Hr Madis Timpson Teie 21.04.2026 nr
Riigikogu õiguskomisjon
[email protected] Meie 06.05.2026 nr 6-3/26-912-2
Arvamus asjaõigusseaduse ja
asjaõigusseaduse rakendamise seaduse
muutmise seaduse eelnõule (864 SE)
Lugupeetud õiguskomisjon
Tänan võimaluse eest avaldada arvamust asjaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse rakendamise
seaduse muutmise seaduse eelnõule (edaspidi eelnõu).
Eelnõu arvamus on koostatud erinevate maakohtute kohtunikelt laekunud tagasiside põhjal.
Asjaõigusseaduse ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu 864 SE
Esmalt sooviks märkida, et eelnõu ei ole kindlasti kiireloomuline HÕNTE § 1 lg 2 p 1mõttes,
nagu seletuskirjas märgitakse. Asjaolu, et mingi ülesanne on kokku lepitud valitsuse
koalitsioonilepingust, ei tee seada kiireloomuliseks. Eelnõu väljatöötamisel ei ole kaasatud ka
laiemat avalikkust, mis oleks ilmselt ära hoidnud eelnõu koostamisel tehtud vead. Eelnõu
väljatöötamisse ei ole kaasatud ka kohtuid, kuigi muudatused puudutavad otseselt võimalikke
kohtuvaidlusi ja õiguskaitsevahendite kasutamist.
Notarite Koja poolt välja toodud probleemkohtadega tuleb nõustuda. Eelnõus puuduvad
mitmed olulised tingimused ja kaitsemehhanismid, mis peaksid tagama, et refinantseerimine
toimub laenuvõtja huvides ning ei too kaasa talle kahjulikke tagajärgi.
Muudatuse kohaselt peab hüpoteegiga tagatud nõude kokkulepe olema sõlmitud vähemalt
digitaalselt allkirjastatud vormis, kui võlaõigusseaduse (VÕS) § 402 lõikes 2 märgitud
elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust tulenevaid nõudeid tagav hüpoteek antakse
üle ühelt krediidiandjalt teisele.
Lubja 4, Tallinn 10115 Telefon 620 0100
Registrikood 74001728 e-post
[email protected] www.kohus.ee
Tuleb märkida, et Tsiviilseadustiku Üldosa Seadus, mis reguleerib tehingu vorme, ei näe ette
eraldi vormina digitaalselt allkirjastatud vormi. Tehingu vormidena on sätestatud 4. peatükis (§
78-82) suuline, kirjalik, kirjalikku taasesitamist võimaldav ja notariaalne vorm. Seda on nii
eelnõu ettevalmistaja kui ka õiguskomisjoni liikmed 13.04.2026 toimunud õiguskomisjoni
istungil välja toonud, et „digitaalselt allkirjastatud vorm“ on tegelikult kirjalik vorm TsÜS § 78
mõttes. Kuigi AÕS § 338 lg 2 sätestab ka hüpoteegi üleandmisel digitaalse allkirjastamise
nõude, siis ei nimetata seda vorminõudeks. Eelnõu ega seletuskiri ei selgita ka seda, kuidas
saavad digitaalselt allkirjastatud vorminõuet täita näiteks nägemispuudega isikud.
Eelnõu seletuskirjas on selgitatud, et valdavalt refinantseerivad eluasemelaene suuremad
pangad ehk krediidiasutused. Lisaks on krediiditurul krediidiandjad, kes annavad samuti
hüpoteegi tagatisel eluasemelaene. Sätet kohaldatakse nii krediidiasutustele kui ka teistele
krediidiandjatele, kellele Finantsinspektsioon on andnud loa tegutseda
hüpoteekkrediidiandjana. Eelnõu lähtub eeldusest, et laenu refinantseerimisel peaksid muutuma
laenulepingu ja tagatiselepingu tingimused laenuvõtjale soodsamaks. Eelnõus seda siiski kirjas
ei ole. Krediidiandja, kellele antakse hüpoteek üle, peab tagama, et tagatiskokkulepe ei too
kliendile kaasa negatiivseid lisatagajärgi. Võib eeldada, et klient valib uue krediidiandja
soodsama laenuintressi järgi ning lõppotsuse teeb klient. Krediidiandja peab siiski järgima
vastutustundliku laenamise põhimõtteid ega või kliendile panna negatiivseid lisakohustusi.
Õiguskomisjoni 13.04.2026 istungil on arutelus toodud välja nii eelnõu ettevalmistaja kui ka
komisjoni liikmete poolt, et laenurefinantseerimine peaks toimuma üldjuhul
tarbijale/laenuvõtjale soodsamas suunas. Minister kinnitas, et näiteks laenu intress ei tohiks
tõusta. Sama on väidetud eelnõu aluseks olevas Eesti Panga ettepanekus.
Eelnõu ei näe kahjuks ette ühtegi kaitsemehhanismi ega piirangut. Seletuskiri selgitab, et pangal
on kohustus tagada, et laenutingimused ei muutu tarbijale halvemaks. Paraku ka seda kohustust
seaduse tekst ette ei näe.
Kohtute praktikast on juba praegu näha, et väiksemate hüpoteeklaenuandjate puhul esineb
vaidlusi vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimise üle. Samuti on ilmnenud juhtumeid,
kus refinantseerimist kasutatakse varasema laenulepingu(te) probleemide varjamiseks,
sealhulgas olukordades, kus lepingutingimuste õiguspärasus võiks muidu tulla kontrolli alla.
Lisaks tuleb arvestada reaalseid riske, mis kaasnevad digitaalsele allkirjastamisele
tuginemisega. Praktikas esineb jätkuvalt vaidlusi seoses ID-kaardi kasutamise, PIN-koodide
väärkasutuse ja esindusõiguse kuritarvitamisega. Eelnõu ei käsitle neid riske ega näe ette
kaitsemehhanisme nende vältimiseks.
Lähiajaloost on tarbijakrediidi lepingutest tulenev probleemi näitel ilmekalt näha, et seadusega
kehtestatud kohustustest hiilitakse kõrvale. Seda enam on tõenäoline, et kaldutakse kõrvale
seaduse seletuskirjas nimetatud suunisest.
Eesti Panga teemapaberis pankadevahelise konkurentsi kohta analüüsitakse laenulepingu
üleviimisega seotud otseseid kulusid, kuid hindamata on muud mõjud sh laenuvõtjale
kaasnevad riskid ja võimalik vaidluste kulu nii laenuvõtjale, hüpoteegiga koormatud kinnisasja
omanikule kui ka kohtusüsteemile. Seletuskirjas ei ole välja toodud selgitusi selle kohta,
millised on võimalikud õiguskaitsevahendid ja tüüpilisemad riskistsenaariumid laenuvõtjale.
Pole selgitatud, kuidas on võimalik oma õiguseid kaitsta olukorras, kus laenuandja poolt on
tagatislepingu või laenutingimused muutunud halvemaks või tarbijat kahjustavaks.
Eesti Panga teemapaberis on kulude osas toodud võrdlusriikideks Soome ja Rootsi, kus
kinnisasjade üle arvestuse pidamine ja kinnisasjade registreerimine on Eestist oluliselt erinev,
mis tähendab, et võrdlusriikideks need ei sobi.
Kokkuvõttes vajab eelnõu olulist täiendamist, sh selgete kaitsemehhanismide kehtestamist ning
põhjalikumat analüüsi, sh mõju hindamist kohtusüsteemile ja tarbijate kaitsele.
Harju Maakohtu kontaktisikuks on tsiviilosakonna osakonnajuhataja kohtunik Kai Härmand.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Kai Härmand
osakonnajuhataja