Hindamisaruande edastamine

Võru Linnavalitsus [email protected] 03.06.2026 nr 7-5/25/11317-6 Hindamisaruande edastamine (Piiri tn 50b) Võru Linnavalitsus esitas 08.02.2024 Maa-ametile taotluse nr 24-0261-VLV/2 Võru maakonnas Võru linnas asuva Luha tn 31 kinnisasja (katastritunnus 91901:001:0262) jagamiseks ning jagamisel moodustatava ligikaudu 1250 m2 suuruse osa linnale võõrandamiseks riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 1 alusel. Taotletaval alal asub sademeveepumpla, mille rekonstrueerimiseks on koostatud eelprojekt „Võrusoo sademeveepumpla“. Taotluse esitamise ajal oli Luha tn 31 kinnisasja valitseja Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, kelle 06.03.2024 kirjas nr 15-2/310 leiti, et taotletud ala võõrandamine Võru linnale RVS § 33 lõike 1 punkti 1 alusel on põhjendatud ning nõustuti Luha tn 31 kinnisasja jagamisega. Võru Linnavalitsus korraldas kinnisasja jagamise ning otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkati jagamise tulemusena moodustatud Piiri tn 50b kinnisasjaga (katastritunnus 91901:001:0944, pindala 1248 m², sihtotstarve tootmismaa). RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 06.01.2026 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 26-6375) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 01.06.2026 koostatud hindamisaruande nr 2605 -10820-02/AT kohaselt on Piiri tn 50b kinnisasja väärtus 21 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 3 1 või 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Piiri tn 50b kinnisasja väärtusena 21 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 802,28 eurot (koos käibemaksuga). Märgime, et kinnisasja omandamiseks nimetatud tingimustel peab andma nõusoleku ka Võru Linnavolikogu, kui vastava otsuse tegemine ei ole delegeeritud linnavalitsusele. Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo nõunik Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Lisa: Hindamisaruanne Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Aadress: Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT Väärtuse kuupäev: 01.05.2026 Hindamisaruande kuupäev: 01.06.2026 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Hoonestus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Võru linna hoonestamata elamumaa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 17 4. Turuväärtuse hindamine 18 4.1. Parim kasutus 18 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 18 4.3. Kestlikkus 19 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil 19 Lisa 1. Fotod 23 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 24 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 25 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Aadress Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 91901:001:0944 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 1 248 m2 Sihotstarve Tootmismaa 100% Võru Linnavolikogu 11.03.2009 määrusega nr 98 kehtestatud Võru linna Üldplaneering üldplaneeringu kohaselt jääb Piiri tn 50b kinnisasi pere- ja ridaelamumaa alale Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel Ülevaatuse kuupäev 01.05.2026 Väärtuse kuupäev 01.05.2026 Hindamisaruande kuupäev 01.06.2026 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/26/10, tellimus 14.04.2026, nr 2 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Puuduvad VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 26778750) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 21 000 (kakskümmend üks tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 26778750). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkt 1 alusel, hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 27.05.2026; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, minu.kataster.ee-st ja tehinguandmete päringukeskkonnast 27.05.2026 ning tehingute andmebaasist 10.05.2026; • Võru linna Linnavalitsuse kodulehelt 27.05.2026; • kinnisvaraportaalist kv.ee 27.05.2026. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  5 Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 01.05.2026. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Võru maakond Omavalitsus Võru linn Lähiaadress Piiri tn 50b Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Võru linna lõunapoolses osas Kaugus keskusest Kesklinna ca 2 km Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Paikneb Võrusoo asumis, lääne suunda jääb elamuala, lõunasse metsaala, Kirjeldus idasse garaažid ja põhja tööstuspiirkond Juurdepääs Juurdepääs kõvakattega munitsipaalomandis Piiri tänavalt Tehnovõrgud Piirkond on varustatud vajalike tehovõrkudega Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  7 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 26778750 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kanded kinnistusraamatu Puuduvad kolmandas jaos Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  8 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Hinnataval kinnisasjal on elektripaigaldiste kaitsevööndid. Kuna tegemist on elektrimaakaabelliinidega, kitsenduste ulatus on väike ja nende olemasolu linnalises asustuses on tavapärane, siis oluline mõju väärtusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  9 Aadress Piiri tn 50b, Võru linn, Võru maakond Katastritunnus 91901:001:0944 Pindala 1 248 m2 Maakasutuse Tootmismaa 100% sihtotstarve Kõlvikuline koosseis Allikas: minu.kataster.ee Kirjeldus Ristkülikulaadse kujuga, kompaktne, tasane reljeef Hoonestus Maa maksustamis- hind (2022. aasta 14 801 € korralise hindamase tulemus) Võru Linnavolikogu 11.03.2009 määrusega nr 98 kehtestatud Võru linna üldplaneeringu kohaselt jääb Piiri tn 50b kinnisasi pere- ja ridaelamumaa alale. Üldplaneering Allikas: Võru linna üldplaneeringu maakasutusplaan Detailplaneering Puudub 2.4. Hoonestus Sademeveepumpla Ehitisregistri 121414239 kood Esmase 1991 kautuselevõtu aasta Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  10 Suletud 174,8 netopind, m2 Monoliitsest raudbetoonist tellisseintega hoone, mis ei ole kasutuskõlbulik. Hoone on Kirjeldus ühtlaselt halvas seisukorras ning vajab lammutamist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit SKP eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim. Statistikaameti esialgsel hinnangul suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 1,3%. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse 2026. aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning THI töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 0,8% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,4%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes olid kaubad 3,8% ja teenused 2,8% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse Tööturg määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Võru linna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on Kinnisvaraturu see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aktiivsus ja aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- maht 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev. Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  14 Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal pikaajalised kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta märtsis 3,75% ja ettevõtete pikaajaliste laenude summaga üle 1 miljoni euro intressimäär 4,39%. Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  15 3.2. Võru linna hoonestamata elamumaa turg Võru linna pindala on 14 km2 ja rahvaarv 11 103 (01.05.2026 seisuga). Üldist Allikas: Võru linna kodulehekülg Võru linna elamumaa turg on väike ja madala tehinguaktiivsusega, hinnad on viimastel aastatel olnud mõõdukalt kasvavas trendis. Nõudlus on valdavalt kohalik, arendustegevus väike, kuid linna kompaktsus ja järveäärne elukeskkond hoiavad hinnad stabiilsena. Turu väiksus tähendab, et üksikud tehingud võivad statistikat tugevalt mõjutada, Hoonestamata mistõttu hinnatrendid on hüplikud. elamumaa müügitehingud Võru linnas Võru linna elamumaa ruutmeetri mediaanhinnad on viimasteöl aastatel olnud suhteliselt erinevad, kuid jäävad siiski vahemikku 5- 19 €/m2. Keskmised hinnad on pigem pisut kõrgemad ja jäävad vahemikku 9- 25 €/m2. See on ilmselt tingitud üksikutest kõrge hinnaga tehingutest, mis võivad olla seotud asukohaga kesklinnas või veekogu ääres. Kui üksikud kõrge hinnaga tehingud kõrvale jätta, on enamjaolt ka kõrgemad elamukruntide tervikhinnad 50 000 € suurusjärgus, kuid valdavalt on hinnad siiski madalamad olles vahemikus 20 000- 40 000 €. Hinnad püsivad stabiilsed – kiiret tõusu ei ole ette näha, kuid ka langus on Prognoos 2026 II ebatõenäoline. Suurim hinnatõusu potentsiaal on atraktiivsetes piirkondades, sh poolaasta ja 2027 järveäärsetel kruntidel. Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2 Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2022 18 984,10 276 529 400 126 000 3,84 139,23 4,80 16,13 2023 8 1 030,00 151 125 575 42 600 0,61 31,03 16,67 15,92 2024 11 1 084,00 111 314 1 608 20 770 4,45 13,29 8,00 9,27 2025 16 1 240,40 491 471 1 500 108 391 4,18 50,00 19,03 24,71 2026 12 961,90 122 817 672 50 000 3,00 40,16 8,00 9,73 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  16 Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja mediaanhind (€/m2) Võru linnas 30 20 15 20 10 10 5 0 0 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Arv, vasak skaala Mediaan, parem skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond Võru linna hoonestamata elamumaa müügitehingud 2025. - 2026. aastal1 Linn Kuupäev Hind, Käibemaks Pindala, m2 Hind €/m2 € Võru linn 16.09.2025 30 000 Ei 1 191 25,19 Võru linn 03.07.2025 30 000 Ei 1 594 18,82 Võru linn 25.07.2025 32 050 Ei 1 033 31,03 Võru linn2 26.01.2026 20 000 Ei 1 594 12,55 Võru linn3 08.01.2026 27 000 Ei 2 250 12,00 Võru linn4 30.04.2026 50 000 Ei 1 245 40,16 1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata elamumaa tehingud Võru linnas. Valimisse on võetud tehingud hinnaga vähemalt 20 000 €, sest madalama hinnaga tehingud ei ole tehtud suure tõenäosusega vaba turu tingimustes. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga, samuti on välja jäetud mõned kesklinna tehingud, mis asukohalt on liialt erinevad. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2026. aasta tehingud on esitatud 10.05.2026 seisuga. 2 Ei ole kohandamisel kasutatud, kuna ühikuhind on ebaloomulikult madal 3 Ei ole kohandamisel kasutatud, kuna ühikuhind on ebaloomulikult madal 4 Ei ole kohandamisel kasutatud, kuna ühikuhind on ebaharilikult kõrge Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  17 Võru linna hoonestamata elamumaa müügipakkumised seisuga 27.05.2026 Linn Tänav Pindala, Hind, € Hind, €/m2 Kommentaar 2 m Võru linn Tiigi tn 2b 807 29 900 37,1 Liitumised krundi piiril Võru linn Kraavi tn 31 1 601 23 500 14,7 Vee- ja kanalisatsiooniühendus krundi piiril, elektriliitumine 20A Võru linn Tulika tn 13a 924 39 999 43,3 Linna vee-ja kanalisatsiooni valmidus, kõrghaljastus, elektriliitumine 20A. Kogu piirkonda katab asfalttee, tänavavalgustus, laste mänguväljak, korvpalliplats Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on eraisikud Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajateks on eelkõige kõrgema sissetulekuga inimesed tunnused Vastavus turusegmendi nõuetele Hinnatava vara näol on turu kontekstis tegemist tüüpilises elamupiirkonnas paikneva elamumaaga Lõppkasutajate hulk, kes Vara lõppkasutajate hulk on põhiliselt piiratud inimestega, kes otsivad soovivad ja saavad hinnatavat Võru linna krunti eramu ehitamiseks. Suuresti on see piiratud Lõuna- vara soetada Eestis elavate inimestega Kinnisvaraportaalis kv.ee on sarnaste üksikelamukruntide pakkumisi Konkureeriv pakkumine Võru linnas hindamise kuupäeva seisuga vaid kolm. Müügiperiood (likviidsus) Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul vara alternatiivsed kasutused puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  18 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Piiri tn 50b, Võru linn kinnisasja katastris registreeritud sihtotstarbeks on tootmismaa. Tegemist on hoonestatud kinnisasjaga, krundi pindala on 1 248 m2. Kinnisasi paikneb Võru linna lõunapoolses osas Võrusoo asumis, kaugus kesklinnast ca 2 km. Võru Linnavolikogu 11.03.2009 määrusega nr 98 kehtestatud Võru linna üldplaneeringu kohaselt jääb Piiri tn 50b kinnisasi pere- ja ridaelamumaa alale. Detailplaneering puudub. Kinnisasjast lääne suunda jääb elamuala, lõunasse metsaala, idasse garaažid ja põhja tööstuspiirond. Piirkonnas üldisemalt domineerib elamumaa, kus paiknevad üksikelamud. Lähtudes kehtivast üldplaneeringust ja piirkonnas väljakujunenud maakasutusest on parimaks kasutuseks elamumaa. Seesugune kasutus on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab hinnatav vara kõrgeima väärtuse. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method) – lähtutakse turupõhisest käsitlusest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  19 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Tegemist on hoonestamata maaga, mille puhul kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid on võimalik tagada läbi sihipärase kinnisvaraarenduse. 4.4. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest need, mis on tehtud hinnatavate maaüksustega võimalikult sarnaste kruntidega. Vaadeldud on 2025.- 2026. aastal toimunud hoonestamata elamumaa tehinguid Võru linnas. Kohandamisel mitte kasutust leidnud tehingute kohta on antud selgitused punktis 3.2. Käibe- Krundi maksu Hind, Asukoht Kuupäev Hind, € pindala, sisaldu- Võrdlustehingute €/m2 m2 mine valik hinnas Võru linn, Taara asum 16.09.2025 30 000 1 191 25,19 Ei Võru linn, Liitva asum 03.07.2025 30 000 1 594 18,82 Ei Võru linn, Kubja asum 25.07.2025 32 050 1 033 31,46 Ei Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna krundi ruutmeetrile (m 2). Seda on tehtud tulenevalt asjaolust, et võrdlemisel kasutatud maaüksused on pindalalt Võrdlusühiku valik mõnevõrra erinevad ja ruutmeetri põhiselt on nende erinevuste mõju võimalik täpsemalt ja läbipaistvamalt arvesse võtta. Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus juuli – september 2025. Võru linna Tehingute elamumaa hinnastatistika ei võimalda välja tuua hinnamuutust alates 2025. aasta ajaldamine juulist. Sellest tulenevalt ei ole hindu ajaldatud. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  20 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Tavaliselt valitakse võrreldavad varad, mis paiknevad samas makroasukohas ja seetõttu kohandada ei ole vaja. Samas makroasukoha erinevus võib erandlikel juhtudel põhjustada suuri hinnaerinevusi, mis peaksid kajastamist leidma ka kohandustes. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Mikroasukoha ja juurdepääsu mõju jääb tavaliselt 20% piiresse. Suurema erinevuse korral tekib küsimus võrreldavate varade võrdluskõlbulikkuses. • Maatüki suurus o Suurema maatüki ühikuhind on tavapäraselt madalam ja vastupidi väiksema maatüki korral on see tavaliselt kõrgem. Mh tuleb silmas pidada ka tükeldamise võimalikkust või selle puudumist. Ühikupõhisel (€/m2) hindamisel võivad kohanduse suurused küündida 50%-ni, sest ostetakse eelkõige maatükki kui tervikut ja lisanduva pindala mõju ei pruugi olla kuigi suur. • Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Eelistatud on metsaalad, vähem soositud lagedad alad, eelkõige Võrdluselementide endised põllumaad. Kohanduste suurus enamjaolt 10-20% piires. valik ja kohandamine • Sihtotstarve ja planeering o Detailplaneeringu mõju jääb tavaliselt 10-20% piiresse, kuid tuleb silmas pidada, et tihtipeale detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Sisult vananenud detailplaneering ei pruugi luua lisaväärtust. • Tehnovõrgud o Tehnovõrkudega varustatus on eriti madalama hinnatasemega piirkondades tihtipeale määrava tähtsusega. Olulisim on ampripõhise liitumise võimalus. Tegemist on suuresti kulupõhise näitajaga ja seetõttu on mõju vahemikku %-des keeruline iseloomustada. • Kuju ja reljeef o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Kompaktsemad krundid on eelistatud. Mõju jääb tavaliselt 5-10% piiresse, sest erandlikult halva kujuga krunte leidub harva. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral. Kaunis reljeef on väärtust tõstev tegur. • Kitsendused o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  21 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Võru linn Võru linn Võru linn Võru linn Piiri tn 50b Tehinguhind, € 30 000 30 000 32 050 Tehinguhind ilma 30 000 30 000 32 050 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/m2 25,19 18,82 31,03 Tehingu aeg 16.09.2025 03.07.2025 25.07.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 30 000 30 000 32 050 tehinguhind, € Ajaldatud 25,19 18,82 31,03 tehinguhind, €/m2 Võrusoo asum, Taara asum, Liitva asum, k Kubja asum, Makroasukoht kaugus kesklinnast kaugus kesklinnast augus kesklinnast kaugus kesklinnast ca 2 km ca 4 km ca 2 km ca 4 km Sarnane, kaugemal, Sarnane, kaugemal, Kommentaar kuid hinnatud kuid hinnatud elamupiirkonnas Sarnane elamupiirkonnas Kohandus 0% 0% 0% Valdavalt elamuala, Valdavalt elamuala, Valdavalt elamuala, Valdavalt elamuala, vahetu juurdepääs Mikroasukoht ja juurdepääs juurdepääs juurdepääs (ca 60 m) juurdepääs kõvakattega kõvakattega kõvakattega kruuskattega munitsipaalteelt munitsipaalteelt munitsipaalteelt munitsipaalteelt Kommentaar Sarnane Halvem Sarnane Kohandus 0% 5% 0% Maatüki suurus, m2 1 248 1 191 1 594 1 033 Kommentaar Sarnane Suurem Väiksem Kohandus 0% 20% -5% Valdavalt Kõlvikuline väheväärtuslik mets, Looduskaunis Looduskaunis koosseis ja Lage ala lammutamist vajav metsamaa metsamaa seisukord hoone Parem, ilusam Parem, ilusam Parem, mets, lammutamist mets, lammutamist Kommentaar lammutamist vajav vajav hoonestus vajav hoonestus hoonestus puudub puudub puudub Kohandus -25% -20% -25% Tootmismaa, eeldatakse, et on Sihtotstarve ja Elamumaa, Elamumaa, Elamumaa, võimalik muuta planeering moodustatud krunt moodustatud krunt moodustatud krunt elamumaaks, DP puudub Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -15% -15% -15% Tehnovõrgud Läheduses olemas Läheduses olemas Läheduses olemas Läheduses olemas Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  22 Kohandus 0% 0% 0% Ristkülikulaadse Ruudulaadse Trapetsi kujuga, Hulknurkne, Kuju ja reljeef kujuga, kompaktne, kujuga, kompaktne, kompaktne, tasane kompaktne, tasane tasane reljeef tasane reljeef reljeef reljeef Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Väärtust oluliselt Väärtust oluliselt Väärtust oluliselt Väärtust oluliselt mõjutavad mõjutavad mõjutavad mõjutavad Kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused kitsendused puuduvad puuduvad puuduvad puuduvad Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 5% 0% 0% Summaarne -35% -10% -45% kohandus Summaarne -8,82 -1,88 -13,96 kohandus, €/m2 Kohandatud 16,37 16,94 17,06 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 45% 60% 45% summa Kaalud 0,35 0,30 0,35 Turuväärtus, €/m2 16,78 5,73 5,08 5,97 Kinnisasja maa 20 947 turuväärtus, € Enam kohandatud tehingutele on antud väiksem kaal ja vähem kohandatud tehingutele suurem kaal. Hinnatava vara turuväärtus on ümardatult 21 000 €. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Hindamistulemuse täpsus on ±20%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  23 Lisa 1. Fotod Vaade lõunast põhja Vaade lammutamist vajavale hoonele Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  24 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  25 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT  26 Võru linn Järve tn 2-3 Võru linn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26778750) Järve tn 2-3, 10131 Võru linn Piiri tn 50b , Võru linn, Võru maakond Aivar Tomson, +3725178573 Eksperthinnang nr: 2605-10820-02/AT