väärtustena. *** Sisaldab kodumajapidamisi teenindavaid kasumitaotluseta institutsioone. **** Hõlmab residendist tootmisüksusi. ***** Valitsemissektori tulude ja kulude prognoos võtab arvesse nende meetmete mõju, mis olid prognoosi koostamise hetkeks piisava detailsusega teada. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank. Kinnisvaraturg Eestis Kinnisvaraturg on viimastel aastatel püsinud stabiilsena, nii kinnisvaratehingute arv kui ka tehingu keskmine väärtus on näidanud stabiilset tõusu. Piirkonniti on turg kõige aktiivsem Tallinnas, Tartus, samuti Pärnus. Teistes piirkondades on aktiivsus olnud madalam. Jätkub ääremaastumine, maapiirkondadest kolitakse linna ning väiksematest linnadest omakorda Tallinnasse. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 12 - Maa-ameti andmetel tehakse ligikaudu 90% kõigist hoonestatud maaga toimuvatest tehingutest korteriomandite ja eramutega. Kõige rohkem on tõusnud hinnad ja kasvanud aktiivsus viimastel aastatel korteriomanditele, vähem majadele. Uute kortertite osas on müügiperioodid pikenenud, uusi kortereid ei müüda enam projektistaadiumis, nagu see oli paar aastat tagasi. Oluliseks kinnisvaraturgu puudutavaks muudatuseks on asjaolu, et alates 01. aprillist 2016.a. said Ehitisregistri andmed õigusliku tähenduse ning ehitus- ja kasutuslubade menetlemine muutus elektrooniliseks. 2016 aastal teostati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 47 370 kinnisvara ostu-müügi tehingut, mis on ca 2% rohkem kui 2015 aastal (46 442 tehingut). Tehingute koguväärtus oli 2016. aastal 2850,5 milj eurot, mis on aastases võrdluses 2,7% kõrgem (2015. aastal oli tehingute koguväärtus 2775,0 milj eurot). Keskmiseks ühe tehingu müügihinnaks kujunes 2016 aastal Eestis 60 190 eurot, mis on ca 0,7% kõrgem kui 2015 aastal (59 752 eurot). Notariaalselt tõestatud ostu-müügitehingud Eestis 2011-2016 16000 900 14000 800 700 12000 600 10000 500 8000 400 6000 300 4000 200 2000 100 0 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Tehingute arv, tk (vasak skaala) Tehingute koguväärtus, milj eur (parem skaala) Allikas: Statistikaamet, Maa-amet Maa-ameti tehtud analüüsi tulemusel selgus, et ostu-müügitehingute koguväärtus oli 2017. aasta I kvartalis 764,7 miljonit eurot, mis on 32,9% rohkem kui 2016. aasta I kvartalis. Tehingute koguväärtus I kvartalis ületas vähesel määral ka eelmise aasta IV kvartalis tehtud tehingute koguväärtust. Tehingute koguväärtuse kasv võrreldes aastataguse ajaga tuleneb nii korteriomandite kui ka hoonestatud maade sektoris toimunud rahalise mahu tõusust. Üha enam kapitali liigub korteriomandite turul (joonis 1), kuid maade sektor on olnud volatiivsem. Pigem on hoonestatud maade tehingute koguväärtus 2016. aastal vähenenud, samas näidates korralikku tulemust jälle 2017. aasta I kvartalis. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 13 - Tehingute rahaline maht kinnisvaraturul sektorite lõikes perioodil 2015 I kvartal – 2017 I kvartal Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Üldjuhul on I kvartal kinnisvaraturul rahulikum ning see kajastub ka tehinguaktiivsuse ja tehingute koguväärtuse numbrites. 2017. aasta I kvartali tulemused on pigem samaväärsed eelmise aasta kahe viimase kvartali tulemustega. Käesoleva aasta I kvartalis tehti 11 976 tehingut, mis on 15,1% võrra rohkem kui eelmisel aastal samal perioodil ning 0,9% vähem kui eelmise aasta viimases kvartalis. Ostu-müügitehingute arv ja koguväärtus perioodil 2015 I kvartal – 2017 I kvartal Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Korteriomanditega tehti I kvartalis kokku 6 906 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5 544. Võrreldes 2016. aasta sama perioodiga oli eluruumidega tehinguid 18,9% võrra rohkem ning võrreldes eelmise aasta viimase kvartaliga 0,3% rohkem. Eluruumidega tehtud tehingute LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 14 - koguväärtus oli isegi 38,6% kõrgem kui 2016. aasta I kvartalis ning 1,9% kõrgem kui IV kvartalis. Eelnev on seletatav nii uute korterite osakaalu kasvuga kui ka üldise hinnatõusuga. Eluruumina müüdud uute korterite (esmamüükide) osakaal 2017 I kvartalis oli Eestis kokku 17,2%, mis on madalam kui 2016. aasta IV kvartalis, kuid kõrgem kui ülejäänud eelmistel perioodidel. Kokku müüdi 956 uut korterit, sh 656 Tallinnas, kus keskmine hind oli 2 124 eur/m2. Uute korterite keskmine hind Tallinnas on võrreldes 2016. aasta I kvartaliga tõusnud 15,6%. Eluruumina müüdud korterite tehingute arv ja uute korterite tehingute osakaal (%) perioodil 2015 I – 2017 I kvartal Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus 2017. aasta I kvartalis 5 030 ostu- müügitehingut, mis on 7,5% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil ning 4,8% võrra vähem kui eelmises kvartalis. Tehingute koguväärtus saavutas taseme 354,8 miljonit eurot, mis on 32,7% kasvanud võrreldes 2016. aasta I kvartaliga, kuid samas 2,5% võrra vähenenud võrreldes eelmise kvartaliga. 2017. aasta I kvartalis tehti 3 210 tehingut hoonestamata ning 1 820 tehingut hoonestatud maadega. Kinnisvara hinnaindeksi kasv oli 2017. aasta I kvartalis 7,2% võrreldes eelmise aasta sama perioodiga ning 2,8% võrreldes eelmise kvartaliga. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 9,0%, hoonestamata maa hinnaindeks 5,8% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks 2,1%. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 15 - Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Kinnisvaraturu aktiivsuse ning hindade olulisemateks mõjutajateks on majapidamiste reaalsissetulekud ja laenuturg. Eluasemelaenuturg peegeldab kinnisvaraturu stabiliseerumist. Eluasemelaenude aastakasv püsis 4-5% tasemel. Laenude keskmised intressimäärad püsivad samuti stabiilsed. Eluasemelaenude keskmine intressimäär on olnud pikemat aega sama (2,2%). Ettevõtetele väljastatud pikaajaliste laenude keskmine intressimäär (2,3%) on olnud eelmise aastaga võrreldaval tasemel. Karmistunud on nõuded tagatisvarale. Ehitistele, samuti nende laiendustel ja ümberehitustel on oluline ehitus- ja kasutusloa olemasolu. Samuti on oluliseks muutunud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või vastava servituudi olemasolu. Konkurents pankade vahel on laenuturul tihe, kuid kliente valitakse jätkuvalt hoolikalt. Lisaks sissetulekutele ja eelnevale laenukäitumisele on varasematest aegadest olulisem ka tagatiste kohene ekspluatatsiooni- kõlbulikkus. Seega on keeruline endiselt seada laenutagatiseks hoonestamata krunte või kasutuskõlbmatuid hooneid, mistõttu on nõudlus linnast välja jäävate hoonestamata elamumaa kruntide järgi jäänud endiselt väga madalaks. Oluliseks märksõnaks eluasemelaenuturul on Kredexi ja Swedbank`i vahel sõlmitud leping, mis toob turule lisaraha ning võimaldab Swedbanki klientidele pakkuda parematel tingimusel laenu. Eesti Konjuktuuriinstituudi andmetel on majapidamiste reaalsissetulekud suurenenud, hoiused on suurenenud, tarbijate kindlustunne on suurenenud ning tööpuudus on madal LVM Kinnisvara OÜ hinnangul püsib Eesti Kinnisvaraturg 2017. aasta I poolaastal stabiilne. Olulist tehingute arvu kasvu ja hindade kasvu oodata ei ole. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 16 - Saare maakonna kinnisvaraturg Saaremaa kinnisvaraturul toimus 2016. aastal langus tehingute arvus ja koguväärtuses. Tehingute arv langes võrreldes 2015. aastaga 3,7%, tehingute koguväärtuse langus oli aastases võrdluses 20,3 %. Kinnisvara-ostu-müügi tehingute arv Saare maakonnas on tõusis alates 2010 aastast kuni 2015. aastani. 2016. aastal toimus tehingute arvu mõningane langus, tehingute koguväärtus langes aga oluliselt. Maa-ameti tehingute andmebaasile tuginedes moodustas Saaremaa kinnisvaraturg 2016. aastal tehingute arvu poolest kogu Eesti turust ca 3,6 %. Tehingute koguväärtuse poolest moodustas Saaremaa turg Eesti turust ca 1,4 %. Aastases võrdluses ei ole Saaremaa osatähtsus Eesti kinnisvaraturul oluliselt muutunud, 2015. aastal moodustas Saaremaa kinnisvaraturg tehingute arvu poolest kogu Eesti turust ca 3,8 %, tehingute koguväärtuse poolest moodustas Saaremaa turg Eesti turust ca 1,8 %. 2016. aastal toimus Saare maakonnas 1 710 kinnisvara ostu-müügi tehingut. Enim on tehinguid toimunud hoonestamata kinnistutega – 1 128 tehingut (metsamaa, haritava maa ja muude hoonestamata maadega). Hoonestatud kinnistutega tehti 303 tehingut (eluhoonetega hoonestatud, mitteeluhoonetega hoonestatud). Korteriomanditega toimus 2016. aastal 227 tehingut. 2016. aastal tehti Saare maakonnas hoonestatud ja hoonestamata maadega ning korteriomanditega kokku 1 708 tehingut koguväärtuses 40,6 milj. eurot. Saaremaa kinnisvaraturust (arvestades tehingute koguväärtust) moodustasid 2016. aastal suurima osa tehingud muude hoonestamata maadega. Hoonestamata maade tehingud kokku moodustasid ca 39 % Saare maakonnas tehtud kinnisvara ostu-müügi tehingute koguväärtusest; eluhoonetega hoonestatud maad ca 21%; mitteeluhoonetega hoonestatud maad ca 20 %; korterid ca 20 %. Saare maakonna turu jaotus liigiti käibe järgi 20% 21% 21% 38% Korterid Elamud Maa Äri- ja tootmispinnad Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 17 - Tehingute arvu poolest olid 2016. aasta kõige aktiivsemad kuud mai ja september, kui tehti vastavalt 205 ja 195 tehingut. Kõige vähem tehti tehinguid veebruari ja novembri kuus, kui tehti vastavalt 97 ja 111 tehingut. Tehtud tehingud kuude kaupa 2017. aasta I kvartalis Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas 2017. aasta I kvartalis tehti Saare maakonnas 415 ostu-müügi tehingut koguväärtusega 8 918 469 eurot. Tehtud tehingute hulgast 282 teostati hoonestamata maadega, 76 hoonestatud maadega ja 57 korteriomanditega. Vastavad näitajad 2016. aasta I kvartalis olid: 359 ostu-müügi tehingut koguväärtusega 9 000 431 eurot, nende hulgast 226 hoonestamata maadega, 57 hoonestatud maadega ja 75 korteriomanditega, lisaks 1 hoonestusõigus. Võib öelda, et 2017. aasta I kvartal on tehingute teostamise poolest aktiivsem kui 2016. aasta I kvartal, kuigi tehingute koguväärtus on aasta võrdluses langenud. Tehingute arv ja väärtus Saare maakonnas 2012-2017 700 25000 600 20000 500 400 15000 300 10000 200 5000 100 0 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Tehingu arv, tk (vasakpoolne skaala) Tehingute koguväärtus, tuh. Eur (parempoolne skaalne) Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas 2016. aasta kalleim tehing toimus Kuressaare linnas, kus müüdi äriotstarbeline hoonestatud kinnistu hinnaga 851 000 €. Tehingu käigus vahetas omanikku 33 942 m2 suurune hoonete kompleks. Üle 100 000 € väärtuses müüakse hea asukohaga, renoveeritud, mitmete abihoonetega talukomplekse, samuti ka linnalähedasi uusi eramuid. Vanemad ja remonti vajavad elamud jäävad hinnavahemikku 30 000 kuni 100 000 €. Müüdud on ka alla 20 000 € maksvaid hoonestatud kinnistuid, kuid sel LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 18 - juhul on tegemist väga kehvas seisukorras või osaliselt hävinud ja elamiskõlbmatute hoonetega, millel mõnikord puudub isegi elektriühendus. Elamute puhul on Kuressaares valdavalt ja eelistatuim hinnavahemik 60 000 kuni 120 000 €. Selles hinnaklassis n.ö alumises osas on tegemist elamiskõlblike majadega, mis võivad vajada suuremal või vähemal määral remonti või kaasajastamist. Kallima hinnaklassi puhul on tegemist uuemate ja heas korras majadega. Kuressaare linna järel populaarsuselt teine piirkond on Lääne-Saare vald, kus tehingute hinnad on sarnased Kuressaare linnaga, pidades silmas eelkõige linnalähedasi piirkondi. Eelistatud on uue(ma)d majad hinnaklassis 70 000 kuni 100 000 €, vanemate renoveerimist vajavate majade eest on ostjaskond nõus maksma tunduvalt vähem (sõltub suuresti investeeringute vajadusest antud hoonetesse ja samuti kinnistu suurusest). Siiski on linnalähedasi uuemaid eramuid müüdud ka hinnaklassis üle 100 000 €. Linnast väljas olevate hoonestatud kinnistute juures saab määravaks asukoht mere suhtes, kaugus Kuressaarest ning hoone seisukord. Linnalähedasi kinnistuid eelistavad kohalikud inimesed, kellel töökoht Kuressaares, lapsed linnas koolis või lasteaias. Suvituse eesmärgil kinnisvara soetajatele ei olegi linna lähedus esmane, määravaks asjaoluks on kinnistu hea paiknemine looduskaunis kohas, juurdepääsutee olemasolu, plussiks on alati mere lähedus ja kommunikatsioonide olemasolu. Nõudlus on viimastel aastatel tagasihoidlik, turgu võib iseloomustada sõnaga stabiilne. Tehingutest hoonestatud kinnistutega moodustavad suvilaks ostetud majad väikese osa. Enamus oste tehakse enda tarbeks, kas siis aastaringseks elamiseks või ka suviti kasutuseks. Müüjateks on valdavalt kohalikud elanikud, kuid turul on pakkumisel ka välismaalaste omandis olevat kinnisvara. Selle osakaal on siiski väike. Saaremaa tootmispindade turuülevaade Eesti väikelinnade ja alevite mitteelamispindadest moodustavad enamuse endiste suurettevõtete ja põllumajandusettevõtete varad, mis on tänapäeval seoses tootmise soikumisega muutunud suures osas tarbetuteks. Rakendust leiavad sellised hooned tavaliselt vaid kindla äriplaaniga investorite käe läbi. Suuremate hoonete (komplekside) puhul on tihti tegemist välisinvestoritega. Olenemata konkreetsest piirkonnast on suurematest linnadest eemale jäävates piirkondades kinnisvara likviidsus tunduvalt madalam kui suuremates linnades. Kuressaares ja Saaremaal tervikuna ei ole tootmispindade müügi- ega üüriturgu välja kujunenud. Tootmispindade turg ei ole väljakujunenud põhjusel, et praamiühenduse tõttu ei ole võimalikele tootjatele piirkond piisavalt atraktiivne. Kohalik turg on liiga väike, et Saaremaale tootmisettevõtet rajada. Selle tulemusel on kohalik tootmisettevõtete turg stabiilne ja väheaktiivne. Positiivse koha pealt võib kindlasti märkida kohaliku ja kvaliteetse tööjõu olemasolu. Tootmis- ja laopindade puhul on olnud valdavaks omakasutus, st põhieesmärgiks on tootmisvahendi, mitte investeeringuobjekti rajamine. Spekulatiivsed investeeringud selles turusegmendis peaaegu puuduvad. Üürilepinguid sõlmitakse vähe. Nõudlus on keskmisest madalam ning hooned on valdavalt omakasutuses. Halva kvaliteediga pindade osas on nõudlus vähene, vaatamata suhteliselt soodsatele üürihindadele. Heas seisukorras tootmispindade üüripakkumine on Saaremaal madal, mõningane nõudlus nende vastu on küll olemas, kuid siiski piirarud. Üürimise asemel eelistatakse soetada tootmispind omakasutusse. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 19 - Kuressaare tootmispindade turgu võib üldjoontes võrrelda teiste Eesti väikelinnadega. Kahjuks aga ei saa isegi kogu Eesti ulatuses rääkida konkreetsest väljakujunenud hinnatasemest. Enamus müügiobjektidest on endised nõukogudeaegsed ehitised, mis on füüsiliselt või siis funktsionaalselt amortiseerunud. Sarnaste objektide ja ka heas korras olevate tootmiskomplekside puhul saab määravaks nende multifunktsionaalsus. Samuti on oluline tootmise muutmise puhul võimalikult väike investeering. Maapiirkondades paiknevad tootmispinnad on atraktiivsed ennekõike juhul, kui nende maksumus jääb oluliselt alla uue hoone ehitusmaksumusele või suuremate linnade lähedal paikneva tootmisotstarbelise kinnisvara hinnatasemele ning läheduses on piisavalt tööjõudu. Mõnevõrra enam on nõutud väiksemad tootmis- ja laohooned. Ostjateks on peamiselt kohalikud ettevõtted, kes ostavad hooneid omakasutusse, üüriturg praktiliselt puudub. Kaasaegsete hoonete ostu-müügi ja üüripakkumisi on väga vähe. Lao- ja tootmispindade puhul on peale majandussituatsiooni üheks olulisemaks väärtust mõjutavaks teguriks asukoht – oluline on see, et objektile oleks tagatud hea juurdepääs ja enamasti ka hea nähtavus suurematelt transiitteedelt. Tootmistegevuseks ja laonduseks sobivad ruumid, mida välja renditakse, asuvad valdavalt äärelinnas 2008.a. alguses toimus mõningane üürihindade tõus kvaliteetsetel laopindadel, mis hiljem pöördus langusele. Keskmise ja halva seisukorraga pindade üüritasemed on püsinud muutumatuna juba mitmeid aastaid. Tootmis- ja laopindade müügipakkumine on Saaremaal võrreldes eelnevate perioodidega vähenenud, ostu-müügitehingute arv on jätkuvalt väike. Maa-ameti tehinguregistrile tuginedes tehti 2015. aastal Saaremaal tootmishoonetega 27 tehingut kogusummas 930 360. Tehinguhinnad jäid vahemikku 1 000 – 300 000 eurot, keskmine tehinguhind oli 34 458 eurot. 2016. aastal tehti Saaremaal 26 tehingut tootmishoonetega kogusummas 694 740 eurot. Tehinguhinnad jäid vahemikku 108 – 142 000 eurot, keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 25 731 eurot, mediaanhinnaks kujunes 15 152 eurot. Käesoleval aastal on tootmishoonetega tehtud 16 tehingut kogusummas 635 646 eurot, tehinguhinnad on jäänud vahemikku 136 – 140 000 eurot, keskmine tehinguhind 39 728 eurot, mediaanhind 13 000 eurot. Enamik tootmishoonete tehinguid tehakse väljaspool Kuressaare linna paiknevate tööstuskinnisvaradega. Kuressaare linnas on ajavahemikul 2015 – 2017 tehtud vaid 6 tootmishoone ostu-müügi tehingut. Saare maakonnas on tööstusobjektidena eelkõige ostetud – müüdud halvas seisukorras, suuri investeeringuid nõudvaid endiseid laudakomplekse ja teisi põllumajanduslikke ehitisi. Valdava osa turul pakutavatest lao- ja tootmispindadest moodustavad amortiseerunud või osaliselt rekonstrueeritud hooned, mille logistiline asukoht on ebasoodne. Üürid Pinna tüübilt on enim hinnatud soojustatud tootmispinnad, kus on lisaks olemas korralikud olme- ja kontoriruumid. Samuti on oluline tehnorajatiste olukord ja piisava elektrivõimsuse olemasolu. Nõudlus on optimaalse suurusega (400 – 1 000 m2) lao- ja tootmispindade järele. Endiselt on keerulisem leida üürnike suurematele pindadele, mille üldpind on üle 1 500 m2. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 20 - Lao- ja tootmispindade üüriturg Saaremaal on väheaktiivne, valdavas osas on tegemist omakasutusega. Saare maakonnas lao- ja tootmispindade üüriturg peaaegu puudub, tegemist on vaid üksikute üüriobjektidega. Üürihindade ajalooline tipptase jääb 2007. aasta algusesse. 2009. aasta veebruarist üürihinnad stabiilselt langesid. Alates 2010.a. II kvartalist on üürihinnad mõningal määral stabiliseerunud. Võrreldes nn hinnatipuga on heas seisukorras lao- ja tootmispindade üürihinnad tänaseks langenud ca 40–60%. Netoüürihinnad Kuressaares asuvatel tootmis- ja laopindadel (EUR/m2) Kvaliteediklass A B C Tootmispinnad 3-4 2 - 2,5 1 - 1,9 Allikas: LVM Kinnisvara OÜ Tootmispindade ruutmeetri üürihinnad Kuressaare linna lähiümbruses on vahemikus 0,64–3,0 EUR/m2 sõltuvalt asukohast, suurusest ja üldseisukorrast. Kuressaares asuvate tootmis- ja laopindade vakantsus olenevalt hoone kvaliteediklassist: Kvaliteediklass A B C Tootmis- ja laopinnad 5-10% 10-25 % 20-30% Allikas: LVM Kinnisvara OÜ Hindaja ei prognoosi 2017 aastaks olulisi muudatusi tootmispindade turul, lähiperspektiivis on oodata hindade stabiilselt samal hinnatasemel püsimist. Pöide vald asub Saaremaa idaosas. Pöide valda piiravad Orissaare, Laimjala ja Valjala vald ning idast Väike väin, mille taga on Muhu saar samanimelise vallaga. Lõunast piirneb vald Liivi lahega. Valla rannajoon on tugevasti liigendatud paljudeks lahtedeks, poolsaarteks ja laidudeks. Kogu valla piiri pikkuseks on ca 140 km, millest mere piiri on ca 2/3. Valla territoorium hõlmab 128,43 km². Elanikke on vallas 887 inimest. Valla keskus asub Tornimäel. Pöide vallas hoonestatud maade tehingud 2015-2017.a. Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Arv Kokku Keskm Kokku Min Max Mediaan Keskm 2015 elamumaa 3 30 290 10 097 *** *** *** *** *** maatulundusmaa 2 15 469 7 735 *** *** *** *** *** tootmismaa 1 30 075 30 075 *** *** *** *** *** 2016 elamumaa 9 56 289 6 254 341 800 7 000 82 500 33 000 37 978 maatulundusmaa 6 283 490 47 248 284 693 14 000 159 000 26 000 47 449 segamaa 2 510 435 255 218 *** *** *** *** *** tootmismaa 3 3 426 1 142 *** *** *** *** *** 2017 elamumaa 2 10 289 5 145 *** *** *** *** *** tootmismaa 3 10 464 3 488 *** *** *** *** *** Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Pöide vallas on tootmishoonete tehinguhinnad jäänud vahemikku 108 – 270 000 eurot, keskmine tehinguhind 40 906 eurot, mediaanhind 256 eurot. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 21 - Pakkumisinfo Hinnatavale kinnistule sarnaseid kinnistuid Saaremaal müügis ei ole. Turustatavuse analüüs Arvestades kinnistu asukohta ning kinnistul paiknevat hoonestust on hinnatava varale varale potentsiaalse ostja ning kasutusotstarbe leidmine üsnagi komplitseeritud ülesanne. Ilmselt võiks hinnatava kinnistu ostuhuvi olla seotud erihuvidega ostjaga, näiteks naaberkinnistu omanik. Tulenevalt asukohast ja hoonestusest on kinnistu madala likviidsusega. Antud asukoha ja kvaliteediga vara on hinnatasemelt kättesaadav suurele osale potentsiaalsetest ostuhuvilistest. Müügiperiood hinnataval varal on meie hinnangul ca 12 kuud. Hinnatav turusektor on stabiilse arenguga. 2017. aastal me hinnatavas turusegmendis olulisi hinnamuutuseid ette ei näe. Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. 8. HINNANG Tuginedes lähteandmetele, informatsioonile, mis võib mõjutada vara turuväärtust ning läbi viidud analüüsile on hindaja seisukohal, et seisuga 11.05.2017.a. on Saare maakonnas, Pöide vallas, Kübassaare külas paikneva hoonestatud Kübassaare tehnohoone turuväärtus ca 5 000 (viis tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 22 -  9. KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu, registriosa nr 7565250 Aadress: Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare maakond Omanik: Eesti Vabariik Katastritunnus: 63401:005:0052 Omandivorm: Kinnisasi Kinnistu pindala: 227 m² Kinnistu hoonestus: Tehnohoone Hoone seisukord: Remontivajav HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk: Kinnistu hindamine turuväärtuse leidmiseks Ülevaatuse kuupäev: 11.05.2017.a. Väärtuse kuupäev: 11.05.2017.a. Hindamisaruande kuupäev: 06.06.2017.a. Tellija: Pöide vallavalitsus Tellimusleping: Kirjalik tellimus e-posti teel 02.05.2017.a. Hindamise eeldused: Hindamise tavapraktikas väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus: 5 000 € (viis tuhat eurot). Hinnang likviidsusele: Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib prognoosida 12 kuud. Hindamistulemuse täpsus: Tulenevalt hinnatava vara spetsiifilisusest on hindamistulemus tavapärasest madalama täpsusega (± 15%). Käibemaks: Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. HINDAMISTULEMUS Saare maakonnas, Pöide vallas, Kübassaare külas paikneva Kübassaare tehnohoone kinnistu turuväärtus on väärtuse kuupäeval ~ 5 000 (viis tuhat) eurot. Hinnangu koostaja: Merle Siigla Kutseline vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 116127 LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 23 - Lisa nr 1 - Fotod Hoone välisvaates Hoone välisvaates Hoone välisvaates Hoone seest Hoone seest Hoone seest LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 24 - Hoone seest Hoone seest Hoone seest Hoone seest Hoone seest Hoone seest LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 25 - Lisa nr 2 – Ehitisregistri väljavõtte LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 26 - Lisa nr 3 – Maaüksuse plaanid Maaüksuse plaan Kitsenduste skeem LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 27 - Lisa nr 4 – Koopia registriosa väljavõttest LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 28 - Lisa nr 5 – Kvaliteeditunnuste koondhinnangud kvalitatiivsel meetodil Kvaliteedihinnang teguritele Nr Tegur Hinnang Koondhinnang I Asukoha kvaliteet 1 Sünergia ja teenuste kättesaadavus B 2 Ümbrus A 3 Teed ja tänavad, parkimine C 4 Mööduv liiklusvoog, nähtavus, juurdepääs, B turvalisus 5 Ühistransport B 6 Kasutust piiravate kitsenduste mõju C B 7 Võrguteenused B 8 Ehitusõigus C 9 Kuju ja suurus C 10 Haljastus ja heakord B 11 Ehitusgeoloogia ja veerežiim B 12 Vaade A 13 Keskkonnariskid B II Hoone kvaliteet 1 Arhitektuurne lahend C 2 Hoone näitajad C 3 Hoone konstruktsioonide seisukord C 4 Hoone tehnoseadmete seisukord C C 5 Hoone välisviimistluse kvaliteet C 6 Hoone siseviimistluse kvaliteet ja kohtkindla c sisustuse olemasolu ning kvaliteet 7 Hoone sisekliima c III Kinnisvara juhtimise kvaliteet 1 Dokumentatsioon B 2 Kinnisvarajuhi ja/või –halduri pädevus - 3 Kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega seotud - B teenuste korraldus 4 Energiatarbimise juhtimine - 5 Vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus - LVM Kinnisvara OÜ ARVAMUS Koostaja: Merle Siigla Keskväljak 1, 80010 Pärnu Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saare +372 50 38 293 www.lvm.ee maakond [email protected] - 29 - Tere, Keiu! Palun registreeri ja mulle tööks. Tänan, Toomas From: Andres Hanso [mailto:[email protected]] Sent: Friday, June 16, 2017 10:43 AM To: Toomas Leetjõe <[email protected]> Subject: FW: Kübassaare tehnohoone hinnang Tere, Toomas! Saime nüüd varahindaja arvamuse. Kuna meil on pea võimatu tõendada, et meil seda tehnohoonet vaja oleks valla seadusjärgsete ülesannete täitmiseks, siis läheme edasi selle ettevõtluskeskkonna arendamsie teemaga.. Millised on edasised käigud? Kirjutasid mõni aeg tagasi järgmist: Kui kinnistu on KOV-le vajalik ettevõtluskeskkonna arendamise eesmärgil palume taotluse täpsustamisel järgida RVS §-de 741 – 745 nõudeid. Ettevõtluskeskkonna arendamiseks vajalik kinnisasi võõrandatakse kohaliku omavalitsuse üksusele tasuta, kui kohaliku omavalitsuse poolt tehtava investeeringuga kaasneb majanduslik lisandväärtus, keskkonnasõbralikkuse ja regionaalarengu ning sotsiaal-majandusliku arengu soodustamine. Seda sätet saab kasutada ka sihtasutustele, kui tegevus on reguleeritud nende põhikirjaga ja kohalik kogukond ning KOV seda toetavad. Kui võõrandamine toimub RVS § 34 lg 1 alusel sätestatakse võõrandamislepingus tingimus, et kui kohalik omavalitsus võõrandab kinnistu 10 aasta jooksul selle omandamisest, tuleb tal tasuda 65% kinnistu harilikust väärtusest omandamise hetkel. Kuna tegemist ei ole hoonestatud kinnisvaraga ja sellise kohustuse rikkumist ei eeldata, ei tellita eksperdihinnangut kinnistu hariliku väärtuse tuvastamiseks. Sel juhul sätestatakse võõrandamislepingus lisaks RVS §-de 27 ja 49 sätestatule riigivara sihtotstarbelise kasutamise tingimused, kohustuseks võetud ülesannete täitmise tähtaeg, aruannete ja teabe esitamise viis ja tähtaja ning lepingu täitmise kontrollimine. Kui teil on otsus tehtud tulenevalt eelnevast jutust, siis meie omaltpoolt jagame ära oma kinnistu (Tehnohoone ja tuletorn on üks kinnistu - Kübassaare tuletorni kinnistu nr 4049434 (lihtsalt kaks lahustükki)) ja võõrandame tehnohoone. Meie soov on, et kompleksi uue omanikuga oleks suhted head. Kui asi liikuma hakkab, võtan kindlasti ühendust Indrek Kaselaga ja räägime tingimused selgeks. Kunagi oli põgusalt sellest temaga juttu: et me tema kinnistult käima ei hakka, ehitame plankaia ümber, teeme värava ka tema poole ning anname hoone kasutusvõimaluse ka talle. Meil on nüüd ju suurvald tulemas. Mida nemad selle tehnohoonega teha plaaniksid, seda ei tea keegi. Kas mingi võimalus on, et me selle eest juba kohe 65% maksame ja ta siis MTÜ-le kasutamiseks- arendamiseks hoonestusõiguse lepinguga üle anname Ilusat suve, Andres From: Merle Siigla [mailto:[email protected]] Sent: Tuesday, June 06, 2017 3:39 PM To: 'Andres Hanso' <[email protected]> Subject: Kübassaare tehnohoone hinnang Tere ! Saadan Kübassaare tehnohoone kinnistu hinnangu ja arve hindamise eest. Parimate soovidega, Merle Siigla kutseline vara hindaja LVM Kinnisvara OÜ Keskväljak 1, 80011 Pärnu mob +372 503 8293 e-mail [email protected] koduleht www.lvm.ee LVM Kinnisvara OÜ Arve nr: 1706018 Kuupäev: 06.06.2017 Ostja: Pöide Vallavalitsus Viitenumber: 1 70601 80000 13447 Rahvamaja Tingimused: 7 pv neto Tornimäe küla, Pöide vald, Saaremaa 94501 Tähtaeg: 13.06.2017 Viivis: VÕS §113 p1 alusel Maksja KMKR nr: Meie esindaja: Merle Siigla Art. kood Teenuse/kauba nimetus Ühik Kogus Hind Summa HINDAMINE Hindamisteenus tk 1 300,00 300,00 Kübassaare tehnohoone, Kübassaare küla, Pöide vald, Saaremaa Kokku: 300,00 Käibemaks 20%: 60,00 Tasuda EUR: 360,00 Allkiri: LVM Kinnisvara OÜ Telefon: 44 77 000 A/a: EE582200221003105820 Keskväljak 1 Telefaks: 44 77 009 Swedbank 80010 Pärnu Reg.nr.: 10033331 IBAN: EE582200221003105820 KMKR nr: EE100124569 BIC: HABAEE2X