Taotlus

Saatja: Linnaplaneerimise Amet <[email protected]> Saadetud: 20.12.2019 14:23 Adressaat: Lennuamet <[email protected]>; Päästeamet Põhja <[email protected]>; <[email protected]> Koopia: Noreply Lennuamet <[email protected]> Teema: Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Planeeringute korraldamine, Annamari Nael, Kiri, 20.12.2019, 3-2/11 ... Manused: põhijoonis.pdf; seletuskiri.pdf; 3- 2_1129_5_20122019_265753.asice Asutus: Tallinna Linnaplaneerimise Amet Osakond: Planeeringute korraldamine Saatja: Nael, Annamari Dokumendi liik: Kiri Reg. kpv.: 20.12.2019 Reg. nr.: 3-2/1129 Pealkiri: Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering SV: Tehnovõrguservituudi vajadusega ala Lõõtsa tn 9 ja 11 kinnistutele planeeritud kaugküttetorustikule ja perspektiivsele kaugjahutustorustikule 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole, võrgu valdaja kasuks. SV: Allaehitusservituudi vajadusega ala suurusega ~100 m² ja üleehitusservituudi vajadusega ala suurusega ~150 m² Valukoja tn 8 kinnistul, Sepise tn 7 kinnistu kasuks. SV: Juurdepääsuservituudi vajadusega ala Lõõtsa tn 11 kinnistul koridori laiusega 2,6 m, Sepise tn 7 kinnistu kasuks TINGMÄRGID Planeeritud teenindustee ja -ala Haljasala 1 Krundi positsiooni number Planeeritud ala piiri muutmisettepanek SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES Katusehaljastuse võimalik asukoht KÕRGUS HOONEALUNE MEETRITES PIND MAAPEAL HOONETE Planeeritud ala piir vastavalt algatamise korraldusele SUURIM HOONEALUNE ARV KRUNDIL Krundi ehitusõigus Planeeritud maapealne hoonestusala (kuni 13 korrust) KORRUSELISUS PIND MAA-ALL P - hoones Katastriüksuse piir KRUNDI SUURUS P - õues Märkused: Planeeritud maa-alune hoonestusala 1. 2. Hoonete projekteerimisel lähtuda detailplaneeringu digitaalsest versioonist. Puittaimestiku haljastusliku hinnangu koostas maastikuarhitekt Signe Kangur Naaberhoone Planeeritud võimalik ühendusgalerii asukoht Valukoja tn 8 Ä Bürood ja kaubanduspinnad mais 2018. 3K hoonega 2. ja 3. korruse tasandil Autode võimalik juurdepääs krundile Olemasolev autoliikluse ala 3. Sorteeritud jäätmete kogumise koht projekteerida hoonesse. Koht hoones Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja täpsustatakse ehitusprojekti staadiumis. 4K korruselisus Autode võimalik sissepääs hoonesse 4. Planeeritud ala asub AKTSIASELTSi TALLINNA VESI kloorilao ohualas, Planeeritud autoliikluse ala Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja Ülemiste Kaubajaama (Suur-Sõjamäe, ohtlike kemikaalide raudteeveod) 10K korruselisus Allalastud äärekivi Olemasolev kergliikluse ala ohualas ning lennuvälja lähiümbruses ja lennuraja ohutsoonis. Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja 5. Teede, tänavate, parkimise ja haljastuse lahendus on põhimõtteline ning 13K korruselisus Planeeritud panduse võimalik asukoht täpsustatakse järgmistes projekteerimise staadiumites. Planeeritud kergliikluse ala Planeeritud tugimüüri võimalik asukoht P-0 Parkimiskohtade arv Säilitatav III klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni N 0 numbriga Nr 8560 Säilitatav IV klassi puu või puude rühm eksplikatsiooni 0 numbriga W E Madalhaljastuse võimalik asukoht S Kõrghaljastuse võimalik asukoht R3 2018. aasta suvel istutatud puud ,0 Jalakäijate sissepääs parkimismajja 3K 1 Planeeritud juurekaitserest 17 SJ Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik Ä 16 18 40,2 m 3500 1 15 Likvideeritav objekt 13/-1 4570 4K 130 max.h=16 m 5873 m² - 4 Likvideeritav haljastus (abs.h=60,0 m) 3K Rekonstrueeritav 3 Kultuurimälestis ärihoone 5K Kultuurimälestise kaitsevöönd Rekonstrueeritav parkimishoone Allaehitusservituudi vajadusega ala Valukoja tn 8 kinnistul 2,6 maa-aluste parkimiskorruste ühendamiseks 3,5 13K Üleehitusservituudi vajadusega ala Valukoja tn 8 kinnistul max.h=40,2 m (abs.h=84,2 m) Alajaama kaitsevöönd 2 m l=31 m, i=12% (Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded § 10) Tehnovõrguservituudi vajadusega ala Juurdepääsuservituudi vajadusega ala 8 4K 0,5 9 7 6 max.h=16 m 10 (abs.h=60,0 m) 11 14 10K Asendiplaanilise ja võimaliku mahulise lahenduse autor: Arhitektuuribüroo PLUSS OÜ 12 SJ 13 5 P-2 P-3 Muudatused: Kuupäev Muudatuste kirjeldus 1 2 Geoalus: Koostaja: Rakendusgeodeesia ja Ehitusgeoloogia Inseneribüroo OÜ Töö nr: TT-5023 Mõõdistatud: 10.2018 Kõrgussüsteem: EH2000 K-Projekt Aktsiaselts Projekti nimi: Ahtri tn 6a Tallinn 10151 Eesti Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering tel +372 626 4100 [email protected] Juhataja R. Annusver Objekti asukoht: Tallinn, Lasnamäe LO Projektijuht I. Hansaar Arhitekt I. Orav Joonise nimi: Põhijoonis Planeerija M. Mustkivi Faili nimi: Koostatud: 12.12.2019 Töö nr: Joonise tähis: Staadium: Mõõtkava: 17138_DP.dwg 17138 DP-2 DP 1:500 KÖITE SISUKORD I SELETUSKIRI ......................................................................................................................... 1 1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................................... 1 2 PLANEERITUD MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID ............................ 1 3 PLANEERINGUS KAVANDATU....................................................................................... 1 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus...................................................................................... 1 3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted .............. 1 3.3 Ehitusõigus, hoone kasutusotstarbed ja maaüksuse koormusnäitajad .............................. 2 3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted .................................................................................... 3 3.5 Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted ...................................................... 3 3.5.1 Haljastus ja heakord ................................................................................................... 3 3.5.2 Likvideeritavate üksikpuude esialgne asendusistutuste arvutus ................................ 3 3.6 Jäätmekäitluse põhimõtted ................................................................................................ 4 3.7 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted ................................................ 5 3.8 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted .......................................................................... 6 4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED .................................................. 6 4.1 Veevarustus ja kanalisatsioon ........................................................................................... 6 4.1.1 Veevarustus ................................................................................................................ 6 4.1.2 Tuletõrjeveevarustus .................................................................................................. 7 4.1.3 Kanalisatsioon ............................................................................................................ 7 4.1 Elektrivarustus .................................................................................................................. 8 4.2 Tänavavalgustus................................................................................................................ 8 4.3 Sidevarustus ...................................................................................................................... 9 4.4 Jahutus- ja soojusvarustus ................................................................................................. 9 4.5 Gaasivarustus .................................................................................................................... 9 5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED ........................................................ 10 5.1 Kehtivad kitsendused ...................................................................................................... 10 Teised planeeritud maa-ala iseloomustavad linnaehituslikud mõjurid ................................. 10 5.2 Kavandatud kitsendused ................................................................................................. 10 5.2.1 Juurdepääsuservituutide vajadus .............................................................................. 10 5.2.2 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks...................... 10 6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS ..................... 11 6.1 Olulisemad arhitektuurinõuded....................................................................................... 11 6.2 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks ............................................. 11 6.2.1 Keskkonnakaitsealased nõuded ................................................................................ 11 6.2.2 Tuleohutusnõuded .................................................................................................... 12 6.2.3 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud .................................................................. 12 6.2.4 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas ............. 12 7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITAVA ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE ............................................................ 14 7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele, kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele ning vastavus avalikele huvidele ja väärtustele14 7.2 Võrdlus Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga ......................................................... 14 7.3 Kehtiva detailplaneeringu osaline kehtetuks muutmine ................................................. 15 7.4 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele .................................................. 15 K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  7.5 Vastavus Vabariigi Valitsuse 30. märts 2017 määrusele nr 17„Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele” ja Eesti Standardile EVS 812-7:2018 „Ehitise tuleohutus“ .................................................................................................................. 16 7.6 Vastavus Eesti standardile EVS-EN 17037:2019 „Päevavalgus hoonetes“ ................... 16 7.7 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ning sotsiaalministri 4.03.2002 määrusele nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid” ja eesti standardile EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ ................................................. 16 7.8 Vastavus Eesti Standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“........................................... 16 7.9 Vastavus Eesti standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“................................................. 16 7.10 Muudatused võrreldes lahendusettepanekuga (algatatud lahendusega) ...................... 17 7.11 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine ............................ 17 II JOONISED 1 Asukoha skeem DP-1 2 Põhijoonis DP-2 3 Tehnovõrkude koondplaan DP-3 4 Liikluskorraldus DP-4 K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  1 I SELETUSKIRI 1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeringuala asub Lõõtsa, Valukoja ja Sepise tänavate vahelisel maa-alal, Lasnamäe linnaosas, endise tehase Dvigatel territooriumil. Praegu nimetatakse piirkonda Ülemiste City’ks. Piirkonna muudavad isikupäraseks ajaloolised hooned, mis loovad alale väärika miljöö ja identiteedi, koos kaasaegsete kvaliteetse arhitektuuriga uushoonetega ning omanäolise maastikukujundusega. Planeeritud maa-ala suurus on 0,59 ha. Planeeringuala keskkonnaseisundit hindas aktsiaselts Maves juunis 2018 (vt terviktekst vt Lisa 5.3.). Planeeringuala on olnud intensiivses majanduslikus kasutuses (admin- ja laohoone) ligi pool sajandit, kuid andmeid otseselt reostava iseloomuga tegevuse kohta ei ole. Ala ülevaatusel maapinnal reostusnähte ja ohtlikke jäätmeid ei tuvastatud. Lääne-loode pool asunud katlamajas ja selle vedelkütuse hoidlas on tehtud mitmeid reostusuuringuid, mille käigus võeti pinnase- ja põhjaveeproove nii naftasaaduste kui ka raskmetallide sisalduste määramiseks. Viimaste sisaldused olid valdavalt sihtarvude läheduses, kuid naftasaadusi analüüsiti paaris punktis elumaale lubatust väheke rohkem. Kuna analüüsimisel kasutati mitteakrediteeritud meetodeid, mille kvantitatiivne täpsus on väga väike, ei ole naftasaaduste elumaale lubatud piirarvu ületamine pinnases tõestatud. Piirkonna keskkonnaseisundi hindamistöödes ja ehitusgeoloogiliste puuraukude kirjeldustes viited reostuse olemasolust puuduvad. Eelnevale tuginedes võib eeldada, et planeeringuala pinnases ja põhjavees naftasaaduste ning raskmetallide osas olulist reostust ei ole ja nende seisund on inimese tervisele ohutu. 2 PLANEERITUD MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid on: • Suurema osa Sepise 7 kinnistust võtsid enda alla endisaegsed tööstus- ja laohooned, mis ei sobi enam ümbritsevasse kaasaegsesse keskkonda. Detailplaneeringu eesmärgiks on kaasaegse hoonestuse ja välisruumi planeerimine. • näha ette kõrghaljastuse rajamist. • luua jalakäijatele turvalised liikumistingimused 3 PLANEERINGUS KAVANDATU 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus Kinnistute piire ei ole planeeritud muuta. 3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted Ida poolt on maapealne hoonestusala määratud Öpiku hoonete varikatustega ühele joonele. Lääne poolt Öpiku hoonete läänepoolsete fassaadide pikendustele, et oleks tagatud Valukoja tänavalt algava Lõõtsa tn 9, 11 kinnistute ja Valukoja tn 8 kinnistu vahelt ühtlase laiusega planeeritava haljaskoridori jätkumine kuni Sepise tänavani. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  2 Maapealne hoonestusala on Sepise tänava (lõuna) poolt määratud 5 meetri kaugusele krundi piirist, et krundi piiri ja hoone vahele oleks võimalik rajada kõrghaljastust. Põhja poolt on maapealne hoonestusala määratud 10 meetri kaugusele krundi piirist. Öpiku majadega võimalikuks ühendamiseks on ette nähtud kuni 2-korruselise hooneosa hoonestusala. Maa-alune hoonestusala on põhja poolt näidatud krundi piirini, teistes suundades arvestades olemasolevaid ja planeeritavaid puid. Maa-alune hoonestusala on määratud suuremana kui reaalselt projekteeritakse, see võimaldab projekti staadiumis paindlikumalt välja töötada parkimise lahendust, aga maapinnaga ühendatud haljastust peab rajama vähemalt 15% krundi pinnast. Öpiku B ärihoone keldrikorrusele on ette nähtud perspektiivse läbimurde asukohad Sepise tn 7 krundi poole. Maa-aluste korruste ühendamiseks on määratud Valukoja tn 8 kinnistule allaehitusservituudi vajadusega alad. Krundid kuuluvad ühele omanikule, Öpiku Majad OÜ-le. Hoone kõrgema mahu paigutamisel on eelistatum diagonaalne asetus. See tooks Ülemiste City valdavalt ortogonaalsesse linnaruumi vaheldusrikkust. Lõõtsa tn 2 krundil paiknevad Ludvig Puusepa kaksiktornid on ainukesed pööratud asetusega hooned Ülemiste Citys. Pööratud hoonemaht tagab paremad vaated nii Tallinna kesklinnale, lennujaamale kui ka Ülemiste järvele. Vormiloogika väldib olukorda, et hoonete akendest avaneksid vaated kõrvalhoone kontoritesse. Samuti võimaldab pööratud hoone mitmekesistada Sepise tänava linnaväljaku lõunapoolse laienduse konfiguratsiooni. Nurgaga põhjasuunda orienteeritud hoones on võimalik vähendada hoone jahutuskoormust ja päikeseolusid kontoriruumides. Soovitav on lisada hoonele mahulisi liigendusi ja eendusi, näiteks 3-korruselisi hooneosasid, mille peale saab rajada puhkealasid, kust avaneks vaated lennuväljale ja taustal laiuvale metsale. Puhkeala orienteeritus lõuna- ja õhtupäikesele loovad tingimused meeldiva puhkeala tekkele. 3.3 Ehitusõigus, hoone kasutusotstarbed ja maaüksuse koormusnäitajad Pos 1 Sepise tn 7 Krundi kasutamise sihtotstarve: ärimaa Hoonete suurim lubatud arv krundil: 1 Hoone suurim lubatud hoonealune pindala: 3500 m2 (maapealne) 4570 m² (maa-alune) Hoone suurim lubatud kõrgus maapinnast: 40,2 m Hoone suurim lubatud absoluutkõrgus: 84,2 m (EH2000 kõrgussüsteemis) Kavandatud hoone kasutusotstarve on büroohoone, lubatud on järgmised kõrvalkasutusotstarbed: toitlustushoone, kaubandushoone, teenindushoone, muu tervishoiuhoone. Kõrvalotstarbed lisavad jalakäijate tasandile elavust. Krundi maksimaalne hoonestustihedus on 3,5. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  3 3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted Vertikaalplaneerimisega juhitakse sademevesi hoonetest ja naaberkruntidelt eemale sademeveekanalisatsiooni. Haljastatud krundiosadele sattunud sademevesi immutatakse osaliselt pinnasesse. Kõvakattega krundiosal kogutakse sademevesi restkaevudesse. Nii vertikaalplaneerimise kui ka sademevee ärajuhtimise lahendus täpsustatakse ehitusprojektis. 3.5 Haljastuse rajamise ja heakorra tagamise põhimõtted 3.5.1 Haljastus ja heakord Planeeritud ala puittaimestik koosneb Sepise tn ääres paiknenud, kuid tänaseks lammutatud 2- korruselise hoone põhja- ja lääneküljel asuvatest paplitest, ungari sireli hekist ning hoovis kasvavast õunapuust. Valdavalt on ala kõrghaljastus siiski isetekkeline, mis on endistele tööstusaladele iseloomulik. Alal on ka kaks arukaske - need puud kasvavad küll reas, kuid hoone läheduse tõttu on tüved kaldus ning võrad veidi ühepoolsed. Sepise tn äärse hoone idaküljele rajatud kõrghaljastusega „hoovi“ serva istutatud paplid on võimsate tüvedega (puud nr 6-8). Paplid on tulbastamata, mistõttu on nad veel elujõulised, kuid võra hooldamatuse tulemusel ei ole puud kuigi dekoratiivsed. Paplid on oma eluea viimases veerandis, seetõttu on need ette nähtud likvideerida. 2018. aasta suvel istutati 9 pihlakat krundi idapoolse piiri lähistele, kergliiklustänava kõrvale. Pihlakad on ette nähtud säilitada. Krundi lõunapoolse piiri lähistele on ette nähtud kõrghaljastuse rajamine. Lisaks on kavandatud kõrghaljastuse rajamine parkimishoone (Lõõtsa tn 11) ja planeeritud hoone vahele, et puude rivi saaks jätkuda kuni Valukoja tänavani. Puud nr 15, 17, 18 paiknevad planeeritud hoonestusalast u 2,3 meetri kaugusel. Hoonestusala on määratud järgides krundi piiri. Nii sakilist vundamenti suure tõenäosusega ei rajata, ei ole otstarbekas ning puude ja vundamendi vahele jääb suurem vahekaugus. Maa-alune hoonestusala on määratud suuremana kui reaalselt projekteeritakse, see võimaldab projekti staadiumis paindlikumalt välja töötada parkimise lahendust, aga maapinnaga ühendatud haljastust peab rajama vähemalt 15% krundi pinnast. Ehitusprojektis käsitleda puude kasvutingimuste tagamise teemat. Vajadusel kaaluda puude likvideerimist ja asendusistutuse teostamist. Täpsem haljastuse lahendus antakse hoone ehitusprojekti koosseisus koostatavas haljastusprojektis. 3.5.2 Likvideeritavate üksikpuude esialgne asendusistutuste arvutus Likvideeritavate puude asemele istutatavate puude selgitamiseks vajalik haljastuse ühikute arv on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 19.05.2011 määrusele nr 17 „Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord“. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  4 Asendusistutuste arvutustes on lähtutud järgmisest valemist: k1 + k 2 + k 3 D* = haljastuse ühik 3 kus D – raiutava puu rinnasläbimõõt, mitme puu puhul läbimõõtude summa, cm; k1 – raiutava puuliigi koefitsient; k2 – raiutava puu seisukorra koefitsient; k3 – raiepõhjuse koefitsient (arvutuses 0,7). likv. Pos Jrk puu väärtus- haljastuse Likvideeri- nr nr nr puuliik k1 D (cm) klass k2 ühik mise põhjus 1 1 1 Arukask 1 30 III 1 27 juurdepääsutee 2 2 Arukask 1 33 III 1 30 Uus haljastus Harilik Vaher, Ei 5 V 0 Uus haljastus harilik asendata 3 jalakas 4 6 Pappel 0,5 47 IV 0,3 24 Hoonestusala 5 7 Pappel 0,5 61 IV 0,3 31 Hoonestusala 6 8 Pappel 0,5 70 IV 0,3 35 Tüvel vigastus Ei oma antud Ungari Ei asukohas 10 IV 0,3 0 sirel asendata haljastuslikku 7 väärtust Tüvel 13 Sookask 0,5 42 IV 0,3 21 8 vigastused KOKKU: 168 Planeeringu realiseerimiseks tuleb likvideerida 8 objekti, nende seas 1 põõsarühm ning 7 üksikpuud. Neist 2 kuulub III väärtusklassi, 5 IV väärtusklassi ning 1 on V väärtusklassi objekti. Maksimaalne asendusistutuse arvestuse aluseks olev haljastuse ühikute arv on 168. Tallinna Linnavolikogu 19. mai 2011 määruse nr 17 „Puu raieks ja hoolduslõikuseks loa andmise tingimused ja kord” kohaselt ei arvestata asendusistutuse arvutuses põõsaid ja V väärtusklassi puid. Arvutustega saadud haljastuse ühikute arv on esialgne ja see arv võib lahenduse täpsustamisel järgnevates projekteerimisstaadiumites muutuda. Lõplik kompenseerimiseks vajalik haljastuse ühikute arv saadakse raieloa menetlemise käigus pärast ehitusloa välja andmist. 3.6 Jäätmekäitluse põhimõtted Jäätmehoolduse kord Tallinna haldusterritooriumil on määratud Tallinna jäätmehoolduseeskirjas. Kord on kohustuslik kõikidele juriidilistele ja füüsilistele isikutele. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  5 Ehitustööde käigus tekkivad jäätmed käideldakse vastavalt kehtivale korrale. Kaevikust väljakaevatav pinnas veetakse ära. Pinnase ladustamiskohad kooskõlastatakse kohaliku omavalitsusega. Kasvumulla eraldi kaevamisel saab seda kasutada objekti haljastustöödel. Et võimaldada olmejäätmete taaskasutamist võimalikult suures ulatuses, tuleb olmejäätmeid koguda liikide kaupa eraldi mahutitesse, büroohoonetes peavad kindlasti olema konteinerid järgmistele jäätmetele: • segaolmejäätmed • vanapaber ja papp • pakendid • biolagunevate jäätmete mahuti, kui jäätmeid tekib nädalas enam kui 20 kg. Büroohoone jäätmehoidla on planeeritud hoonesse. Lahendus täpsustatakse ehitusprojektis. 3.7 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted Planeeritud krunt piirneb lõunast ja idast eraomandis oleva Sepise tänavaga. (Sepise tänav T3) Selle põhja-lõuna suunalisele osale on ehitatud nö linnaväljak haljastuse ja puhkevõimalustega. Tegemist on valdavalt jalgtänavaga, kuhu pääseb vaid teenindav transport. 2017. aastal rekonstrueeriti ka planeeritavast krundist lõuna poole jääv Sepise tänava osa. Piirkond on küllalt hästi varustatud ühistranspordiga. Valukoja tänaval liiguvad bussid nr 7, 15, 45 ja 65. Keevise tänaval sõidab alates 2017. aastast trammiliin nr 4 (Tondi-Lennujaam). Ülemiste raudteejaam jääb umbes poole kilomeetri kaugusele. Kuna Ülemiste City piirkonnas rendivad büroopindu paljud rahvusvahelised ettevõtted, on oluline lennujaama ja raudteepeatuse lähedus. Ülemiste raudteejaam on plaanis ehitada ümber Rail Balticu reisirongide algusjaamaks ning sinna kõrvale rajatakse Tallinna ühissõidukite terminal. Arendajad on rajanud ja kavatsevad Ülemiste City piirkonda juurde rajada jalgrattaparklad ning parkimishooneid (nt Lõõtsa tn 11, Sepise tn 8). Parkimine on lahendatud sissesõiduga Sepise tänavalt hoone maa-alusesse parklasse. Parkimiskorrus on ette nähtud ühendada Öpiku majade (Valukoja tn 8) maa-aluse parklaga. Selline lahendus võimaldab mõlema hoone kasutajatel pääseda autodega parklasse kvartali äärest ning vähendab autode koormust linnaku keskel. Samuti tagab see lahendus mõlemale maa-alusele parklale hädaolukordadeks kaks väljapääsu. Parkimiskohtade kontrollarvutus Ehitise otstarve Norm. arvutus Normatiivne Planeeringus ettenähtud alal, kus normi parkimiskohtade parkimiskohtade arv rakendatakse arv krundil Bürooruumid 173 130* *parkimine lahendatakse osaliselt oma krundil maa-alusel korrusel, osaliselt ümbruskaudsetes parkimishoonetes (nt Sepise tn 8, Lõõtsa tn 11 jne)). Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna parkimise korralduse arengukavale aastateks 2006-2014. Krunt asub vahevööndis. Ülemiste City arendajad rajavad piirkonda pidevalt K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  6 vastavalt turuvajadusele parkimiskohti juurde (rajavad uusi parkimismaju). Samas on nad huvitatud, et linnakusisesed tänavad oleksid autovabad, seal liiguks vaid ühistransport. Sepise tn 8 parkimishoonesse on kavandatud 915 parkimiskohta (pool hoonest on tänaseks välja ehitatud, teine pool valmim tõenäoliselt Sepise tn 7 büroohoonega samaaegselt) Lõõtsa tn 11 parkimismajas on 472 autokohta, õuealal 350 kohta. Ida-parklas (Valukoja tn 7, Sepapaja tn 12 kruntidel) on 411 kohta. Kokku on Ülemiste Cityle kuuluvatel kruntidel 1. novembri 2019 seisuga 3002 parkimiskohta (https://www.ulemistecity.ee/parking/car-parks). Läbi Sepise tn 7 kinnistu on planeerituid teenindustee Sepise tn 7 ja Öpiku majade teenindamiseks Tagasipöördering on planeeritud Lõõtsa tn 11 kinnistule. Teenindustee ja tagasipöördering on vajalik selleks, et teenindav transport ei peaks sõitma Öpikute majast ida poole rajatud jalgtänavale. Sepise tänava äärde on planeeritud 5 kohta lühiajaliseks peatumiseks – nt taksodele. 3.8 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted Planeeritud alast ida poole jääv tänava maa-ala on ehitatud nö linnaväljakuks koos haljastuse ja puhkevõimalustega. Tegemist on valdavalt jalgtänavaga, kuhu pääseb vaid teenindav transport. Planeeringu lahendus toetab linnaväljaku laiendamist. Sepise tänava äärde on planeeritud kergliiklustee koos kõrghaljastusega. 4 TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse ehitusprojektis tehnovõrkude valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel. 4.1 Veevarustus ja kanalisatsioon Veevarustuse ja kanalisatsiooni lahenduse aluseks on AKTSIASELTS TALLINNA VESI 06.06.2018 tehnilised tingimused PR/1831153-1. 4.1.1 Veevarustus Olemasolev olukord Olemasolev ühisveevärgi torustik on Ø200 - Ø250 mm veetorustik Sepise tänaval. Ühisveevõrgus on tagatud normaalolukorras vabarõhk 220 kPa. Ühisveevärgi torustik kuulub AKTSIASELTSile TALLINNA VESI. Planeeritud veevarustus Planeeritud hoone veevarustuse allikaks on Sepise tänaval paiknev olemasolev Ø250 mm ühisveetorustik. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  7 Kinnistul on olemasolev 2x Ø200 mm veeühendus Ø250 mm ühisveetorustikult, mis säilitatakse ning olemasolev Ø75 mm veeühendus Ø200 mm ühisveetorustikult, mis on ette nähtud likvideerida. Olemasolevad liitumispunktid (LPV1-1) ühisveevõrguga Sepise tänaval kinnistu piirist väljaspool, tänava maa-alal on ette nähtud säilitada. Olemasolev kinnistu liitumispunkt (LPV1-2) ühisveevõrguga Sepise tn 7 ja 8 vahelisel tänava maa-alal on ette nähtud likvideerida. Planeeringuala olmevee vooluhulk on: Q=2,8 L/s. Planeeritud hoone sisetulekustutusvee vooluhulk on: Q= 72,5 L/s. Planeeritud hoone täpne tuletõrjeveevarustuse lahendus esitatakse ehitusprojekti staadiumis. Vajadusel olemasolev veeühendus 2x Ø200 mm suurendada läbimõõdule 2x Ø250 mm. Kasutusest väljajäävad veeühendused likvideerida vahetult hargnemisel töösse jäävatest torudest. 4.1.2 Tuletõrjeveevarustus Välistulekustutusvee vajadus on 30 L/s kolme tunni jooksul, mis saadakse olemasolevatest tuletõrjehüdrantidest Sepise tänaval. 4.1.3 Kanalisatsioon Olemasolev olukord Piirkonna olemasolev kanalisatsioonisüsteem on lahkvoolne. Olemasolev reovee ühiskanalisatsioonivõrk on Ø160-200 mm kanalisatsioonitorustik Sepise tänaval. Reovee ühiskanalisatsioonitorustik kuulub AKTSIASELTS-ile TALLINNA VESI. Olemasolev sademevee ühiskanalisatsioonivõrk on Ø315-500 mm kanalisatsioonitorustik Sepise tänaval. Sademevee ühiskanalisatsioonitorustik kuulub aktsiaseltsile Dvigatel - Energeetika. Planeeritud reoveekanalisatsioon Planeeritud ala reovee kanalisatsiooni eelvooluks on Sepise tänava Ø160-200 mm reovee ühiskanalisatsioonitorustik. Kinnistul on olemasolevad Ø200 mm ja 3x Ø160 mm reoveeühendused, millest üks Ø160 mm reoveeühendus on planeeritud likvideerida. Olemasolevad liitumispunktid LPK1-1, LPK1-3 ja LPK1-4 kinnistu piirist väljaspool tänava maa-alal on ette nähtud säilitada. Planeeritava hoone reovee kanalisatsiooni arvutusäravool on: 7,0 L/s. Planeeritud sademeveekanalisatsioon Sademevee eelvooluks on Sepise tänava Ø315-500 mm sademevee ühiskanalisatsioonitorustik. Kinnistul on olemasolev Ø250 mm sademeveeühendus, mis on planeeritud säilitada ning Ø160 mm sademeveeühendused, mis on planeeritud likvideerida. Olemasolev liitumispunkt (LPK2-1) kinnistu piirist väljaspool tänava maa-alal on ette nähtud säilitada ning olemasolev liitumispunkt (LPK2-2) Sepise tn 7 ja 8 vahelisel tänava maa-alal on ette nähtud likvideerida. Planeeringualalt kogutava sademevee vooluhulk tuleb ühtlustada planeeringuala piires. Sademevee koormuste ühtlustamiseks tuleb kasutada kogumistorusid või ühtlustusmahuteid. Kinnistusisene K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  8 liitumispunkti ühendatav isevoolne sademeveetoru on ette nähtud läbimõõduga maksimaalselt Ø110 mm ning languga, mis täistäite korral laseb sademevett läbi kuni 10 L/s. Planeeringuala sademevee kanalisatsiooni arvutusäravool korduvuse 5 ja kestvuse 15 min korral on: Q=53,4 L/s. Ehitusprojektis täpsustatakse kinnistusisene sademeveelahendus ning konkreetne sademevee koormuste vähendamise lahendus. Kasutusest väljajäävad reovee ning sademevee kanalisatsioonitorud likvideeritakse ning toru otsad suletakse kaevudes. 4.1 Elektrivarustus Elektrivarustuse lahenduse alus on aktsiaselts Dvigatel – Energeetika 30.05.2018.a väljastatud tehnilised tingimused nr 82-2018. Elektrikoormuste tabel Arvutuslik elektrikoormus Pos alajaama nr 8 baasil Pa / Ia, nr Nimetus kW / A 1 2 1 Büroohoone 1100 / 1700 Planeeritud büroohoone elektrivarustus on ette nähtud 6/0,4 kV alajaama nr 8 baasil. Selleks projekteerib võrguettevõtja alajaama 0,4 kV jaotusseadme 1. ja 2. sektsiooni laienduse, täiendavate vinnaklülitite ning kaugloetavate mõõtesüsteemide paigaldusega. Hoone liitumispunkt hakkab paiknema hoone 0,4 kV peajaotuskeskuses. Planeeritud madalpinge toitevõrgud ehitatakse kaabelliinidena. Käesolev lahendus on põhimõtteline. Konkreetsete objektide elektrivarustuse tööjooniste koostamine (ka 6/0,4 kV alajaama rekonstrueerimine) toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel. Alajaamade tööjooniste koostamisel tuleb lähtuda aktsiaselts Dvigatel – Energeetika nõuetest ja kehtivatest normatiivdokumentidest. 4.2 Tänavavalgustus Sepise tänav 7 planeeritud sissesõidule Sepise tänava poolt jääb ette Mainor Ülemiste AS tänavavalgustuse mast. Käesoleva detailplaneeringu mahus on ette nähtud tänavavalgustuse mast ümber tõsta uuele kohale. Tänavavalgustuse planeerimisel on lähtutud EVS 843:2016 Linnatänavad nõuetest, Tallinna linna teevalgustusnormidest ja teistest normatiivdokumentidest. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  9 Tänavalõikude valgustuseks on ette nähtud LED-välisvalgustid. Mastid projekteerida võimalikult ühtlase sammuga, arvestades ligipääsudega kruntidele. Tänavavalgustuse toiteliinid ehitatakse kaabelliinidena. Käesolev lahendus on põhimõtteline. Tänavavalgustuse mastide täpsed asukohad määratakse tööjoonistega. Konkreetsete objekti tänavavalgustuse projekti koostamine toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel. 4.3 Sidevarustus Sidevarustuse planeerimisel on aluseks võetud aktsiaselts Dvigatel – Energeetika 14.06.2018 väljastatud tehnilised tingimused nr 85-2018. Detailplaneeringus on ette nähtud säilitada Sepise tn 7 kinnistu piirini väljaehitatud Sepise tänav T3 alal asuvast viimasest sidekaevust Ø100 mm torudest 1-avaline sidekanalisatsiooni ühendus. Konkreetse objekti sidevarustuse tööprojekti koostamine toimub võrgu valdajatelt taotletud tehniliste tingimuste alusel. 4.4 Jahutus- ja soojusvarustus Alates 2017. aastast ehk vastavalt Tallinna Linnavolikogu 18.05.2017 määrusele nr 9 „Tallinna Kaugkütte piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ kuulub planeeritud ala kaugküttepiirkonda. AS Utilitas Eesti tellimusel on OÜ DEM Projekt (Töö number: 429618) projekteerinud kaugküttetorustiku Peterburi tee 32a katlamajast kuni Sepapaja tn 1// Suur- Sõjamäe tn 12 kinnistuni. Ehitusluba nr 1812271/21978, 13.09.2018. Kaugküttetorustike paiknemine Ülemiste City linnaku sees on AS Utilitas Eesti, projekteerijate ja arendajate koostöös koostamisel. Võimalik ühenduspunkt perspektiivse kaugküttevõrguga on kavandatud Valukoja tänava poolt ning võimalik ühenduspunkt perspektiivse jahutustorustikuga Sepise tänava poolt. Planeeringus on Lõõtsa tn 11 kinnistule määratud võimalik servituudi vajadusega ala. 4.5 Gaasivarustus Gaasivarustuse lahenduse aluseks on OÜ Dvigatel Gaas 31.05.2018 tehnilised tingimused nr TT- 02-2018. Sepise tn 7 krundile on välja ehitatud liitumispunkt LP-5 peale maakraani PE Ø63 Sepise tänaval kinnistu piiril. Maksimaalne töörõhk torustikus on 2,2 bar, minimaalne töörõhk on 1,8 bar. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  10 5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED 5.1 Kehtivad kitsendused Planeeritud ala jääb Tallinna hädaolukorra riskianalüüsi kohasele: • AKTSIASELTSI TALLINNA VESI veepuhastusjaama kloorilao (Järvevana tee 3) ohualale. • Ülemiste kaubajaama (Suur-Sõjamäe, ohtlike kemikaalide raudteeveod) ohualale • Ala paikneb lennuvälja lähiümbruses • Ala paikneb lennuraja ohutsoonis Sepise tn 7 kinnistu kasutamine on kitsendatud järgmiselt: • Isiklik kasutusõigus aktsiaselts Dvigatel Energeetika ﴾registrikood 10257898﴿ kasuks. Sepise tn 7 kinnistule ulatuvad Sepise tänava ääres paiknevate vee- ja kanalisatsiooni ning sidekanalisatsiooni liitumispunktide kaitsevööndid. Teised planeeritud maa-ala iseloomustavad linnaehituslikud mõjurid Tallinna radooniriski kaardi põhjal võib alal esineda kõrgeid radoonisisaldusi pinnases. 5.2 Kavandatud kitsendused Allaehitusservituudi vajadusega ala suurusega ~100 m² ja üleehitusservituudi vajadusega ala suurusega ~150 m² Valukoja tn 8 kinnistul, Sepise tn 7 kinnistu kasuks. 5.2.1 Juurdepääsuservituutide vajadus Juurdepääsuks teenindavale transpordile Lõõtsa tn 11 ja Valukoja tn 8 kinnistutele. Servituudi vajadus Lõõtsa 11 kinnistule ümberpööramiskoha kavandamiseks Sepise tn 7 ja Valukoja tn 8 kinnistute kasuks. 5.2.2 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks Servituudivajadused: • planeeritud madalpinge kaablikoridorile võrgu valdaja kasuks, 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole • planeeritud madalpinge kaablikoridorile võrgu valdaja kasuks, 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole • planeeritud kaugküttetorustikule isolatsiooni välispinnast 2 m mõlemale poole, võrgu valdaja kasuks • perspektiivsele kaugjahutustorustikule isolatsiooni välispinnast 2 m mõlemale poole, võrgu valdaja kasuks • olemasolevale keskpingekaablile võrgu valdaja kasuks, 1 m mõlemale poole • olemasolevale ja planeeritud tänavavalgustuse kaablile võrgu valdaja kasuks, 1 m mõlemale poole K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  11 6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS 6.1 Olulisemad arhitektuurinõuded Katusekalle: lamekatus Madalamatele hooneosade katustele on soovitav rajada puhkealad, kohvikud vm. Välisviimistlus ja stilistika: arhitektuurne lahendus peab sobituma ümberkaudsete hoonete arhitektuurse välimusega. Kui ühendusgalerii Öpiku hoonega projekteeritakse esimese korruse tasapinnale, tuleb tööaegadel tagada jalakäijatele läbipääs läbi galerii (ida-läänesuunaliselt). 6.2 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks Detailplaneeringuga kavandatava hoone projekteerimistingimused ja ehitusprojektid kooskõlastada lennundusseaduse § 35 lõigete 3 ja 4 kohaselt Lennuametiga. Majutusasutusi hoonesse mitte kavandada. Parkimise tagamisel teistel kinnistutel sõlmida kolmepoolne parkimisservituudi leping. 6.2.1 Keskkonnakaitsealased nõuded Ehitusprojektid ning haljastusprojektid kooskõlastada Tallinna Keskkonnaametiga. Vältimaks lindude kokkupõrkeid hoonega, mitte kavandada suuri klaaspindu või kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks Haljastus: • ehitusprojekti koosseisus tuleb koostada ala tervikuna hõlmav maastikuarhitektuurne (väliruumi-, haljastuse-) projekt. Projekti koostamisse kaasata maastikuarhitekt. Projekteerimisel lähtuda Sepise jalgtänavas projekteeritud lahendusest ja Ülemiste City terviklikust maastikuarhitektuursest lahendusest; • haljastuse osakaal krundil peab olema vähemalt 15%, mille hulka ei kuulu maapinnaga püsivalt ühendamata haljastus, • Puud nr 15, 17, 18 paiknevad planeeritud hoonestusalast u 2,3 meetri kaugusel. Hoonestusala on määratud järgides krundi piiri. Nii sakilist vundamenti suure tõenäosusega ei rajata, ei ole otstarbekas ning puude ja vundamendi vahele jääb suurem vahekaugus. Ehitusprojektis käsitleda puude kasvutingimuste tagamise teemat. Vajadusel kaaluda puude likvideerimist ja asendusistutuse teostamist. • Asendusistutus, mida ei ole võimalik teha planeeringualal, rajatakse linnaosavalitsuse või Tallinna Keskkonnaameti poolt määratud kohta. Istikud ja istutustööd peavad vastama Tallinna Linnavalitsuse 28.09.2011 määruse nr 112 „Avalikule alale puude istutamise kord“ nõuetele. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  12 Pinnasereostus: • Juhul, kui ehitustööde käigus tuvastatakse visuaalset või olfaktoorset pinnasereostust, tuleb kaevetööd peatada ja konsulteerida keskkonnaspetsialistiga selle pinnase edasise käitlemise osas. Pinnase radoonisisaldusest tulenevad nõuded • Hoone projekteerimisel rakendada eesti standardi EVS 840:2017 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ nõudeid. Müra: • Siseruumides tuleb sotsiaalministri 4.03.2002 määruse nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid” § 6 sätestatud müratasemete saavutamiseks kasutada müraleevendavaid meetmeid vastavalt Eesti standardile EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“. • Kavandatava hoone tehnoseadmetest ning äri- ja kaubandustegevusest tulenevad müratasemed ei tohi ületada keskkonnaministri 16.12.2016. a määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid” lisas 1 kehtestatud normtasemeid. 6.2.2 Tuleohutusnõuded • Tule leviku takistamiseks projekteerida hoone TP-1 tuleohutusklassile vastav. • Päästemeeskonnale tagada päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks juurdepääs ettenähtud päästevahenditega. • Vastavalt Eesti Standardile EVS 812-7:2018 Ehitiste tuleohutus ei ole vajalik tulemüüri alati projekteerida. Näiteks nendel juhtudel, kus üks ehitis hõlmab mitut kinnistut. Kuna planeeritud hoone on ette nähtud Öpiku ärihoonega kokku ehitada ja sisuliselt hakkab toimima ühe hoonena, ei ole tulemüüri rajamist ette nähtud. 6.2.3 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud • Hoonetele paigaldada vastupidavad uksed ja aknad, mis vähendab vandalismiaktide ja sissemurdmiste riski. • Sissepääsude juures kasutada video- või mehitatud valvet. Jälgitavus vähendab kuriteohirmu. • Kavandada krundile välisvalgustus, sissepääsud hoonesse valgustada. • Hoonesse näha ette turvasüsteemid. 6.2.4 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas Nõuded projekteerimiseks: Veevarustus ja kanalisatsioon: • Vee- ja kanalisatsiooniprojektide koostamiseks taotleda võrgu valdajalt tehnilised tingimused. • Planeeringualalt kogutava sademevee vooluhulk tuleb ühtlustada planeeringuala piires. Sademevee koormuste ühtlustamiseks tuleb kasutada kogumistorusid või ühtlustusmahuteid. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  13 Kinnistusisene liitumispunkti ühendatav isevoolne sademeveetoru projekteerida maksimaalselt Ø110 mm läbimõõduga ning languga, mis täistäite korral laseb sademevett läbi kuni 10 L/s. • Kasutusest väljajäävad reovee ning sademevee kanalisatsioonitorud likvideerida ning toru otsad sulgeda kaevudes. • Hoone mahtu projekteeritava parkla põrandaveed juhtida reoveekanalisatsiooni. • Veevarustuse ning reovee ja sademevee kanaliseerimise lahendused kuuluvad täpsustamisele ehitusprojekti koostamisel • Ehitusprojekti koostamiseks taotleda AKTSIASELTSilt TALLINNA VESI tehnilised tingimused Elektrivarustus: • Elektrivarustuse projektide koostamine (ka 6/0,4 kV alajaama rekonstrueerimine) toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel. Alajaamade tööjooniste koostamisel tuleb lähtuda aktsiaselts Dvigatel – Energeetika nõuetest ja kehtivatest normatiivdokumentidest. Sidevarustus: • Konkreetse objekti sidevarustuse tööprojekti koostamine toimub võrgu valdajatelt taotletud tehniliste tingimuste alusel. Tänavavalgustus: • Mastid projekteerida võimalikult ühtlase sammuga, arvestades ligipääsudega kruntidele. • Konkreetsete objekti tänavavalgustuse projekti koostamine toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel. Jahutus- ja soojusvarustus: • Üksikute objektide soojus- ja jahutusvarustuse projekteerimiseks on vaja taotleda võrguvaldajalt konkreetsed tehnilised tingimused. • Jahutuse võib lahendada lokaalselt. Gaasivarustus: • Gaasivarustuse projektide koostamiseks taotleda võrgu valdajalt tehnilised tingimused. Vertikaalplaneerimine: • Vertikaalplaneerimise lahenduse koostamisel tuleb arvestada, et maapinna kõrgus peab olema kooskõlas naaberkinnistute hoonestatud aladega. • Vertikaalplaneerimisega ei tohi halvendada naaberkinnistute olukorda. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  14 7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITAVA ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE 7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele, kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele ning vastavus avalikele huvidele ja väärtustele Sepise tn 7 kinnistule on planeeritud rajada kuni 13 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone, mis oma otstarbelt sobib piirkonda. Planeeringus on määratud arhitektuurinõuded, et oleks võimalik ehitada piirkonda sobituv väärikas hoone. Kavandatu elluviimisel paraneb piirkonnas oluliselt nii keskkonna kvaliteet kui ka linnaruumiline maakasutus ja otstarbekam maaressursi kasutus. Ehitatav hoone muudab piirkonna atraktiivsemaks, korrastatumaks ja turvalisemaks. Linna tihendamine vastab säästva arengu põhimõtetele. Käesolevas detailplaneeringus on alale määratud ruumilise arengu eesmärgid täidetud: • On kavandatud kaasaegne hoonestus ja välisruum • On ette nähtud kõrghaljastuse rajamist • Jalakäijatele on loodud turvalised liikumistingimused 7.2 Võrdlus Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga Lasnamäe tööstusalade üldplaneering on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 1.oktoobri 2015 otsusega nr 153 ning selle alusel kuulub ala ettevõtlusalasse, millel on korterelamuala ning tootmis- ja laondusettevõtlusala kõrvalotstarve. Kõrvalotstarbeks võivad alal paikneda kaubandus-, äri-, teenindus-, toitlustus- ja büroohooned, vaba aja veetmise võimalusi pakkuvad ettevõtted. Mitmekülgsemate funktsioonide võimaldamine ärilinnakus peaks muutma selle tänavaruumi aktiivsemaks ning hoidma piirkonna kasutuses ka töövälisel ajal. Vastavalt üldplaneeringule peab haljastatud ala osakaal kinnistul olema vähemalt 15%, mille hulka ei tohi kuuluda katuse-, garaažipealne või muu, maapinnaga ühendamata haljastus Detailplaneeringusse on lisatud tingimus ehitusprojektide koostamiseks, et maapinnaga ühendatud haljastuse osakaal peab olema üle 15%. Sepise tänav on kõrghaljastuse vajadusega tänav. Kuna tänavamaa krundile puud ei mahu, on need ette nähtud istutada Sepise tn 7 krundile. Sepise tänava äärde on vastavalt üldplaneeringule ette nähtud kergliiklustee rajamine, kergliiklustee on kavandatud. Detailplaneeringu lahendus ei ole vastuolus Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  15 7.3 Kehtiva detailplaneeringu osaline kehtetuks muutmine Käesoleva detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 6. veebruari 2003 otsusega nr 32 kehtestatud Suur-Sõjamäe tn 10 Dvigateli tööstuspargi detailplaneering (DP010300) planeeritava maa-ala osas. Sepise tn 7 kinnistule ehitusõigus kahe 2-korruselisele tootmis- või ärihoonele, mis sisuliselt tähendas olemasolevate hoonete säilitamist. Kuna büroopindade järele on piirkonnas suur nõudlus, soovib arendaja jätkata kõrgemate büroohoonete rajamist. 7.4 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele Detailplaneeringu algatamise korralduses määrati planeeringu koostamiseks järgnevad lisanõuded: 1. määrata maapealse ja maa-aluse hoonestusala läänepoolne piir Öpiku maja B-hoone läänepoolse fassaadi pikendusele, et oleks tagatud Valukoja tänavalt algava Lõõtsa tn 9, Lõõtsa tn 11 kinnistute ja Sepise tn 9 // Valukoja tn 8 kinnistu vahelt ühtlase laiusega planeeritava haljaskoridori jätkumine kuni Sepise tänavani. Haljaskoridori pandust mitte kavandada; Täidetud. 2. mitte kavandada autode tavaliiklust Öpiku maja ja Valukoja tn 10 vahel asuvale tänavale. Piki Sepise tänavat näha ette lai kõnnitee arvestades sh Tallinna rattastrateegia 2018-2028 põhimõtetega; Öpiku maja ja Valukoja tn 10 vaheline tänav on eelkõige jalakäijate tänav. Sepise tänava äärde on ette nähtud kõnnitee. 3. esitada pädeva ettevõtte poolt koostatud radoonitaseme mõõtmised või näha ette meetmed radoonikindla hoone ehitamiseks, kuna Tallinna radooniriski kaardi kohaselt võib alal esineda kõrgeid radoonisisaldusi pinnases; Ülemiste City maa-ala radooniohtlikkuse ja kiirgustaseme uuringute aruanne, Eesti Geoloogiakeskus, 2006 Tingimus radoonikaitse meetmete kasutamiseks ehitusprojektides on lisatud seletuskirja punkti 6.2.1. 4. käsitleda jäätmete liigiti kogumise vajadust ning kavandada olmejäätmete kogumiskoht tänava tasapinda, kus on tagatud jäätmeveoki jaoks hea ligipääsetavus; Täidetud. 5. teostada planeeringualal keskkonnaseisundi uuring selleks pädevust omava ettevõtte poolt; Täidetud, keskkonnaseisundi hinnangu koostas AS Maves juunis 2018, vt LISA 5.3 6. käsitleda alal varem toimunud tegevusi, keskkonnaohtlike objektide olemasolu ning nende hinnangulisi mahte maa-alal. Käsitleda ehitiste lammutamist ja anda informatsiooni materjalide kohta, mida kasutati maapinna tagasitäitmiseks; vt LISA 8.1 Olemasoleva olukorra kirjeldust ja LISA 5.3 Keskkonnaseisundi hinnangut. 7. teostada dendroloogiline hinnang; Täidetud, dendroloogilise hinnangu koostas maastikuarhitekt Signe Kangur mais 2018, vt LISA 5.2 8. lisada nõue, et ehitusprojekti koosseisus tuleb koostada ala tervikuna hõlmav maastikuarhitektuurne (väliruumi-, haljastuse-) projekt. Projekti koostamisse kaasata maastikuarhitekt. Projekteerimisel lähtuda Sepise jalgtänavas projekteeritud lahendusest ja Ülemiste City terviklikust maastikuarhitektuursest lahendusest; Tingimus on lisatud seletuskirja punkt 6.2.1. 9. näha ette hoone mahus paikneva parkla põrandavee juhtimine reoveekanalisatsiooni. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  16 Tingimus on lisatud seletuskirja punkt 6.2.4. Kaasata detailplaneeringu koostamisse Tallinna linna ehitusmääruse § 14 lõike 2 punktides 1, 2, 7 ja lõikes 4 nimetatud isikud, Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Tallinna Keskkonnaamet, Tallinna Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet ning teised isikud, kelle õigusi või kohustusi võib planeeringulahendus puudutada. Koostöö nimetatud ametite ja naabritega on tehtud, vt täpsemalt LISAD-de seletuskirjast koostöö tabelist. 7.5 Vastavus Vabariigi Valitsuse 30. märts 2017 määrusele nr 17„Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele” ja Eesti Standardile EVS 812- 7:2018 „Ehitise tuleohutus“ Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt Vabariigi Valitsuse 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”. Tingimused hoonete projekteerimises on määratud seletuskirja punktis 6.2.2. 7.6 Vastavus Eesti standardile EVS-EN 17037:2019 „Päevavalgus hoonetes“ Vastavalt standardi punktile 5.3.1 on päikesevalguse kestus ehk insolatsioon siseruumi oluline kvaliteedikriteerium, mis võib aidata kaasa inimeste heaolule. Haiglapalatites, lasteasutuse rühmaruumides ja elamu vähemalt ühes eluruumis peab olema tagatud minimaalne insolatsioon ehk vaatluspäeva vähim aeg tundides, mille jooksul peab otsene päikesevalgus jõudma vaatluspunktini. Eelmainitud otstarbega hooned ei jää planeeritud hoonest tekkiva varju tsooni. 7.7 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ning sotsiaalministri 4.03.2002 määrusele nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid” ja eesti standardile EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ Seletuskirja 6.2.1 on lisatud hoone projektide koostamisteks müra leevendamise nõuded. 7.8 Vastavus Eesti Standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“ Liikluslahenduse, tänavavalgustuse ja haljastuse lahenduse koostamisel on arvestatud Eesti Standardiga EVS 843:2016 „Linnatänavad“. 7.9 Vastavus Eesti standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ Meetmed kuritegevuse ennetamiseks on kavandatud Eesti standardis EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud soovituste alusel. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47  17 Kavandatud linnaehituslikud muudatused säilitavad lähiala sotsiaalse keskkonna ja võrgustiku. Hoonesiseste parkimiskorruste planeerimisega on vähendatud autodega seotud kuritegude riski. 7.10 Muudatused võrreldes lahendusettepanekuga (algatatud lahendusega) Hoone kõrgus maapinnast on vähenenud 45,0 meetrilt 40,2 meetrile seoses Lennuameti nõuetega. Läänepoolne hoonestusala piir on viidud samale sirgele Öpiku hoonete läänefassaadidega. Lisandunud on hoonestusala, mis võimaldab planeeritud hoonet ühendada Öpiku hoonetega. Hoonealune pind (maapealne) oli esialgses lahenduses 2900m², detailplaneeringus 3500m². Maa-aluse hoonestusalune pind oli algselt 4900 m², detailplaneeringus 4570m². Detailplaneeringu koostamise jooksul on jõutud selgusele, et kahte hoonet krundile ei mahu projekteerima – ehitusõigus on määratud ühe hoone ehitamiseks. 7.11 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine Eskiislahenduse avalikku arutelu ei korraldatud. Projektijuht Inga Hansaar K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 17138 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering U:\OBJEKTID\17138 Sepise tn 7 DP\17138 Seletuskiri.doc/18.12.2019 11:47