Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 detailplaneeringu algatamisettepanek

KÖITE SISUKORD I MENETLUSDOKUMENDID 1 Detailplaneeringu algatamise taotlus, 2021 II SELETUSKIRI ...................................................................................................................... 1 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ................................................... 1 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS ................................................ 1 2.1 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS ....................................... 1 2.2 MAAOMAND .................................................................................................................. 2 2.3 TEHNOVARUSTUS ........................................................................................................ 2 2.4 KITSENDUSED ............................................................................................................... 3 3 PLANEERITAVA MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDE KIRJELDUS 3 4 VASTAVUS TALLINNA ÜLDPLANEERINGULE.......................................................... 3 5 VÕRDLUS TEEMAPLANEERINGUGA „KÕRGHOONETE PAIKNEMINE TALLINNAS“............................................................................................................................... 4 6 KEHTIVA DETAILPLANEERINGU MUUTMISE PÕHJENDUSED ........................... 6 III LISAD 1. Planeeringulahenduse illustratiivne materjal IV JOONISED 1 Asukohaskeem 2 Algatamisettepanek K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 21014 Tallinn, Kesklinn Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering Algatamisettepanek U:\OBJEKTID\21014 Liivalaia 49 DP\Algatamisettepaneku kaust\21014 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc/29.03.2021 14:58  1 II SELETUSKIRI 1 DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on määrata Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 krundile ehitusõigus kaubamaja hoone laiendamiseks lähtudes kehtivast Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25//27 kinnistu ja Liivalaia tn 51 kinnistu detailplaneeringust (DP032820) ning määrata lisaks ehitusõigus kuni 31 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks lähtudes teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ tingimustest. Eesmärk on kavandada üldised ehitus- ja maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Algatamisettepaneku väljatöötamisel on hoonestusalade ja hoonete paiknemisel arvestatud kehtiva Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25//27 kinnistu ja Liivalaia tn 51 kinnistu detailplaneeringuga (DP032820) ning Arhitekt Tarbe OÜ koostatud kõrghoone mahulise ning asendiplaanilise visiooniga. 2 PLANEERITAVA MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas, Maakri tänava, Liivalaia tänava ning Rävala puiestee vahelises kvartalis. Ehitisregistri andmetel paikneb krundil 3 ehitist – Stockmanni kaubamaja, Liivalaia tn 53/1 hoone ning Maakri tn 25 büroohoone. Juurdepääs krundile toimub Liivalaia tänavalt ja Maakri tänavalt. Jalakäijatele on juurdepääs kaubamajja ka Rävala puisteelt. Haljastust on krundil vähe. Olemasolev haljastus paikneb peamiselt tänavahaljastusena Liivalaia tänava ääres ning väikesel hoovis paikneval haljasalal. 2.1 LINNAEHITUSLIK SITUATSIOON JA SELLE ANALÜÜS Planeeritav ala asub Tallinna Citys, kuhu on koondunud Tallinna südalinna kõrghoonete tuumik. Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ järgi asub planeeritav ala Maakri kõrghoonete piirkonna kvartalis nr 5. Kvartali moodustab Liivalaia, Lennuki, Maakri, Tornimäe ja Rävala puiestee vaheline maa- ala. Kvartalis on hoonete maksimaalne lubatud kõrgus 130 m (abs. kõrgus Balti kõrgussüsteemis) ning maksimaalne hoonestustihedus 5,5. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 21014 Tallinn, Kesklinn Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering Algatamisettepanek U:\OBJEKTID\21014 Liivalaia 49 DP\Algatamisettepaneku kaust\21014 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc/29.03.2021 14:58  2 Osaliselt on kvartali ehitusõigus realiseeritud: Tornimäe tn 3//5//7 paikneb 30-korruseline ärihoone, Liivalaia tn 45 krundil paikneb 14-korruseline büroohoone. Algatatud on Maakri tn 23 kinnistu ja Maakri tn 23a kinnistu detailplaneering, milles kavandatakse lisaks olemasolevale 14-korruselisele hoonele 2 korruse pealeehitamisele ehitusõigust kuni 27 korruselise kõrghoone ehitamiseks. Ka teistes Maakri kõrghoonete piirkonna kvartalites toimub pidev areng. Mõned kõrghooned on juba ehitatud. Algatamisel on Maakri, Lennuki ja Tornimäe tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering, mille koostamise eesmärgiks on kavandada ehitusõigus kuni 33-korruselise äri- ja eluhoone ehitamiseks. Arvestades piirkonna iseloomu, on otstarbekas jätkata piirkonna tihendamist uute hoonemahtudega kaubanduskeskuse ning parklahoone laiendamiseks koos kuni 31-korruselise kõrghoonega. Piirkonda luuakse juurde töö- ning elukohti. Liivalaia tänava äärde kujundatakse ühtne tänavasein. Hoonestusala määramisel on arvestatud ümbritsevat keskkonda, ümbruskonnas olevat ja planeeritavat hoonestust. 2.2 MAAOMAND Maa-alal asuvad järgmised kinnistud: Nr Aadress Pindala Registriosa Katastritunnus Sihtotstarve Omanik m² nr Liivalaia tn Stockmann 1 49//53//Maakri tn 11784 15601 78401:101:4619 Ärimaa Oyj Abp 25 Stockmann 2 Liivalaia tn 53a 64 15601 78401:101:3795 Ärimaa Oyj Abp Rävala puiestee Transpordi- 3 2752 4031601 78401:104:0711 Tallinna linn T1* maa Transpordi- 4 Liivalaia tn T3* 18211 3030301 78401:104:0520 Tallinna linn maa *asub planeeringualal osaliselt 2.3 TEHNOVARUSTUS Planeeritav ala on tehnovõrkudega hästi varustatud. Tallinna Linnavolikogu 18.05.2017 määrusega nr 9 kinnitatud „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus” järgi paikneb planeeritav ala kaugkütte piirkonnas. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 21014 Tallinn, Kesklinn Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering Algatamisettepanek U:\OBJEKTID\21014 Liivalaia 49 DP\Algatamisettepaneku kaust\21014 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc/29.03.2021 14:58  3 2.4 KITSENDUSED Planeeritavale alale jääb nii kinnistusraamatu kannetest tulenevaid tehnovõrkude kitsendusi kui ka kehtivatest määrustest tulenevaid kitsendusi olemasolevate tehnovõrkude kaitsevööndite ulatuses. 3 PLANEERITAVA MAA-ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDE KIRJELDUS Ruumilise arengu eesmärk on: - kavandada kõrghoonete piirkonda juurde üks kuni 31-korruseline kõrghoone, mille ehitamise järel lõpetab see Maakri kõrghoonete piirkonna 5. kvartali hoonestuse; - kavandada olemasoleva hoone laiendus; - olemasoleva Liivalaia tn 53/1 hoone lammutamisega ning kaubamaja hoone laiendusega kujundada Liivalaia tänava äärde ühtne tänavasein. 4 VASTAVUS TALLINNA ÜLDPLANEERINGULE Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu” kohane maakasutuse juhtotstarve Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistul on kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid. Väljavõte Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaanist (planeeringuala märgitud sinise ovaaliga). K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 21014 Tallinn, Kesklinn Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering Algatamisettepanek U:\OBJEKTID\21014 Liivalaia 49 DP\Algatamisettepaneku kaust\21014 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc/29.03.2021 14:58  4 Detailplaneeringu algatamisettepanek vastab üldplaneeringule. 5 VÕRDLUS TEEMAPLANEERINGUGA „KÕRGHOONETE PAIKNEMINE TALLINNAS“ Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ järgi asub planeeritav ala Maakri kõrghoonete piirkonna kvartalis nr 5. Väljavõte teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ põhikaardist (planeeringuala märgitud sinise ovaaliga). K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 21014 Tallinn, Kesklinn Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering Algatamisettepanek U:\OBJEKTID\21014 Liivalaia 49 DP\Algatamisettepaneku kaust\21014 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc/29.03.2021 14:58  5 Väljavõte teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ seletuskirjast – Maakri kõrghoonete piirkond. Planeeringus kavandatakse juurdeehitist olemasolevale kaubamaja hoonele. Samuti 31- korruselist äri- ja elamufunktsiooniga hooneosa. Kõrghoone kõrgus maapinnast on kavandatud 122,4 m, absoluutkõrgus 130 m. Arvestades, et 45 m maapinnast kõrgemale ulatuva hoone (teemaplaneeringu mõistes kõrghoone) rajamine võib kujuneda takistuseks lennuliiklusele, tuleb detailplaneering kooskõlastada Lennuametiga (lennundusseadus). Kõrghoonete kavandamisel piirkonda tuleb teha aeronavigatsiooni, lennuliikluse ja lennuohutuse ekspertiis, mille käigus määratakse ühtlasi ka ehitise maksimaalne kõrgus maapinnast meetrites. Seda teeb Lennuamet detailplaneeringu kooskõlastamise käigus. Planeeritud hoonestatud krundi kavandatud hoonestustihedus on 6,2. Kui võtta Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 krunti kui terviklikku Rävala puiestee, Liivalaia, Lennuki, Maakri ja Tornimäe tänavaga piiratud kvartali osa, on kvartali hoonestustihedus 5,4, mis on väiksem kui suurim lubatud kvartali hoonestustihedus (5,5). K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 21014 Tallinn, Kesklinn Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering Algatamisettepanek U:\OBJEKTID\21014 Liivalaia 49 DP\Algatamisettepaneku kaust\21014 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc/29.03.2021 14:58  6 6 KEHTIVA DETAILPLANEERINGU MUUTMISE PÕHJENDUSED Planeeritava krundi kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 14. märtsi 2016 otsusega nr 386-k kehtestatud „Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25//27 kinnistu ja Liivalaia tn 51 kinnistu detailplaneering“ (DP032820), milles on kavandatud: - liita planeeritud kinnistud ärimaa sihtotstarbega krundiks; - moodustada riigi omandis olevast maast transpordimaa sihtotstarbega krunt; - määrata täiendav ehitusõigus kaubanduskeskuse ning parkimismaja laiendamiseks. Detailplaneering on osaliselt ellu viidud – kinnistud on liidetud üheks, kuid kaubanduskeskus ja parkimishoone ei ole planeeringus ette nähtud maksimaalses mahus laiendatud. Võttes arvesse piirkonna pidevat arenemist on põhjendatud lisaks kehtivas detailplaneeringus kavandatule täiendavate hoonemahtude kavandamine, et Maakri kõrghoonete kvartal nr 5 lõpetada ning moodustada Liivalaia tn äärde ühtne tänavasein. Detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 14. märtsi 2016 otsusega nr 386-k kehtestatud „Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25//27 kinnistu ja Liivalaia tn 51 kinnistu detailplaneering“ (DP032820) käesolevas detailplaneeringus planeeritud maa-ala osas. K-Projekt Aktsiaselts Töö nr 21014 Tallinn, Kesklinn Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25 kinnistu detailplaneering Algatamisettepanek U:\OBJEKTID\21014 Liivalaia 49 DP\Algatamisettepaneku kaust\21014 Algatamisettepaneku seletuskiri.doc/29.03.2021 14:58 TINGMÄRGID Planeeritud ala piir Boundary of the local area development plan Katastriüksuse piir Boundary of registered immovable property Moodustatava krundi piir Boundary of formed plot Rävala puiestee T1 Olemasolev hoone Existing buildings 1,9 Rekonstrueeritav hoone 13 id ,7 Building to be renovated um Olemasolev autoliikluse ala 0 ru 4.1 Existing traffic area for vehicles ed N 6K s ab laam .h=3 nili Olemasolev kergliikluse ala teh =4 ost Existing traffic area for pedestrians 0 W E s 8.5 ab s.h i p Liivalaia tn 53a Planeeritud kergliikluse ala New traffic area for pedestrians S To Tornimäe tn 3 Haljasala rek rnim Green zone äe tän Planeeritud maapealne hoonestusala av Permitted on the ground building area T5 Planeeritud maapealne hoonestusala, kuhu võib rajada kõrghoone 5K Permitted on the ground building area for skyscraper Planeeritud maa-alune hoonestusala Permitted underground building area 7 s tud 31.6 ras Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 1K ter kla .h= 9,5 Possible location of new building and number of floors Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus s asi 4K 0 ab 5.6 Possible location of new building and number of floors =3 Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 5-6K l 6K 5K use s.h Possible location of new building and number of floors .65 kat Maakri tn 23a ab abs.h=31.67 Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus 7K 6 mid =2 Possible location of new building and number of floors Üleehitusservituudi vajadusega ala ruu s.h P-12 Planeeritud hoone / hooneosa võimalik asukoht ja korruselisus olemasolevale varikatusele pindalaga ~60 m² 31K sed ab Possible location of new building and number of floors 4K 0 nili 4.1 Planeeritud võimalik varikatus teh Possible awning =3 Üleehitusservituudi vajadusega ala 6K s.h varikatuse rajamiseks pindalaga ~105 m² Säilitatav endine vabrikukorsten 8,0 Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 Preservable chimney ab Parapet Parapet 6K SJ 1 Krundi positsiooni number Position number of formed plot 7,1 .65 26 SIHTOTSTARVE % DET.PLAN. LIIKIDES = KÕRGUS EHITISEALUNE HOONETE Krundi ehitusõigus s.h MEETRITES PIND MAAPEAL ARV KRUNDIL SUURIM EHITISEALUNE Building rights of formed plot ab KORRUSELISUS PIND MAA-ALL teh P - hoones n 31K 6K abs.h=31.00 ruu ilised m kat id 4K 1 KRUNDI SUURUS P - õues abs.h=130.00 use l 5K Ä Bürood ja kaubanduspinnad Commercial area 0 abs.h=31.67 0 1.2 Ä 0.0 t 7.2 =4 os Vähemalt kolmekorruseline mitme korteriga elamu 0 =1 122,4 m10200 EK s.h i p =2 3 Residential area ab laam 31/-1 7800 s.h s.h Autode võimalik juurdepääs krundile 6K 413 6 ab 11848 m² 6.6 Access to site for vehicles ab 1K abs.h=31.00 12 rek =2 Autode võimalik sissepääs hoones asuvasse parklasse abs.h=13.00 ep + ab + la s atu Access to parking area in the building s.h dk ark tus rus 0 kal rus 0.0 Võimalik Drive-in juurdepääs 2.8 ka kor r dit ja ko =2 abs.h=18.00 Access to loading area Liivalaia tänav T3 =2 t + ja s.h Jalakäijate võimalik sissepääs hoonesse s.h di ma san a sta bam ab Location of the pedestrian entrance to the building ab san ba 5 7K Parkimiskohtade arv sta kau imi au 4K P-0 Number of parking spaces ark e k imi ne 7 p -alun Tulemüüri vajadus ark alu 0 1.5 Fire barrier 5 pmaa- 5K aa =2 Lennuki tänav // Maakri tänav Planeeritud võimalik kõrghaljastus 1m s.h New trees 1 ab 5 Sorteeritud jäätmete võimalik kogumispaik 3.7 SJ Possible location of waste bins s.h ti =2 ab rape pa Märkused: 1. Hoonete projekteerimisel lähtuda detailplaneeringu digitaalsest versioonist. Ma 2. Sorteeritud jäätmete kogumise koht projekteerida hoonesse. Koht hoones täpsustatakse ehitusprojekti staadiumis. akr i tä nav K-Projekt Aktsiaselts Projekti nimi: T2 Ahtri tn 6a, Tallinn, Eesti Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistu tel +372 626 4100 4 detailplaneering 7, [email protected] reg kood 12203754 Juhataja R. Annusver Objekti asukoht: Tallinn, Kesklinn Projektijuht A. Jürimets Arhitekt I. Orav Joonise nimi: Liivalaia tn 45 Algatamisettepanek Planeerija M. Mustkivi Faili nimi: Koostatud: 04.03.2021 Töö nr: Joonise tähis: Staadium: Mõõtkava: 21014_Algatamisettepanek.dwg 21014 DP-2 eskiis 1:500