Arvamus võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu kohta

Lisa 1 Riigikohtu arvamus võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu kohta § 276 lg 11 Lisatud lõige sobiks paremini § 334 juurde, nt lg 11 (või ka lg 21 või lg 41), kuna kõnealune lõige kehtestab erisuse § 334 lg-tes 1, 2 ja 4 sätestatust. Sisuliselt on lisatavas § 276 lg-s 11 tegemist nõuetega tagastatavale üüripinnale, mitte aga üürniku jooksva kohustusega hoida üüritud asi üürilepingu täitmise ajal pidevalt korras (nagu on üürileandja korrashoiukohustus VÕS § 276 lg 1 järgi). Eelnevat kinnitab ka seletuskirjas öeldu, mille kohaselt „remondi- kohustuse täitmise või vastavate kulude kandmise nõue muutub sissenõutavaks pärast lepingu lõppemist“ ning „[e]elnõus pakutakse välja kokkuleppevõimalus asja kordategemiseks just lepingu lõppemisel ja mitte n-ö jooksva korrashoiukohustusena“. Seetõttu on ka kaheldav, kas lisatavat lg-t 11 saab tõlgendada kui erikokkulepet § 276 lg-s 1 sätestatud üürileandja korrashoiukohustuse kohta. Pigem on sätet võimalik mõista erandina § 334 lg-st 1, mille kohaselt peab üürnik asja tagastama „seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele“, ning lg-st 2, mille teise lause kohaselt „ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega“. Samuti näeb säte ette erandi § 334 lg-st 4, mille järgi on üldjuhul tühine „kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu sõlmimist kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist“. Lepingu kehtivuse ajal aga säilib üürileandjal endiselt VÕS § 276 lg-st 1 tulenev kohustus tagada üüritud asja hoidmine lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis. Sätte sõnastuse osas jääb seletuskirja põhjal ebaselgeks sõnade „mõistlikud, vajalikud ja proportsionaalsed“ iseseisev tähendus ja vajalikkus. Seletuskirjast nähtub, et „vajalikud“ viitab sellele, et kulutused peavad olema tehtud eluruumi taastamiseks, „mõistlikud“ aga sellele, et kulutused peavad olema mõistliku suurusega, sh vastama tegelikule turuhinnale. Ebaselgeks jääb, millist nõuet tähistab sõna „proportsionaalsed“ ning mille poolest see erineb nõudest, et kulud peavad olema vajalikud ja mõistlikud. Seletuskirjas on märgitud, et „[v]orminõuet rikkuv kokkulepe on tühine ja selle asemel kohaldub seadusjärgne reegel, mis paneb asja korrashoiu kohustuse, v.a § 280 nimetatud pisipuuduse korral, üürileandjale“ (lk 7). TsÜS § 83 lg 1 järgi on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Seletuskirjast ei nähtu, kas ja miks tuleneb antud juhul vormi nõudmise eesmärgist, et selle järgimata jätmise korral on tehing tühine. Kaaluda võiks seaduses otsesõnu sätestamist, et vormi järgimata jätmise korral on kokkulepe tühine. See kommentaar puudutab ka teisi sätteid, millega eelnõu võimaldab pooltel sõlmida eluruumi üürilepingu korral seadusest kõrvale kalduva kokkuleppe tingimusel, et see on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (nt § 287 lg 3, § 2871 lg 1). Sätte teise lause („Lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa.“) asemel võiks kaaluda sõnastada tingimust, et vastav kokkulepe peab olema sõlmitud lepingu sõlmimisel, sätte esimeses lauses. Nt „Eluruumi üürilepingu sõlmimisel, mis sõlmitakse tähtajaga üle ..“ või „Eluruumi üürilepingu korral, mis sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult, võivad pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida ..“). Lisaks ei ole väide, et lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida „ei saa“, ka päris korrektne, kuna kokkulepet saab küll sõlmida, aga see on tühine. 1  Lisa 1 Lõikes viidatud kokkulepe tuleb sõlmida üürilepingu sõlmimise ajal. Sel ajal aga ei ole veel pooltele teada, kui kaua leping tegelikult kestab, sh kas see kestab kauem kui kolm aastat. Seega oleks loogilisem panna üürilepingu tegelikust kestusest sõltuma mitte kokkuleppe kehtivus, vaid kokkuleppe täitmine. Võimalik sõnastus, mida kaaluda, on nt järgmine: „Eluruumi üürilepingu korral, mis sõlmitakse tähtajaga üle kolme aasta või tähtajatult, võivad pooled lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppida, et .. Üürileandja ei saa nõuda nimetatud kokkuleppe täitmist, kui üürileping kestab vähem kui kolm aastat.“ Ühtlasi on küsitav, kas on põhjendatud piirata üürileandjal kõnealuse nõude esitamist alati, kui leping kestab tegelikult vähem kui kolm aastat. Tähtajatu lepingu puhul annaks see üürnikule võimaluse vältida kohustuse tekkimist sellega, et ta ütleb lepingu enne kolme aasta möödumist korraliselt üles. Samas, kuna vastav kokkulepe tuleb sõlmida lepingu sõlmimise ajal, peab üürnik olema selle kohustusega arvestanud, samuti on kohustuse ulatus piiratud tingimusega, et hüvitatavad kulud peavad olema vajalikud, mõistlikud ja proportsionaalsed. Seetõttu ei ole olulist põhjust eelistada üürniku huve üürileandja huvide ees ning kaaluda võiks lahendust, mille kohaselt üürileandja nõudeõigus on välistatud üksnes juhul, kui üürilepingu lõppemine enne kolme aasta möödumist on tingitud üürileandjast endast, nt: „Üürileandja ei saa nõuda nimetatud kokkuleppe täitmist, kui üürileping kestab vähem kui kolm aastat üürileandjast endast tuleneva asjaolu tõttu.“ § 287 Lõige 2. Leppetrahvi definitsiooni kohaselt on see „lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma“ (VÕS § 158 lg 1). Seega ei ole lg-s 2 viidatud olukorras, kus poolte kokkuleppel on üürniku teatud õiguse kasutamine seotud mingi rahasumma tasumisega, tegemist leppetrahviga VÕS § 158 lg 1 tähenduses. Kaaluda võiks lg-s 2 sõnade „leppetrahvi maksmisega“ asemel muu sõnastuse kasutamist, nt „mingi rahasumma maksmisega“ või „rahalise kohustuse täitmisega“. Vastasel juhul kasutatakse lisatavas sättes sõna „leppetrahv“ erinevas tähenduses kui mujal VÕS-is. Lõige 3. Sõnade „sõnaselgelt määratletud“ asemel võiks kasutada mõnda VÕS-is juba kasutusel olevat sarnast terminit, nt „täpselt määratletud“ (§ 98 lg 1, § 370 lg 3, vt ka § 42 lg 3 p 19) või ka „piisavalt määratletud“ (§ 16 lg 1, vt ka § 42 lg 3 p 36). Lõige 4. Lõike esimese lause sõnastust saaks täpsustada, arvestades, et seletuskirja kohaselt on selle eesmärk sätestada, et ühe rikkumise tarbeks kokkulepitava leppetrahvi suurus ei tohi ületada 10% ühe kuu üürist. Praeguses sõnastuses ei ole sätte esimesest lausest selgelt aru saada, et mõeldud on leppetrahvi ühe rikkumise kohta. Lisaks, kuna VÕS §-st 275 tuleneb niikuinii üürniku kahjuks seadusest kõrvale kalduvate kokkulepete tühisus, piisaks ka sellest, kui näha kõnealuses lg-s 4 ette keeld teatud suurust ületavas leppetrahvis kokku leppida. Sättes ei ole vaja näha ette vastavat keeldu rikkuva kokkuleppe tühisust. Võimalik sõnastus oleks nt: „Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvi suurus ühe rikkumise kohta ja üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada kümmet protsenti kokkulepitud üürist ühe kuu kohta.“ Lõige 5. Sättes kasutatud sõnad „nõuet .. arvestada tagatisraha arvelt“ ei tundu õigusterminoloogiliselt korrektsed. Ka seletuskirjas kasutatud termin „tagatisraha kasutamine“ ei ole päris täpne. Kõne alla võiks tulla väljend „nõude rahuldamine tagatisraha arvelt“. Lõike 5 võimalik sõnastus oleks seega: „Käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet ei saa üürileandja rahuldada tagatisraha arvelt.“ 2  Lisa 1 § 2871 Seletuskirja põhjal saab järeldada, et sättes ettenähtud regulatsioon sarnaneb kehtiva õigusega, arvestades Riigikohtu tõlgendusi VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 kohta (nt RKTKo 3-2-1-25-16, p 13; 3-2-1-118-16, p 17) ning VÕS § 113 lg 1 ja § 275 omavahelise suhte kohta. Samas puudutab Riigikohtu seisukoht, et tühiseks tuleb lugeda vähemalt selline viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ületab kolmekordset seadusjärgset viivisemäära, olukorda, kus viivisekokkulepe on ette nähtud tüüptingimusena. Eelnõu järgi kohaldub §-s 2871 ette nähtav viivise ülemmäär ka individuaalkokkulepetele. Seetõttu saab nõustuda eelnõu seletuskirjas esitatud põhjendustega sätte vajalikkuse kohta. Praktikas esineb siiski oht, et kohtud hakkavad ka tüüptingimusena ette nähtud viivisemäära puhul lähtuma eeldusest, et alla kolmekordset seadusjärgset viivisemäära jääv viivisekokkulepe on kehtiv, hindamata nendel juhtudel konkreetset kokkulepet täiendavalt VÕS § 43 lg 3 p 5 ja § 42 lg 1 alusel. Ei ole aga välistatud, et teatud juhtudel võib ka viivisekokkulepe, kus kokkulepitud viivisemäär ei ületa kolmekordset seadusjärgset viivisemäära, olla üürnikku ebamõistlikult kahjustav ja seega tüüptingimusena tühine. Sätte sõnastust oleks võimalik paremaks teha (nt ei ole tegu „üürileandja ja eluruumi üürnikuga“, vaid ka üürileandja on käsitatav eluruumi üürileandjana; selle asemel, et viivise kokkulepe kohustaks üürnikku viivist maksma, annab see pigem üürileandjale õiguse teatud suuruses viivist nõuda; viivise nõue tekib üksnes rahalise kohustuse täitmisega viivitamise, mitte üldiselt lepingu rikkumise korral jne). Kaaluda võiks nt „Eluruumi üürilepingu korral võivad üürileandja ja üürnik leppida kokku käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastav kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ja see ei [anna üürileandjale õigust nõuda üürnikult // kohusta üürnikku maksma] [rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral] viivist määras, mis ületab enam kui kolm korda käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära.“ § 292 Lõige 1. Kuna kulud, mis on seotud lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega, ei ole seotud asja „kasutamisega“ ega ole seega käsitatavad kõrvalkuludena, ei ole lg-sse 1 lisatav välistus otseselt vajalik. Pigem võib sellest jääda mulje, et ilma vastava välistuseta oleksid need kulud käsitatavad „kõrvalkuludena“. Lõige 11. Seletuskirjast ei selgu, mida tähendab, et kulud peavad olema „mõistlikud, proportsionaalsed ja ettenähtavad“, sh mille poolest need tingimused üksteisest erinevad. Lõike teise lause („Lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa.“) võiks asendada esimeses lauses sõnastusega, mille kohaselt peab vastav kokkulepe olema sõlmitud lepingu sõlmimisel, nt: „.. üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud ..“. Alternatiivne variant oleks näha teise lause asemel ette lause „Nimetatud kokkulepe, mis on sõlmitud lepingu kestel, on tühine.“, kuna vastavat kokkulepet saab faktiliselt küll sõlmida ka lepingu kestel, kuid sel juhul ei ole see kokkulepe kehtiv. Lõike kolmandas lauses jääb ebaselgeks, mida on mõeldud „asja parendamiseks vajalike kulude“ all. Kas silmas on peetud eespool viidatud „hoone kui terviku parendamiseks vajalikke kulusid“, s.o sättes defineeritud „hoone korrashoiu- ja parenduskulud“, aga ilma korrashoiu- kuludeta? Sel juhul saaks lauset täiendada ja täpsustada nt järgmiselt: „Kui üürnik ja 3  Lisa 1 üürileandja lepivad kokku, et üürnik kannab hoone tervikuna parendamiseks vajalikke kulusid, ei ole üürileandjal õigust vastavate parenduste tõttu üüri tõsta ning kokkulepe, millega nähakse ette üüri perioodiline suurenemine selliste parenduste tõttu, on tühine.“ § 301 Sättes on võetud kasutusele uus õigustermin „keskmine turuüür“. Kuivõrd sõna „turuüür“ tähistabki eelduslikult mingi piirkonna (ehk turu) keskmise üüri taset, on täiend „keskmine“ ebavajalik. Palume siiski täiendavalt kaaluda ka uue termini „turuüür“ kasutuselevõtmise vajalikkust. Alternatiivselt oleks võimalik kasutada sõnu „eluruumi üüri keskmine turuhind“ (vt RKTKo 3-2-1-76-05, p 16) või ka lihtsalt „kohalik keskmine üür“ (sarnane TsÜS §-s 65 sätestatud „turuhinna“ definitsiooniga). Lisaks võiks sõnastuse mitmetimõistetavuse vältimiseks täiendada sätte esimest lauset pärast sõnu „keskmise turuüüriga,“ ja enne sõnu „kui kasvavad üürileandja poolt“ sõnaga „või“. § 308 On küsitav, kas tagatisraha maksimaalse summa sidumine keskmise brutopalgaga on põhjendatud, arvestades seda, et keskmise brutopalga suurus võib olulisel määral ületada kolme kuu üüri summat. Kui inimene üüribki väga madala üüriga eluruumi, on see tõenäoliselt valitud selle järgi, mida ta endale lubada saab, ning keskmise brutopalga maksmine tagatisrahana võib käia tal üle jõu ning takistada eluruumi üürimist. Üürileandja huve võimaldab kaitsta ka kahju hüvitamise nõue, kui üürnik kahjustab üüripinda tagatisraha suurust ületavas ulatuses. Samas mööname, et tegemist on üksnes maksimaalse lubatud tagatisrahaga ning selle summa, mida üürileandjad tegelikult tagatisrahana küsivad, paneb paika üüriturg, mis peab arvestama ka üürnike võimalustega. Kui suurema tagatisraha kogumise järgi esineb praktiline vajadus, on keskmise brutopalga kasutamine võrdlusobjektina põhjendatud, kuna see on lihtsalt tuvastatav suurus ning muutub ajas vastavalt majanduskeskkonnale. Lõige 1. Sõna „alternatiivselt“ on sättes üleliigne, kuna lõikes viidatud kaks varianti ei ole alternatiivid, vaid lähtuda tuleb ühest kindlast summast, s.o sellest, kumb on pakutud kahest variandist suurem. Lõige 11. Sätte sõnastust on võimalik täpsemaks muuta. Üürileandja „ei pea“ tagatisraha kasutama, vaid see on tema õigus. Termin „tagatisraha kasutamine“ ei anna aga soovitud tähendust kõige täpsemalt edasi. Kaaluda võiks nt: „Kui üürileandja on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude üürniku vastu, võib ta ..“ Vt ka märkus § 287 lg 5 kohta. Lisaks, VÕS § 98 lg 2 räägib olukorras, kus tagatis on muutunud ebapiisavaks, „tagatise täiendamisest“. Ehk oleks võimalik kasutada uue mõiste „tagatisraha taastamine“ asemel olemasolevat terminit, rääkides nt „tagatisraha täiendamisest, et see vastaks eluruumi üürilepingus kokkulepitud summale“. § 316 lg 2 Seletuskirja lk-l 38 on sätte esimese lause („Üürileandjal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist.“) kehtetuks tunnistamist põhjendatud sellega, et see läheks vastuollu täiendava tähtaja andmise kohustuse puhul kehtiva põhimõttega, et võlausaldaja on kohustatud aktsepteerima võlgniku sooritust vaid kuni täiendava tähtaja möödumiseni ning pärast seda on üürileandjal võimalik keelduda 4  Lisa 1 soorituse vastuvõtmisest ning leping lõpetada. Kõnealuse lause kehtetuks tunnistamisega on tahetud vältida olukorda, kus üürnik tasub kohustuse pärast täiendava tähtaja andmist, aga enne lepingu ülesütlemist üürileandja poolt. Sellega seoses märgime, et vaatamata VÕS § 316 lg 2 esimese lause kehtetuks tunnistamisele võib üürileandja õigust üürileping üles öelda pärast seda, kui üürnik täidab oma kohustused pärast täiendava tähtaja lõppemist, piirata siiski ka hea usu põhimõte. Vt selle kohta Riigikohtu 12. detsembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9391, p-d 16.2 ja 16.3. Seega võib VÕS § 316 lg 2 esimese lause väärtust näha selles, et säte reguleerib kõnealust olukorda üheselt ning võimaldab ennetada vaidlusi selle üle, kas konkreetsel juhul, kus üürnik täidab oma kohustused enne lepingu ülesütlemist, võiks ülesütlemine olla hea usu põhimõttega vastuolus ja seega tühine või mitte. § 316 lg 5 Sõnade „täiendavat tähtaega määramata“ asemel võiks kasutada „täiendavat tähtaega andmata“, kuna see läheks paremini kokku seaduse muude sätete sõnakasutusega (nt sama paragrahvi lg 4). 5  Justiitsministeerium Teie 29.11.2018 nr 8-1/7414 [email protected] Meie 03.01.2019 nr 6-6/18-55 Arvamuse avaldamine Tänan võimaluse eest avaldada arvamust võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu kohta. Käesolevaga edastan arvamuse. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Andraš Tšitškan Riigikohtu õigusteabe- ja koolitusosakonna juhataja Lisa 1: Riigikohtu arvamus võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõu kohta. Lossi 17, 50093 TARTU. Registrikood 74001127. Telefon 730 9002, faks 730 9003, e -post [email protected] www.riigikohus.ee