Arvamuse küsimine

KÖITE SISUKORD I SELETUSKIRI ........................................................................................ 2 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ........................................ 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ..................................... 2 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS .............................. 4 PLANEERINGUS KAVANDATU................................................................... 5 VASTAVUS TALLINNA ÜLDPLANEERINGULE ............................................ 5 II LISAD 1. Planeeringulahenduse illustratiivne materjal III JOONISED 1. Asukohaskeem 2. Algatamisettepaneku eskiislahendus  I SELETUSKIRI DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata Tartu maantee 80k, 80l, 80g, 80h, 80n, 80p, 80r, 80t; Masina 10, 18a, 18b, 18c, 18d; Filtri tee 11 ja T7 kinnistute kruntide jaotus ning ehitusõiguse määramine kuni 24 maapealse korrusega ja 2 maa-aluse korrusega äri- ja eluhoonete ehitamiseks. Detailplaneeringus määratakse üldised ehitus- ja maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus ning tänavate maa-ala ja liikluskorraldus. Asendiplaaniline ja võimalik mahuline lahendus on välja töötatud koostöös huvitatud isiku, AS K-Projekti ning KAOS Arhitektidega. Ruumilise arengu eesmärk on: - kavandada linnaehituslikult olulisse asukohta kõrghoonestus, mis toetaks kvaliteetse väliruumi teket - kavandada logistiliselt heasse asukohta Tallinna lõuna- ja idasuunaliste väravate ääres atraktiivne hoonestus, mis arvestaks piirkonna ajaloolise tselluloosi- ja paberivabriku pärandiga ja moodustaks tervikliku ruumilise keskkonna; - kavandada piirkond linnaehituslikult mitmekesiseks, avades piirkonda läbiv klindiastang; - kavandada jalakäija- ja jalgratturisõbralik linnakeskkond ja tekitada täiendavaid teenuste- ja töökohti piirkonnas. PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeritav maa-ala asub Kesklinna linnaosas, Peterburi tee, Tartu maantee, Filtri tee ning Masina ja Lastekodu tänavatega piiritletud maa-alal. Ehitisregistri andmetel paikneb planeeritaval alal lisaks tehnorajatistele: • Tartu mnt 80k krundil säilitatav korsten; • Tartu mnt 80l krundil 1 hoone; • Tartu mnt 80g krundil 1 7-korruseline hoone; • Tartu mnt 80h krundil 1 hoone K-Projekt Töö nr 21126 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna linnaosa Zelluloosi kvartali detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\21126 Zelluloosi DP\Algatamisettepaneku kaust\21126 2/6 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx 20.12.2021  Maa-alal asuvad järgmised kinnistud: Nr Aadress Pindala Registri- Katastritunnus Siht- Omanik m² osa nr otstarve 1 Tartu mnt Fausto Capital 5811 2482701 78401:116:0660 Ärimaa OÜ 80 k 2 Tartu mnt Fausto Capital 1245 2482001 78401:116:0720 Ärimaa 80 l OÜ 3 Tartu T mnt Fausto Capital 1861 2481901 78401:116:0690 Ärimaa 80 g OÜ 4 Tartu mnt Fausto Capital 1594 2483101 78401:116:0700 Ärimaa 80 h OÜ 5 Tartu T mnt Fausto Capital 3128 2482201 78401:116:0740 Ärimaa 80 n OÜ 6 Tartu T mnt Fausto Capital 4751 2482601 78401:116:0750 Ärimaa 80 p OÜ 7 Tartu mnt Fausto Capital 649 2482501 78401:116:0760 Ärimaa 80 r OÜ 8 Tartu T mnt Transpordi- Fausto Capital 7250 2482301 78401:116:0770 80 t maa OÜ 9 Masina tn Siht- Riigimaa 4384 7619950 78401:101:2716 10 otstarbeta 10 Masina tn Siht- Omandi ulatus 242 78401:101:5804 18 a otstarbeta selgitamisel 11 Masina tn Siht- Omandi ulatus 865 78401:101:5803 18 b otstarbeta selgitamisel 12 Masina tn Siht- Omandi ulatus 95 78401:101:5791 18 c otstarbeta selgitamisel 13 Masina tn Siht- Omandi ulatus 168 78401:101:5805 18 d otstarbeta selgitamisel 14 Transpordi- Omandi ulatus Filtri tee T7 1696 78401:101:5740 maa selgitamisel 15 Siht- Omandi ulatus Filtri tee 11 7540 78401:101:6643 otstarbeta selgitamisel Tehnovõrgud: Planeeritav ala on tehnovõrkudega varustatud. Planeeringu tehnovõrkudega varustamine lahendatakse detailplaneeringu staadiumis vastavalt võrguvaldajate tehnilistele tingimustele. Tallinna Linnavolikogu 18.05.2017 määrusega nr 9 kinnitatud „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus” järgi paikneb planeeritav ala kaugkütte piirkonnas. Piirkonda on koostatud Zelluloosi kvartali teede ja tehnovõrkude projekt (AS K- Projekt töö nr 12069). K-Projekt Töö nr 21126 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna linnaosa Zelluloosi kvartali detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\21126 Zelluloosi DP\Algatamisettepaneku kaust\21126 3/6 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx 20.12.2021  Kitsendused: Planeeritav ala jääb AS Tallinna Vesi veepuhastusjaama kloorilao ohtliku ala raadiusesse. Ladu asub Ülemiste järve kaldal, ohuala raadius on 2700 meetrit. Ala jääb ka Circle K Eesti AS Sikupilli tankla ohtliku ala raadiusesse, ohuala raadius on 407 meetrit. Planeeritav ala on Tallinna lennuvälja lähiümbruses, arvesse võetakse lennuvälja piirangupinnast tulenevaid piiranguid. Planeeritud krundil Tartu mnt 80k asub kultuurimälestis nr 8627: Tselluloosi- ja paberivabriku hoovipoolne tööstushoone korstnaga, mis on kultuurimälestiseks tunnistatud kultuuriministri 18.08.1997. a määrusega nr 48. Planeeritavale alale jääb olemasolevatest tehnovõrkudest tulenevaid kitsendusi kaitsevööndite ulatuses. LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS Planeeritav ala asub logistiliselt heas asukohas Tallinna lõuna- ja idasuunaliste väravate ääres. Lisaks asuvad lähedal olulised ühistranspordisõlmed: Tallinna Bussijaam, Tallinna Lennujaam, Ülemiste raudteejaam (tulevane Rail Baltica Ülemiste Terminal). Tartu ja Narva maanteede algusele lisaks on piirkonnast ka võimalik Järvevana teed kaudu ühenduda Pärnu maanteega. Viru väljak jääb planeeringualast umbes 2 kilomeetri kaugusele. Piirkonna hoonestuse kõrgus varieerub. Valdavalt on tegemist ärihoonetega, aga planeeringuala lähedusse jääb ka riigikaitselisi objekte. Kõrvalasuvad hooned on hiljuti rekonstrueeritud. Hooned on ehitatud erineval ajal – piirkonnas on segunenud 19. sajandi hoonestus tänapäevasega. Kõrguslikult domineerivad tselluloosivabriku katlamaja korsten (Tartu mnt 80k, absoluutkõrgusega 107,5 m) ning Fahle maja (Tartu mnt 84a). Juurdepääs planeeritavale alale toimub ala piirnevatelt teedelt – Peterburi teelt, Lastekodu tänavalt, Tartu maanteelt ning Filtri teelt. Lähim ühistranspordi ühendus on bussipeatus Tartu maanteel, trammipeatus umbes 400m kaugusel. Lähipiirkonnas on koostatud ja koostamisel detailplaneeringuid: • Tallinna Linnavalitsuse 14. detsembri 2016 korraldusega nr 1864-k on algatatud Tartu mnt 84 kinnistu ja Tartu mnt 84d kinnistute detailplaneeringu koostamine. Detailplaneeringu eesmärk on määrata ehitusõigus Tartu mnt 84 ja Tartu mnt 84d kinnistutele kuni 14 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äriruumidega elamute rajamiseks. • Tallinna Linnavalitsuse 8. juuli 2021 korraldusega nr 770 on vastu võetud Tartu mnt 86b kinnistu detailplaneering. Detailplaneeringu eesmärk on määrata ehitusõigus kuni 14 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks ning krundi kasutamise tingimused. K-Projekt Töö nr 21126 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna linnaosa Zelluloosi kvartali detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\21126 Zelluloosi DP\Algatamisettepaneku kaust\21126 4/6 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx 20.12.2021  Naaberplaneeringutest on lähipiirkonnas osaliselt kehtetuks tunnistatud Masina tn, Tartu mnt ja Tallinn-Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneering (Tallinna Linnavolikogu otsus detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise kohta (26.11.2020 / 110)); Masina tn, Tartu mnt ja Tallinn-Tapa raudtee vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuur (Tallinna Linnavolikogu otsus detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise kohta (09.09.2021 / 99)). PLANEERINGUS KAVANDATU Arvestades planeeringuala paiknemist kõrghoonete teemaplaneeringu järgi määratud Sossi kõrghoonete piirkonnas, on alale planeeritud äri- ja elamufunktsiooniga kõrghooned. Uushoonestuse lahenduse autoriks on KAOS Arhitektid. Maksimaalne korruselisus on 24, ala lõunapoolses osas 4-8 korrust. Hoonete planeerimisel on puutumine Tallinna lennuvälja piirangupindadesse arvesse võetud ning alale on tehtud aeronavigatsioonilise takistuse ekspertiis. Hooned on planeeritud kõrguslikult liigendatuna, et tekitada mitmekülgsemat siluetti ning tuua paremini välja piirkonna dominandid (Fahle maja, katlamaja korsten). Alale on planeeritud avalik linnaväljak ja arvestatud on tulevase Klindipargi lahendusega. Klindipark avab linnaelanikele seni kasutuseta maa-ala ning toob esile varjus olnud klindiserva. Planeeringualale juurdepääsuks on ette nähtud ühendused jalakäijatele ning jalgratturitele, autoga pääseb alale ligi Tartu maanteelt, Peterburi teelt, Filtri teelt ning Lastekodu tänavalt. Jalgrataste parkimine on kavandatud nii hoonete ümber kui hoonetes sees. Parkimine on kavandatud maa-alustele parkimiskorrustele. Kavandatud hoonestustihedus alal on 2,8, haljastuse osakaaluks on planeeritud 25%. VASTAVUS TALLINNA ÜLDPLANEERINGULE Planeeritava ala Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu” kohane maakasutuse juhtotstarve on ettevõtluse segahoonestusala, kus võib paikneda igasugune ettevõtlus, välja arvatud ulatuslikku sanitaartsooni vajav tootmine; alal võib paikneda ka üksikuid elamuid ja asutusi. Detailplaneeringu algatamisettepanek on Tallinna üldplaneeringus määratud juhtotstarbega kooskõlas ega sisalda üldplaneeringu muutmise ettepanekut. Planeeritav ala asub Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kohases Sossi kõrghoonete piirkonnas. Planeeringu koostamisel on silmas peetud ka Sossi mäe struktuurplaani. Sossi kõrghoonete piirkonda on soovitatud ehitada multifunktsionaalsed kõrghooned, mille madalamatel korrustel paikneksid mitteeluruumid ja ülemistel korrustel eluruumid. Haljastuse ja avaliku väliruumi osakaal peab olema vähemalt 10%. K-Projekt Töö nr 21126 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna linnaosa Zelluloosi kvartali detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\21126 Zelluloosi DP\Algatamisettepaneku kaust\21126 5/6 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx 20.12.2021  Detailplaneeringu algatamisettepanek on koostatud teemaplaneeringus toodud tingimusi arvestades. Väljavõte Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaanist, planeeringuala märgitud sinise ringiga. K-Projekt Töö nr 21126 Aktsiaselts Tallinn, Kesklinna linnaosa Zelluloosi kvartali detailplaneeringu algatamisettepanek Kuupäev: U:\OBJEKTID\21126 Zelluloosi DP\Algatamisettepaneku kaust\21126 6/6 Algatamisettepaneku seletuskiri.docx 20.12.2021 N W E S TINGMÄRGID Planeeritud ala piir a in as Külgneva detailplaneeringu piir M Katastriüksuse piir Moodustatava krundi piir Säilitatav hoone / naaberhoone 24K abs +106 Korstna ja katlamaja vaheline Rekonstrueeritav hoone klaasgalerii Planeeritud autoliikluse ala Projekteeritud autoliikluse ala (Joonisele kantud vastavalt AS K-Projekt tööle nr 12069) Planeeritud kergliikluse ala 1 Planeeritud õueala 17K/-2K abs +90 Haljasala Katusehaljastuse võimalik asukoht Planeeritud maapealne hoonestusala Ajutine juurdepääs Avalik 16K/-2K Planeeritud maa-alune hoonestusala parkimismajja 37.0 linnaväljak 0 ,5% abs +88 i= 8 3-4K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 17K/-2K 35.90 abs +90 2 5-6K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 16K/-2K -1.69=35.81 abs 7K/-2K abs +88 7-8K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 11-17K Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus Planeeritud võimalik hooneosa alates 2. korrusest Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse Autode võimalik sissepääs hoonesse 0.2 5 1 3.2 5 3.2 5 0.2 Krundi positsiooni number 5 19K/-2K abs +97 5K/-2K 32.26 Ä Bürood ja kaubanduspinnad 6 A=12.75 7K/-2K Perspektiivne 4 19K/-2K EK Vähemalt kolmekorruseline mitme korteriga elamu 6 19.2 R=1 2.75 L 2.5 A=1 abs +97 Tee, tänav 14.44 R=12.5 5 A=12.2 2.44 Klindipark A=12.25 ,5 1:1 7 8K/-2K Kõrghaljastuse võimalik asukoht 8 4K/-2K 9K/-2K 5 PK 23 ,5 3 1:1 PK 2 2 +5 0 Planeeritud puu juurekaitserest PK 2 2+ 0 0 PK 21+50 Kultuurimälestis PK 2 1+0 0 Säilitatav fassaad PK 2 0+ 5 0 Peterburi tee Teemaplaneeringus "Kõrghoonete paiknemine Tallinnas" näidatud 0.25 0.25 perspektiivne kõrghoonete piirkond 3.25 3.25 3.50 1.48 0.25 R1 00 2 0+ Planeeritud jalgrattaparkla võimalik asukoht 0.75 PK 3.50 0.25 3.50 0.25 19+ 5 0 Planeeritud ala näitajad: PK Planeeringuala suurus: 4,75 ha - krunditud ala suurus: 3,9 ha Kruntide kasutamise sihtotstarve: Äri- ja elamumaa 00 PK 19+ Planeeritud krunte: 8 Hoonetealune pind: 13500 m2 136648 m2 4.00 Brutopind maapealne: na tee 0.25 Järveva Brutopind maa-alune: 2220 m2 3.50 Korruselisus: 4 kuni 24/-2 3.50 50 18 + PK Hoone kõrgus: kuni 106 m 0.25 Haljastuse osakaal: >25% Hoonestustihedus planeeritud alal 2,8 00 18+ PK Zelluloosi DP 0 +5 PK 17 Algatamisettepanek K-Projekt Aktsiaselts, Ahtri tn 6a Tallinn 10151 Eesti ESKIIS M 1: 1000 tel +372 626 4100, [email protected]