Lasnamäe, Sepise tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek

SELETUSKIRI ................................................................................................................................ 1 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ................................................... 1 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................................ 1 2.1 Linnaehituslik situatsioon ja selle analüüs ........................................................................ 1 2.2 Olemasoleva olukorra kirjeldus ja maaomand.................................................................. 2 2.3 Tehnovarustus ................................................................................................................... 2 3 PLANEERINGUS KAVANDATU ....................................................................................... 2 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus...................................................................................... 2 3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted .............. 2 3.3 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted ................................................ 3 3.4 Võrdlus Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga ........................................................... 4 TEAVE TEHTUD KOOSTÖÖ KOHTA ...................................................................................... 1 LISAD 1 Algatamisettepaneku joonis 2 Võimalik maa-aluse korruse plaan 3 3D illustratsioon 4 Transpordiameti arvamus 08.09.2020 5 Kiri Mainor Ülemiste AS-le, 24.09.2020 K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 19035 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek U:\OBJEKTID\19035 Sepise 5 DP\Algatamisettepaneku kaust\2021.02 Sepise tn 5 dp algatamisettepaneku seletuskiri.docx/23.03.2021 10:48  5 SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata Sepise tn 5 kinnistule ehitusõigus kuni 12 maapealse korruse ja ühe maa-aluse korrusega äripindadega majutushoone ehitamiseks. Korteriomandeid ei tohi moodustada. Ei ole lubatud projekteerida kortereid pikaajalisele rendile andmise eesmärgil. 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS 2.1 Linnaehituslik situatsioon ja selle analüüs Planeeringuala asub Suur-Sõjamäe tänava, Lõõtsa tänava, Ääsi tänava ja Sepise tänava vahelisel maa-alal, Lasnamäe linnaosas, endise tehase Dvigatel territooriumil. Sepise tn 5 kinnistu paikneb Ülemiste City linnaku servas, kuid kinnistu ei kuulu Ülemiste City omanikele. Ülemiste City piirkonna muudavad isikupäraseks ajaloolised hooned, mis loovad alale väärika miljöö ja identiteedi, koos kaasaegsete kvaliteetse arhitektuuriga uushoonetega ning omanäolise maastikukujundusega. Lisaks innovaatilistele ettevõtetele tegutsevad linnakus ka toitlustusasutused, haridusasutused, spordiklubi ja toidukauplus. Lõuna poolt ulatuvad Sepise tänavani AS Tallinna Lennujaamale kuuluvad kinnistud. Sepise tn 5 kinnistu paikneb Tallinna Linnavolikogu 6. veebruari 2003 otsusega nr 32 kehtestatud „Suur-Sõjamäe tn 10 Dvigateli tööstuspargi detailplaneeringu“ alas, mille kohaselt määrati Sepise tn 5 kinnistule ehitusõigus ühele 2-korruselisele tootmis- ja ärihoonele. Ülemiste Citysse on viimastel aastatel ehitatud mitmeid 13 maapealse korrusega, kuni 45 meetri kõrguseid hooneid. Sepise tn 7 kinnistu ja lähiala detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 7. oktoobri 2020 korraldusega nr 1095. Kavandati kuni 12 maapealse korrusega äri- ja büroohoone, krundi maksimaalne hoonestustihedus on 3,5. Sepise tn 1 // Keevise tn 15 kinnistu ja lähiala detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 8. septembri 2010 korraldusega nr 1330-k, kavandatud hoonestustihedus on 3,8. Sepise tn 5 kinnistule kavandatud tihedus on 2,3. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 19035 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek U:\OBJEKTID\19035 Sepise 5 DP\Algatamisettepaneku kaust\2021.02 Sepise tn 5 dp algatamisettepaneku seletuskiri.docx/23.03.2021 10:48  5 2.2 Olemasoleva olukorra kirjeldus ja maaomand Sepise tn 5 kinnistul paikneb ühekorruseline laohoone. Aadress Pindala Registriosa Katastritunnus Sihtots- Omanik m² nr tarve Tootmis- Montreco OÜ Sepise tn 5 1734 2561701 78403:315:1050 maa ﴾registrikood 12204558﴿ 2.3 Tehnovarustus Piirkond on tehnovõrkudega varustatud. Planeeritav ala jääb Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ kohasesse kaugküttepiirkonda (varasemalt ei asunud kaugküttepiirkonnas ning seni on hoone elektriküttel). 3 PLANEERINGUS KAVANDATU 3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus Kinnistu piire ei ole planeeritud muuta. 3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted Maapealne hoonestusala on Sepise tänava poolt määratud Sepise tn 7 kinnistule planeeritud hoonega samale joonele (DP043210 Sepise tn 7 kinnistu detailplaneering). Krundi piiri ja hoone vahele on rajada kõrghaljastus. Lääne ja põhja poolt on maapealne hoonestusala määratud 4 meetri kaugusele krundi piirist. Ida poolt on maapealne hoonestusala määratud 10 meetri kaugusele krundi piirist, et oleks võimalik rajada kompaktne haljasala. Naaberkrundile, Sepise tn 7 krundile, on ehitamisel varieeruva korruselisusega hoone (4, 10 ja 12 korrust). Sepise tn 7 krundile kavandatud hoonega sobitumiseks on planeeritud hoone kõrgem hooneosa 12 korruseline ja madalamad osad 3-korruselised. Madalamate hooneosade katustele saab rajada terrassid. 1.korrus on ülemistest korrustest planeeritud väiksem, sinna saab projekteerida hotelli vastuvõtu ja lobby ning autolift. Maa-alune hoonestusala on määratud 18 meetri laiusena, et mahuks projekteerida kaks rida parkimist, et hoone jaoks vajalikud parkimiskohad paikneksid oma krundil. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 19035 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek U:\OBJEKTID\19035 Sepise 5 DP\Algatamisettepaneku kaust\2021.02 Sepise tn 5 dp algatamisettepaneku seletuskiri.docx/23.03.2021 10:48  5 Sepise tn 5 krunt asub lennuvälja lähiümbruse sisemises horisontaalses piirangupinnas, kuhu Lennuamet lubab maapinnast kuni 40,2m kõrguseid hooneid (absoluutkõrgus 84,2 meetrit). 3.3 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted Piirkond on küllalt hästi varustatud ühistranspordiga. Valukoja tänaval liiguvad bussid nr 7, 15, 45 ja 65. Keevise tänaval sõidab alates 2017. aastast trammiliin nr 4 (Tondi-Lennujaam). Ülemiste raudteejaam jääb umbes poole kilomeetri kaugusele. Hotelli kavandamise kasuks räägib lennujaama ja raudteepeatuse lähedus. Ülemiste raudteejaam on plaanis ümber ehitada Rail Balticu reisirongide algusjaamaks ning sinna kõrvale rajatakse ilmselt ka Tallinna ühissõidukite terminal. Planeeritud krunt piirneb lõunast eraomandis oleva Sepise tänavaga (Sepise tänav T3), mis 2017.aastal rekonstrueeriti. Parkimiskohtade kontrollarvutus Ehitise otstarve Norm. arvutus Normatiivne Planeeringus ettenähtud alal, kus normi parkimiskohtade parkimiskohtade arv rakendatakse arv krundil (maksimaalselt) majutusasutus 3985:100 40 40 Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna parkimise arvu normile (kehtiv alates 17.09.2020). Krunt asub kesklinna piirkonnas, kus normatiivne parkimiskohtade arv on lubatud maksimaalne. Parkimiskohtade arv täpsustub ehitusprojektis. Ehitusprojekti koostamisel tuleb parkimise vajadus tagada projekti koostamise ajal kehtiva parkimise vajaduse normatiivi alusel. Parkimine lahendatakse maa-alusel korrusel. Autolift on kavandatud hoone mahtu. Lühiajalise parkimise kohad taksodele ja bussile on kavandatud oma krundile, osaliselt hoone alla. Krundi idapoolsele alale on planeeritud juurdepääs ja maa-alusest parklast väljapääs, hoone all on ühesuunaline liiklus ja lääne poolt ainult väljapääs. Sepise tn 5 krundile kavandatav kergliiklustee tuleb määrata avalikku kasutusse. Sepise tänava maa-ala omanikud ei ole andnud nõusolekut peatumiskohtade planeerimiseks Sepise tänava äärde. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 19035 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek U:\OBJEKTID\19035 Sepise 5 DP\Algatamisettepaneku kaust\2021.02 Sepise tn 5 dp algatamisettepaneku seletuskiri.docx/23.03.2021 10:48  5 3.4 Võrdlus Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga Lasnamäe tööstusalade üldplaneering on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 1.oktoobri 2015 otsusega nr 153 ning selle alusel kuulub ala ettevõtlusalasse, millel on korterelamuala ning tootmis- ja laondusettevõtlusala kõrvalotstarve. Kõrvalotstarbeks võivad alal paikneda kaubandus-, äri-, teenindus-, toitlustus- ja büroohooned, vaba aja veetmise võimalusi pakkuvad ettevõtted. Mitmekülgsemate funktsioonide võimaldamine ärilinnakus peaks muutma selle tänavaruumi aktiivsemaks ning hoidma piirkonna kasutuses ka töövälisel ajal. Äripindadega majutushoone sobib üldplaneeringuga määratud otstarvetega. Vastavalt üldplaneeringule peab haljastatud ala osakaal kinnistul olema vähemalt 15%, mille hulka ei tohi kuuluda katuse-, garaažipealne või muu, maapinnaga ühendamata haljastus. Krundi idapoolsesse ossa on planeeritud kompaktne haljasala. Sepise tänav on kõrghaljastuse vajadusega tänav. Kuna tänavamaa krundile puud ei mahu, on need ette nähtud istutada Sepise tn 5 krundile. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 19035 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek U:\OBJEKTID\19035 Sepise 5 DP\Algatamisettepaneku kaust\2021.02 Sepise tn 5 dp algatamisettepaneku seletuskiri.docx/23.03.2021 10:48  5 TEAVE TEHTUD KOOSTÖÖ KOHTA Jrk Seisukoha andnud Seisukoha Seisukoha täielik ärakiri Seisukoha Märkus nr organisatsioon/isik kuupäev ja originaali nr asukoht 1 Tallinna 08.09.2020 Sepise tn 5 kinnistu detailplaneering e-mail Transpordiamet DP044570, AET, 2 Liiklusosakond (e-kiri 27.08.2020 põhijoonis ja seletuskiri alusel) 1. Käesoleval ajal on uus parkimisnormatiiv ja 1. Planeeringu parkimise vajaduse põhimõtete rakendamine algatamisettepaneku väljatöötamisel, seega parkimise arvutuslik koostamisel on arvestatud vajadus täpsustatakse edasise planeerimise ja Tallinna parkimise arvu projekteerimise staadiumis. Ehitusprojekti normiga (kehtiv alates koostamisel tuleb parkimise vajadus tagada 17.09.2020). projekti koostamise ajal kehtiva parkimise Krunt asub kesklinna vajaduse normatiivi alusel. piirkonnas, kus normatiivne parkimiskohtade arv on 2. Majutushoone on ärisihtotstarbe üks võimalikest lubatud maksimaalne. kasutusotstarvetest. Planeeringu koostamisel tuleb tagada äripindadele kavandatava suurima 2. Krunt asub kesklinna võimaliku kasutusotstarbe alusel parkimiskohtade piirkonnas, kus normatiivne vajadus (nt asutus sb/100) ning kasutusotstarbest parkimiskohtade arv on tulenev teenindus ning juurdepääs. lubatud maksimaalne. 3. 5 hoonevälist parkimiskohta on tavaparkimiskohad ja kindlasti reaalelus ei 3. Võimalik autolifti rakendu need autolifti ootejärjekorras seismiseks. ootejärjekord mahub Ps on need normatiivsed parkimiskohad. hoonevälistest parkimiskohtadest mööda. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 19035 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek U:\OBJEKTID\19035 Sepise 5 DP\Algatamisettepaneku kaust\2021.02 Sepise tn 5 dp algatamisettepaneku seletuskiri.docx/23.03.2021 10:48  5 4. Majutushoone kavandamisel tuleb eelnevalt täpsustada, millega on tegemist. Lahendus peab välistama korteriomandite moodustamise. 5. Muuhulgas ei loeta majutusteenuseks majutamist, 4. ja 5 Tingimus on seletuskirja mille puhul sõlmitakse eluruumi üürileping, lisatud. (turismiseaduse § 17 lõike 3 punkt 2). „Pikaajalise eluruumi üürilepinguga majutuse“ kavandamisel tuleb tagada korterite normatiivne parkimiskohtade arv. 6. Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu alusel on 6. Tänava maaomaniku kirjalikku Sepise tänavale kavandatud ühistransport. Sepise arvamust ei õnnestunud saada. tn on käesoleval ajal eraomanduses. Hea tava (saadetud 24.09.2020), aga kohaselt sõidu ja kõnnitee on kas avalikus suuliselt on teada, et nad ei kasutuses või muul moel avalikkusele suunatud. soovi peatumiskohtade Majutusasutus (hotell jne) tuleb tagada bussi, planeerimist Sepise tänava taksode jne parkimise/ peatumise kohad üldjuhul maale. Lahendus on muudetud omal kinnistul. Käesolevas lahenduses ning bussi ja taksode kavandatakse bussi ja takso peatuskohad peatumiskohad on kavandatud sõiduteele ning kõnnitee tõstetakse ümber oma krundile. Sepise tänava planeeritavale kinnistule. äärse kõnnitee asukohta ei ole muudetud (paikneb Sepise Inna Teras tänav T3 kinnistul). 2. Mainor Ülemiste AS e-kiri saadetud 24.09.2020, (Sepise tn T3 vastust ei saabunud. omanik) K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 19035 Tallinn, Lasnamäe LO Sepise tn 5 kinnistu detailplaneeringu algatamisettepanek U:\OBJEKTID\19035 Sepise 5 DP\Algatamisettepaneku kaust\2021.02 Sepise tn 5 dp algatamisettepaneku seletuskiri.docx/23.03.2021 10:48 N TINGMÄRGID 5K W E Planeeritud ala piir Persp. parkimishoone 13K S Katastriüksuse piir Naaberhoone Olemasolev autoliikluse ala Planeeritud autoliikluse ala Olemasolev kergliikluse ala Planeeritud kergliikluse ala Varem planeeritud õueala Haljasala Parkimishoone 1 Katusehaljastuse võimalik asukoht 12K Planeeritud maapealne hoonestusala Ä h=40,2 m 40,2 m 700 Planeeritud maa-alune hoonestusala 1 (ABS 84,2 m) 12/-1 1175 40 Ehitusjoon 1734 m² - Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja 3K korruselisus Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja Lühiajalise parkimise kohad (3 tk) 12K korruselisus Planeeritud võimalik hooneosa alates 2. korrusest 4K Naaberplaneeringutes planeeritud hoonestusala 1,0 Naaberplaneeringus planeeritud hoone / hooneosa 12K 4,0 48,0 võimalik asukoht ja korruselisus 2,0 4,0 TAKSO TAKSO TAKSO BUSS 10,0 12,8 12,0 1 Krundi positsiooni number 3K/-1K 12,5 11,0 3K/-1K SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES 12K (40,2 28,0 m)/-1K KÕRGUS MEETRITES EHITISEALUNE PIND MAAPEAL HOONETE SUURIM EHITISEALUNE ARV KRUNDIL Krundi ehitusõigus KORRUSELISUS PIND MAA-ALL P - hoones KRUNDI SUURUS 5,0 P - õues Ä Majutushoone Sepise tänav Autode võimalik juurdepääs krundile Sepise tänav Autode võimalik sissepääs hoonesse Planeeritud autolifti võimalik asukoht Allalastud või tõstetud äärekivi Planeeritud ala näitajad · Max. korruselisus / kõrgus 12K/-1K / Kõrghaljastuse võimalik asukoht · Planeeritud ala suurus 0,17 ha 40,2 m (ABS 84,2 m) · Krundi suurus 1734 m² · Parkimiskohad (norm. / plan.) 40 / 40 · Ehitisealune pind · Haljastuse % 15% ·· maapealne 700 m² · Lubatud hoonestustihedus 2,3 ·· maa-alune 1175 m² · Suletud brutopind Sepise tn 5 kinnistu detailplaneering ·· maapealne 3985 m² Algatamisettepanek ·· maa-alune 1175 m² K-Projekt Aktsiaselts, Ahtri tn 6a Tallinn 10151 Eesti tel +372 626 4100, [email protected] M 1:500 Koostatud: 22.03.2021